2000多年前,諸葛亮對劉備建言:益州者,沃野千里,天府之國也,明主取之,則大業可圖。劉備采納了諸葛亮的建議,借荊州,入西川,得益州,最終建立蜀漢政權,并定居成都。
后來經歷歷朝歷代,成都未改名字,未改城址,一直延續至今,成為全中國獨一份。
20多年前,成都聘請名導張藝謀拍攝城市宣傳片——《成都,一座來了就不想離開的城市》,拉開了城市營銷的序幕。
8年前,北京小伙趙雷的原創歌曲《成都》火遍大江南北,“和我在成都的街頭走一走,直到所有的燈都熄滅了也不停留”……玉林路,小酒館,催人淚下,令成都成為年輕人都夢想去的地方。
如今,成都City一次又一次在全國火爆出圈,除了城市價值,還有成都樓市!
交子雙塔實景圖 圖源:成都發布官微
上周,JFC交子金融廣場交子·天元開盤,最高清水約7.19萬/㎡的價格,建面約232-345㎡的面積段,套均總價超過1300萬,開盤當天認購218套,銷售金額30.78億元,認購率80.74%。
這一頓火爆行情,直接引爆了成都地產圈。要知道JFC交子金融廣場在一個月前才正式亮相,并且沒有樣板間,只有座落于萬豪酒店底樓的售樓部和一個沙盤。也就是,這些購買交子·天元的客戶單單只憑售樓部的沙盤和戶型模型,就下定了超過千萬的房子,而且有些一買就是多套。有人不禁會問,成都頂豪真的這么火爆嗎?
再來看幾個案例。上半年,華潤錦宸府、麓湖沄岸千萬級大宅也是開盤秒光,武侯西派臻境8次取證8次熱賣,而就在上個月天新的招商翎雲閣,起步235㎡的戶型,總價千萬的產品,首批次開盤去化也達到驚人的100%。
而究其原由,還得精準落到購房邏輯上,能夠穿越周期的衡量恒產才是硬道理。且在分化時代,資產配置不能追求數量,而要追求質量。
而位于成都金融城,與銀泰中心IN99、W酒店對望,一街之隔即是雙子塔,樓下就是交子公園,JFC交子金融廣場可謂天賦異稟,如此的地段,再加上定位于232-345㎡的空中大平層,錨定了其能級——城市頂豪。
從其單價、產品、首開以及市場熱度來說,JFC交子金融廣場在今年成都樓市的地位,無異于順昌玖里之于上海,深灣玖序之于深圳。
頂豪,向來是金字塔尖客群用來穿越周期最優質的資產配置,也被視為樓市的一大風向標,高端市場的活躍表現,在一定程度上反映了投資者對地產的信心。同樣的,JFC交子金融廣場交子·天元的首開熱銷,不僅拉升了成都樓市的熱度,也很大程度上提振了市場對成都樓市的信心,從而起到穩預期的示范作用。
“潮水退去才知道誰在裸泳”,抗風險已經成為現在買房的一個價值邏輯點,通常與高房價、成熟區域掛鉤,但同時,未來的結構性中心且目前具備價格優勢,也就是所謂的核心板塊、高成長性板塊,樓市價值之錨則會閃耀出更為奪目的光輝。
而時下2024已過半,這半年成都樓市到底如何?頂豪的熱銷能代表整體行情嗎?
先看新房市場,上半年延續了自去年開始顯現的高改化趨勢,成交套均面積、成交套均總價呈現出逐年走高的趨勢。
數據顯示,2024年上半年成都套均總價500萬+房源和單價3萬+/㎡房源共成交有8000余套。即上半年每賣出10套,就有1套是單價超過3萬或套均500萬房源。
再看二手房市場,成交套均總價結構性企穩,延續著“以價換量”趨勢,仍以剛需客群為主導。
據貝殼研究院成都分院報告顯示,上半年成都二手房套均總價約130萬元,且二手住宅成交占比均擴大至七成左右,相比2021年以前,一二手交易結構已發生顛覆。
而上半年,成都一、二手房的成交總套數為152900套,整體成交規模全國第一!相較于全國其他城市,成都的表現已經足夠優秀。
成都2024上半年新房、二手房成交數據 圖據:成都購房通
此外,成都樓市也是全國少有的非常健康的樓市。
其一是動態調整的土地市場。就全國來說,成都的賣地收入很高,2023年成都賣地收入排名全國第五,這表明房企很認可成都。但如果橫向對比過往幾年成都的土地供應,就會發現成都已經在計劃性地減少土地供應了,2024年成都土地供應比高峰期少了約1000萬方。
相比于從需求端刺激購房需求來說,通過供應端去調節樓市平衡,更具智慧也更健康。
在上半年,成都已成交住宅用地36宗,合計約1740畝。其中,一圈層主導了土地成交,大部分都以溢價成交,比如金融城三期首宗宅地,長達71輪競價,溢價率48.48%;金融城東林家壩地塊,59輪爭奪,溢價率33.7%。還有高新、大源都分別經過53輪競價,和48輪競價,溢價率將近30%。
其二,人口凈流入,也保障了成都樓市的韌性與活躍。現在各城市新一輪的搶人大戰已經打響,人口及產業會是之后各城市決勝的關鍵因素。
2023年末,成都市常住人口為2140.3萬人,僅次于北京、上海以及重慶。這較2012年凈增加629.4萬人,相當每年凈流入60余萬人。省內入蓉集中在資陽、南充、內江、眉山等地,省外主要源于重慶、河南、湖北、貴州等地。
成都安逸休閑、麻辣川菜、茶館搓麻的城市氛圍,吸引著一批有一批的年輕人成為新的蓉漂人,包括從北上廣深回去尋找身體靈魂的人。
據智聯招聘發布的《中國城市人才吸引力排名》顯示,2022年成都應屆生人才流入占比為4.7%,位列全國第二,僅次于北京,超越上海、深圳與廣州。
其三,在產業方面,成都優勢產業在電子信息,產業規模已經突破萬億大關。騰訊、字節跳動等大廠在成都多設有區域性總部,加上成都游戲行業繁榮,大大小小的游戲公司多達數十家。此外,成還有能源設備制造、航空航天等千億級產業。
還有不可忽視的成都的消費服務業,非常發達,包括餐飲、零售、旅游、體育等等。2022年,成都社零消費超過9000億元,占到GDP總量的44%了,僅略低于深圳的9700億,位列全國消費第六城。
不可否認的是,經濟與產業的快速發展以及良好前景是成都人口崛起的最大底氣。在這樣的基本面格局下,成都樓市將中長期向好。貝殼研究院統計數據顯示,5月成都貝殼二手成交客源中,約1/5來自省外地區。
總結而言,2000多萬的常住人口、高度密集的人口分布、以及相對克制的土地供應,是成都樓市能夠保持穩定的主要原因。而隨著成都人口不斷增加,土地供應的進一步縮減,預計成都市場健康度的領先優勢仍將持續。
成都金融城交子雙塔景觀 圖源:JFC
08年全球金融海嘯時,有一句話“信心比黃金更重要”,讓人印象深刻。當前,百年未有之大變局加速演進,“唱響中國經濟光明論”,正當其時。
客觀地說,問題有沒有?當然有,而且我們一直都在直面問題,積極解決問題,防范化解重大風險。
上半年以來,為了確保房地產市場的平穩健康發展,成都樓市積極響應號召,政策工具箱應出盡出。從市場端反饋來看,政策密集出臺帶動了一定的購房情緒上漲。
下半年,成都還將有更多優質項目入市,例如7月份就有高新新川南、青羊外光華、錦江三圣鄉、金牛茶店子等多宗熱門地塊上市,也會有更多第四代住宅的消息。
長期來看,新房仍以改善型交易為主,剛需客群會持續向二手房分流,兩者將進一步拉開價格梯隊。
而隨著JFC交子金融廣場單價沖破7萬,且首開熱銷的市場神話下,時下,成都的頂豪市場成為最大的看點。
年初,曾有人提出“成都高端住宅單價10萬以上”的可能性,結果評論區一片嘩然。但實際上,成都早就有了單價10萬的產品,譬如曾經的草堂之春,最近麓山國際社區的一套別墅成交單價也超過10萬。
在新盤市場,去年麓湖黑鈺島爆出單價16萬、億元起的別墅,也剛剛開出了長湖闕其中一套頂層建面約1763㎡大平層,其單價突破了10萬元/㎡,總價約1.8497億元。據最新市場消息,JFC交子金融廣場下批次將推出4號樓,開盤價或將還高于本次取證的5號樓,甚至最高單價也有望沖破10萬/㎡的天花板!
頂豪,是可以穿越經濟和市場周期的恒產,也是高端圈層人士打贏“資產保衛戰”的優選。雖然這些項目總量少,帶來的交易量有限,但市場情緒可以傳導,高端項目先熱起來,也有望帶動剛需和改善項目的銷售,刺激總體成交量。
在GaWC兩年一度的全球城市權威排行榜《世界城市名冊》中,成都是過去十年全球發展最快的城市之一,2023年排名全球第59位,躋身“世界強二線城市”,僅次于北上廣深、臺北,是新一線城市中的領頭羊,比肩德國柏林、西班牙巴塞羅那。
成都,這座在中國視野內,極具特質的西部新晉超級城市,市場潛力巨大,也有著越來越強的世界存在感,同樣的,其城市價值也在不斷被刷新。
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