大露臺+大花園深受青睞！兩年半福建已落地60余個第四代住宅項目

　　2022年5月，福州乃至福建首座第四代住宅建發縵云正式亮相，它徹底改變第三代住房鳥籠式的居家環境，其標配的大露臺+大花園的配置深受市場青睞。

　　往后，第四代住宅在全省遍地開花，兩年半時間，福建已經落地了60余個項目。作為全國第四代住宅發展最為迅猛和成熟的省份，福建第四代住宅的影響逐步擴大，在樓市下行的2023年和2024年悄然火遍全國。

　　那么，目前第四代住宅在福建發展現狀如何？

　　溢價能力如何？

　　市場接受度如何？

　　福建第四代住宅這把火還會燒多久？

　　一：福建第四代住宅發展史

　　福建第四代住宅的發展始于福州市區，2021下半年市場持續下行，為提振樓市，在產品尺度上放寬，引入新加坡第四代住宅理念。在福州市區內的第四代住宅項目受到市場追捧、持續熱銷后，這種創新住宅模式迅速在周邊地區擴展。

　　福州外圍的福清、長樂、連江、閩侯、永泰，以及省內的泉州（市區、石獅、永春）、漳州（市區、云霄、龍海、漳浦、長泰、角美）、寧德（市區、霞浦）、龍巖（市區）、南平（浦城）等地陸續跟進。目前除廈門、莆田、三明無第四代住宅外，其余6地市全面開花，第四代住宅進入高速發展階段。

　　特別是福州，作為第四代住宅的先行者，在短短的兩年半時間里，已經成功落地30余個第四代住宅項目，為福建省乃至全國的房地產市場注入了新的活力，并樹立了行業標桿。

　　2021年至今，福建共成交62幅第四代住宅地塊（含可建地塊），總建合計601.73萬㎡。從趨勢來看，2023年開始福建第四代住宅市場進入高速發展期，尤其是進入2024年以來，成交規模已然突破250萬㎡。與此同時，越來越多的地區開始試點推出第四代住宅項目，未來預計將有更多的地區加入到這一行列中來。

　　二：第四代住宅城市分布特征

　　福建的第四代住宅項目發展速度快，空間分布廣泛，但整體分布以城市核心區或者區域核心區為主。以福州市區為例，已成交的第四代住宅項目基本位于城市或區域核心地帶，享受城市高能級的市政、商業、交通等公共資源，不少項目還占據城市稀缺資源，如江景、湖景、公園等。

　　如國貿天琴灣具備閩江江景資源，國貿天琴湖、榕發譽湖則緊鄰晉安湖等。在其他地區分布特征也有相似，福清第四代住宅擇址主要集中在清榮北、城西、觀音浦等區域核心位置，漳州第四代住宅基本在市區的核心或者是縣城核心地段。

　　總體來看，第四代住宅項目受到較高的認可，除了產品本身的優勢以外，更離不開地段和配套的加持。

　　三：第四代住宅產品特征

　　目前，福建各地區已陸續出臺了關于第四代住宅的政策法規及管控要求，各地區在面積限制、空中花園外挑尺寸、計算規則等方面存在一定差異。

　　比如，在面積限制上，大部分地區如長樂、閩侯、泉州市區、寧德等地要求不得小于120㎡。龍巖市區更為寬松，要求不小于90㎡。福州市區和莆田則設定了更高的標準，面積不小于144㎡。而廈門最為嚴格，即要求面積不小于200㎡。所以因政策的不同，各地區第四代住宅在產品打造上會有一些差異。

　　不過從目前已出街的項目來看，第四代住宅產品特征還是比較一致，項目定位基本集中在城市的高端市場，以大面積140-190㎡的四房產品為主，五房、三房為輔。在戶型結構打造上，也基本趨向于平層，僅個別項目有搭配復式產品。

　　當然，在城市稀缺資源區域也不乏一些創新大膽項目，比如福州國貿天琴灣全部打造238-268㎡四房產品，福清外灘壹號也有將近一半為200-278㎡的四、五房產品。而在一些城市能級不高地區，則通常會壓縮面積，比如連江地區，更多的是以100-120㎡三房四房產品為主，少數140㎡以上四房作為補充。

　　在空中花園設計上主要有三種傾向：

　　一是局部陽臺延伸設計，如福州建發縵云、連江江山云起等；

　　二是以采用奇偶采光錯落設計，如福州國貿天琴樾、國貿保利天琴湖等項目；

　　三是環繞式花園設計，如福州建發璞云、福清外灘壹號等。

　　目前以后兩種設計為主流，不過在福州、泉州、莆田新規出臺后，規定北向不得設置空中花園后，未來對空中花園迭代設計將更具考驗。

　　四：第四代住宅去化表現如何？

　　從已經入市的第四代住宅項目來看，也因地段及區位差異，銷售表現差異較大。主要有以下幾個特征：

　　1、城市分化：能級越高，去化表現越好，開盤爆盤可能性也越大

　　從開盤去化和流速表現上來看，福州市區整體市場接受度高于其他地區，其中也不乏一些迅速售罄的“爆盤”案例，如國貿天琴灣首開去化超過8成，1個月基本實現清盤。

　　2、板塊分化：城市核心區、區域核心區表現優異，城市次核心、區域次核心表現較為一般

　　以福州為例，鼓臺核心區項目去化普遍表現良好，而馬尾元亨府項目定位高品質，但適配客群不足，導致銷售情況并不理想，2022年底開盤至今網簽量還未過半。福清項目也同樣存在此種情況，典型如占據觀音浦核心位置的外灘壹號，累計網簽率超六成，而處在非核心區的濱江名筑，累計網簽率僅約三成。

　　3、同地段第四代住宅項目去化及流速普遍優于非第四代住宅

　　第四代住宅對項目的去化及流速有較為明顯的助益，以福州國貿天琴湖為例，其月均流速約30套，相較于同地段非第四代住宅項目，其流速高出了約12-15套；再以江山云起為例，同一項目中，第四代產品與非第四代產品之間月均流速相差約30套上下，展現出了第四代住宅在市場上的強勁競爭力。

　　五：第四代住宅價格特征如何？

　　第四代住宅不僅對項目去化上有助益，同時對項目價格的提升也有一定幫助，其市場售價普遍高于非第四代住宅產品，具體來看：

　　1、同項目第四代與非第四代價差約15-20%

　　目前已面世的第四代住宅項目中，僅有7個項目同時設計了第四代與非第四代兩種產品。兩種產品間，第四代產品受到追求高品質生活購房者的青睞，價格更高。連江江山云起兩種產品價差約19%左右，福清青云頌價差約15%左右，龍巖成均臺價差約20%左右；

　　2、同區域第四代與非第四代價差約6-10%

　　在同地段中，第四代住宅產品對項目售價普遍都有一定的提升，提升比例約6-10%左右。在一些區域核心地段，這種價格助益更加明顯， 而在一些近郊或者低能級城市中，由于客戶更看重功能性和實用性，而且支付能力有限，第四代住宅可以成為其加分項，但無法突破價格瓶頸，更多的是帶動流速的增加。

　　六：第四代住宅未來趨勢預判

　　1、省內城市面將繼續擴大

　　目前省內除了福州第四代住宅項目數量較多，達到了30余個以外，其他城市雖然在陸續跟進，但總體上仍處于發展初期階段。而在當前市場行情下，第四代住宅在產品等各方面優勢的加持下，在銷售去化上普遍優于其他非第四代住宅產品，且能夠實現一定的溢價，可見客戶對于第四代住宅產品的認可度較高。

　　而福州作為第四代住宅發展的“龍頭”城市，已經為市場打開了可見的高度，樹立了較高的標桿。未來，省內其他城市將繼續跟進擴大第四代住宅的布局，為市場產品的迭代和升級注入更多活力。

　　2、仍以城市 核心地段及區域核心地段為主

　　受政策及產品規劃等多方面的限制，目前省內大多數城市對第四代住宅產品面積要求起步在120㎡以上，這決定了其對產品的定位只能面向改善及高端客戶群體。這些客戶群體通常追求更高的居住品質、更優越的地理位置和更完善的配套設施。因此，在當下階段，第四代住宅仍將以城市 核心地段及區域核心地段為主。

　　當然，如果未來在政策端放寬對產品面積的限制，第四代住宅產品也將進一步“下沉”到城市外圍，為剛需客戶群體提供更多的產品選擇。

　　七：投資及產品建議

　　1、當第一個吃螃蟹的人

　　重點關注暫未開發第四代住宅的較高能級的區市縣的第一個第四代住宅的投資機會。這些城市的客戶往往有著較高的支付能力，對產品也有較高的追求，但同時客戶基數也相對有限。典型如連江江山云起項目，在市場下行期實現逆市熱銷，也為后來者樹立了難以逾越的標桿。

　　目前，廈門、莆田、三明3個城市尚未跟進第四代住宅項目的開發，未來城市 核心地段出讓第四代住宅項目可重點關注。另外，大量地級市及縣域目前第四代住宅產品空白，也可重點關注城市能級及經濟水平相對較高的城市的布局機會。

　　2、產品修復是關鍵

　　隨著第四代住宅項目的陸續交付，一些潛在的問題可能會逐漸浮現，導致客戶對于產品的偏好度或將逐步下滑。因此，未來產品缺陷的修復將是開發商重點考慮的事項之一。

　　比如：如何平衡套內使用和休閑花園的空間面積，不顧此失彼；如何兼顧上下花園的采光和隱私問題；或者是在最常規的綠化維護問題、蚊蟲問題、消防問題上都需要開發商繼續探索優化。

　　結 語?

　　第四代住宅，目前已經成為一種能把政策紅利吃盡的產品類型，當前依然還在福建省高速發展，值得房企重視。但同時，優秀的第四代住宅不只是戶型本身的升級，更需要地段、環境、產品力、房企品牌、甚至服務力等多維賦能。

　　如何破局，尋找方法，進行產品賦新，服務升級，才能發揮第四代住宅的優勢，成為驅動銷售的核心力，也給項目操刀人提出了更高的要求。

　　作為第四代住宅的領跑者，福建在各方面累積了豐富的落地經驗，未來隨著建筑技術的進步和市場的發展，第四代住宅也將更加成熟和完善，成為人們理想居住的新選擇。