星河再度布局南沙東灣村舊改 為“南沙銷冠”東悅灣補貨

　　在黃埔、番禺等地輾轉之后，素有 “最懂南沙” 之稱的星河，再度將目光聚焦于南沙。近日，位于廣州南沙鳳凰大道西側、大山乸東側的地塊以協議出讓方式，被廣州星月灣實業發展有限公司成功拿下，出讓價格達 1.8056 億元人民幣。

　　依據相關文件，此地塊屬于東灣村舊改融資地塊，經南沙區人民政府審議通過，協議供給東灣村更新改造項目合作公司。實際上，該地塊是星河于 2019 年拿下的東灣村更新改造項目的一部分。

　　六年前啟動的舊改項目如今已發生巨大變化，大量住宅樓宇拔地而起，星河東悅灣更是被媒體贊為 “南沙最能打的盤”。六年后星河再次對該項目加大投入，旨在為這個銷冠大盤補充房源。

　　東灣村舊事

　　2019 年 3 月 5 日，盡管天空陰沉，但對于東灣村而言，更新改造開工儀式猶如開啟了新的篇章。故事要追溯到 2018 年 10 月，南沙區國規局公布東灣村城市更新項目基礎數據，東灣村成為繼金洲、沖尾自然村后，南沙第二個公布基礎數據的城市更新項目。

　　資料顯示，東灣村地處南沙蕉門河中心區核心地段，緊鄰自貿區蕉門河中心區塊、南沙區政務服務中心以及地鐵 4 號線蕉門站。根據改造基礎數據，東灣村改造范圍分為上四傾和吸水腳兩個片區，占地總計 32.07 萬平方米，戶籍人口約 3082 人，改造總建筑面積約 21.17 萬平方米。

　　同年 11 月 19 日，南沙區政府發布東灣村控規調整公示，擬增加 20.83 萬平方米建設總量，其中吸水腳片區建設量增加 19.23 萬平方米，留用地片區增加 1.6 萬平方米建設量。東灣村舊改數據一經公布，便吸引了眾多關注，眾多房企躍躍欲試，星河也表現得極為積極。

　　2019 年 2 月 1 日，東灣村發布引入合作企業公告，有媒體了解到星河已表達合作意向，成為該項目的熱門候選。就在 2 月末，星河地產以 66.78 億元成功拿下東灣村舊改項目，折合樓面價 10291 元 / 平方米。

　　東灣村舊改項目在星河接手初期推進較為順利，2021 年簽約率達到 99%，住宅首期開工建設，規劃建設 11 棟高層住宅。然而，剩余 1% 的簽約率成為了項目推進的阻礙。據觀點新媒體了解，東灣村于 2019 年 12 月啟動簽約程序，但有一戶村民因 3 平方米房產證面積置換 7 平方米回遷房的條件不滿，雙方多次協商未能達成一致。

　　由于協商無果，此事一拖再拖，致使約 2000 名村民無法按時回遷安置。最終，東灣村民居委會經商議表決，于 2022 年 4 月將村內最后一家 “釘子戶” 強制拆除，東灣村舊改才得以繼續推進。舊改拆遷向來是城市更新進程中難以回避的難題，但前進的步伐從未停止。星河入局三年后，東灣村舊改一期住宅陸續交付，樓盤名稱為星河?東悅灣，正式踏入南沙樓市。

　　東悅灣得失

　　按照星河當時的規劃，東灣村將被改造為集南沙政務中心、商業中心、企業總部中心、人文藝術中心四大中心于一體的綜合配套大城。在住宅開工的同時，星河同步開展配套建設，率先打造了約 2 萬平方米的社區商業 “東悅匯”，引入便利店、生鮮超市、健身中心等基礎配套，并于 2022 年與住宅部分同步交付。

　　但星河東悅灣的核心賣點之一，當屬星河 COCO Park。觀點新媒體了解到，星河 COCO Park 商業體量約 9.7 萬平方米，核心業態為高端零售與首店經濟，客群定位為中產及投資客。在星河 COCO Park 建成之前，東悅灣所在板塊基礎商業配套相對完善，但高端消費場景較為匱乏。

　　距離東悅灣最近的大型商業綜合體是 1.5 公里外的萬達廣場，2 公里外是奧園中環廣場，主要定位為社區型商業體。而國際美妝、輕奢品牌、主題餐飲等高端消費，需要前往天河商圈。為了推動星河 COCO Park 的建設，星河采取 “住宅先行、商業跟進” 策略，在 2019 年 - 2022 年集中推售住宅，回籠資金用于 COCO Park 建設。目前，星河 COCO Park 已完成品牌簽約，零售區域將于今年年底試運營，餐飲娛樂區預計于 2026 年全面開放。

　　憑借地處南沙正中心，背靠成熟的交通、商業、教育與醫療等綜合配套，東悅灣成為了南沙的 “銷冠”。首次推盤是在 2020 年 4 月，主要推出 86-140 平方米三至四房洋房，帶裝修均價 28000 元 / 平方米起;2022 年 8 月，推售二期 11 棟單位，帶裝修價在 31000-34000 元 / 平方米之間;三個月后，東悅灣三期入市，均價約為 32000 元 / 平方米。

　　據觀點新媒體查閱，東悅灣目前累計已獲得 14 張預售證，共推出 3904 套住宅，其中已售住宅套數為 2788 套，整體去化率為 71%，在 2022-2024 年連續三年位居南沙銷售榜單首位。不過，作為 “南沙銷冠” 也面臨著煩惱。樓市處于震蕩前行階段，東悅灣新推樓棟面臨不小的去化壓力。根據預售證信息，東悅灣于 2024 年共推出 566 套住宅，其中已售套數 197 套，去化率僅為 34.8%。