西安各板塊“地王”現(xiàn)狀進(jìn)展：高新區(qū)拿地2年未亮相 部分千萬級豪宅已交付

　　秦漢新城的招商雍瀾灣南區(qū)交付了，讓人不由得想起了西安各板塊的“地王”。

　　2020年、2021年西安土地市場火爆的時候，西安各區(qū)域的最高樓面地價都被刷新，誕生了一個又一個“地王”。

　　如今，3、4年時間過去，這些“地王”項(xiàng)目情況如何？我們不妨來關(guān)注一下。

　　01

　　高新，拿地2年未亮相

　　2022年6月份，當(dāng)時的紫薇地產(chǎn)拿下了高新CID“瞳南”板塊56.2畝住宅用地，由于這塊地的容積率只有2.0，是整個高新CID容積率最低的住宅地塊，因此樓面地價達(dá)到了15904元/㎡。

　　拿地之后，這個項(xiàng)目的案名為紫薇時光云邸，已經(jīng)開始開發(fā)。但截止目前，項(xiàng)目尚未亮相。

　　而在這2年時間里，不但高新CID的樓市經(jīng)歷了火爆到回歸理性，2023年高科集團(tuán)旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺整合之后，紫薇地產(chǎn)也已經(jīng)成為歷史，如今全新的面孔叫做高科地產(chǎn)。

　　1.59萬元/㎡的樓面地價、2.0的容積率、緊鄰永安渠濱水商業(yè)街區(qū)，意味著這個項(xiàng)目肯定是豪宅了，將會成為整個高新CID上車門檻最高的項(xiàng)目。

　　02

　　曲江，西安“地王”陷入困境

　　2021年2月份，曲江大明宮置業(yè)以“總地價21.5億元+無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬平方米”拍下了雁翔路板塊西康高速東側(cè)116.892畝、容積率1.5-2.0的住宅地塊，樓面地價25432元/㎡。

　　這塊地不但成為曲江“地王”，也是西安“地王”、陜西“地王”，一直保持到了現(xiàn)在。當(dāng)時大家算過一筆賬，這個項(xiàng)目入市后保守估計會賣到“4萬+”。

　　拿地之后，曲江大明宮置業(yè)拉上了融創(chuàng)合作開發(fā)這個“地王”項(xiàng)目。但如今，不管是曲江大明宮投資集團(tuán)，還是融創(chuàng)，情況大家都知道。因此，項(xiàng)目拿地3年多尚未開發(fā)！

　　當(dāng)然，對于這個項(xiàng)目來講，經(jīng)過這幾年之后，好消息是這個板塊的幾個豪宅項(xiàng)目，九曲松間賣到了5萬元/㎡左右，中大國際99康養(yǎng)健康城賣到了6萬元/㎡以上，讓“地王”也就看到了希望！

　　03

　　浐灞，千萬級豪宅已開始交付

　　2021年3月1日這一天，一定是會載入西安土拍史的一天。

　　在這一天，浐灞6宗土地進(jìn)行拍賣，全部拍出了高溢價。其中，招商蛇口摘得廣運(yùn)潭大道與尚水路交匯處東北角一宗約80畝、容積率2.0的地塊，樓面地價18835元/㎡，刷新了浐灞最高樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　招商蛇口在這塊土地之上開發(fā)了建面約301㎡、370㎡的大平層，一層一戶，毛坯房單套總價在千萬元級別。如今，這個項(xiàng)目陸續(xù)迎來交付，成為西安豪宅市場上的標(biāo)桿！

　　04

　　航天，招商華宇長安璽已交付

　　2020年6月份，招商蛇口通過公開競拍拿下了41.538畝、1.5容積率的低容地塊，樓面地價13860元/㎡，成為航天基地的“地王”。

　　當(dāng)時，這塊地所在板塊的房價則在1萬2、3，因此這塊地在當(dāng)時也屬于“面粉貴過面包”。

　　拿地之后，招商蛇口在該地塊上開發(fā)了招商華宇長安璽項(xiàng)目，產(chǎn)品為疊拼、小高，目前項(xiàng)目已經(jīng)交付。

　　招商華宇長安璽之后，招商蛇口加碼在航天基地投資，2023年5月又以溢價形式摘得附近89畝地塊，也就是目前在售的招商雲(yún)山間，產(chǎn)品為165-225㎡的大平層。

　　05

　　經(jīng)開，拿地將近3年未入市

　　2022年9月，蘭州眾邦摘得鳳城一路南側(cè)一宗23畝小幅地塊，容積率1.8，樓面地價9049元/㎡，是截止目前經(jīng)開區(qū)樓面地價最高的地塊。

　　2023年3月份，目眾邦長安郡舉行了開工典禮。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目項(xiàng)目由6棟住宅和一棟鄰里中心構(gòu)成，住宅全部是一梯一戶，戶型面積141-431㎡，面寬7.1-9.6米的橫廳設(shè)計。

　　不過，截止目前該項(xiàng)目尚未入市銷售。

　　06

　　港務(wù)，不斷刷新的“地王”

　　與其它板塊的“地王”基本誕生在2020年、2021年不同的是，港務(wù)區(qū)的“地王”則不斷被刷新，這主要是由于奧體板塊的住宅用地越來越稀缺。

　　目前，港務(wù)區(qū)的“地王”是2023年9月份中國鐵建地產(chǎn)摘得的鐵一中陸港中學(xué)東側(cè)93.09畝地塊，容積率2.2，樓面地價8804元/㎡。

　　這個項(xiàng)目，也就是目前在售的中國鐵建西派麟悅，產(chǎn)品為140㎡起步的大平層。

　　除了這塊地之外，今年上半年綠城、大悅城、龍翔在奧體板塊綠城全運(yùn)村二期東側(cè)摘地，容積率2.5，樓面地價在8700元/㎡左右。

　　奧體板塊目前還有一宗“壓箱底”的地塊等待供應(yīng)，那就是綠城全運(yùn)村采薇苑南側(cè)、融創(chuàng)望江府DK12西側(cè)的地塊，這塊地由于臨河，接下來就看能否刷新港務(wù)區(qū)的樓面地價了！

　　07

　　灞橋，中海云錦已交付

　　灞橋樓面地價最高的項(xiàng)目，是中海云錦。

　　這塊80畝的地塊，是2019年7月份中海溢價131%拍下的，綜合樓面地價 9028元/㎡，刷新了灞橋區(qū)的最高樓面地價，一直保持到了現(xiàn)在。

　　中海在該項(xiàng)目中規(guī)劃的是建面約127㎡、143㎡的精裝小高層，售價2萬元/㎡左右，目前已經(jīng)交付。

　　比較高的樓面地價、售價，使得這個項(xiàng)目在開發(fā)過程中相對來講節(jié)奏比較慢，拿地2年才入市，后來銷售到了現(xiàn)房銷售階段。

　　后來，三迪在灞橋高溢價拿地，樓面地價“8000+”，開發(fā)三迪灞河壹號，項(xiàng)目也賣不動。整體來講，大牌房企對進(jìn)入灞橋市場，比較謹(jǐn)慎。

　　08

　　長安，拿地2年未亮相

　　2022年 6月份，長安城建搖中了長安區(qū)韋曲街道惠民街以南、廣場南路以東一宗22.558畝的住宅、商服地塊，樓面地價8280元/㎡，這塊地是截止目前長安區(qū)樓面地價最高的地塊。

　　如今，距離這塊地摘地已經(jīng)2年時間，項(xiàng)目尚未亮相。

　　在過去2年時間里，長安區(qū)的土地供應(yīng)基本是以城改用地為主，大悅城、長建地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、新興地產(chǎn)等房企先后摘地，今年長安區(qū)迎來了多個純新盤的亮相。

　　09

　　灃東，綠城西安和廬已交付

　　2021年 1月 29日，西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)板塊高新一中西咸新區(qū)第一小學(xué)、第一初級中學(xué)南側(cè)101.88畝地塊拍賣，經(jīng)過 88輪競拍該地塊被綠城以溢價率278%摘得，樓面地價高達(dá)16044元/㎡。

　　這個樓面地價刷新了灃東新城的樓面地價，也刷新了西咸新區(qū)的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　拿地后，綠城在該地塊上開發(fā)建設(shè)綠城西安和廬項(xiàng)目，產(chǎn)品為小高、疊拼，精裝小高129-198㎡，毛坯疊拼190-260㎡，小高售價在2.3萬元/㎡左右、疊拼售價在3.5萬元/㎡。

　　目前，綠城西安和廬已經(jīng)交付，成為綠城在西安首個交付的“廬系”作品。

　　10

　　灃西，虧損賣房之中

　　灃西新城的地王，誕生在2021年4月份，這是西安第一宗觸頂搖號的地塊，當(dāng)時堪稱史詩級的土拍。

　　萬科、中海、華潤、正榮、卓越、紫薇等開發(fā)商當(dāng)時都有參與，中海、華潤各調(diào)用了 20多個平臺公司參與地塊競拍和搖號， 最終被華潤搖中，樓面地價 1.26萬元 /㎡以上，刷新了灃西的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　華潤在該地塊上開發(fā)建設(shè)了華潤灃華九里項(xiàng)目，產(chǎn)品為115㎡、135㎡的毛坯高層、小高層，是西安最早做“第四代住宅”的項(xiàng)目之一，試圖通過高贈送實(shí)現(xiàn)銷售層面的突圍。

　　2022年上半年，灃華九里入市銷售，首開價格在1.65萬元/㎡左右，目前處于在售中，報價在1.75萬元/㎡左右。不用算，這個項(xiàng)目肯定是虧損著賣。

　　11

　　秦漢，招商雍瀾灣迎來交付

　　2021年 4月份，招商蛇口以159%在秦漢新城蘭池大道板塊拿地94.057畝，容積率 2.5，綜合樓面地價9993元/㎡，刷新了秦漢新城的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　高地價拿地之后，又遇到了區(qū)域市場的降溫，這對于任何一家開發(fā)商來講都是一個挑戰(zhàn)。

　　面對這種情況，與很多開發(fā)商會選擇項(xiàng)目暫時不開發(fā)或者降低品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)不同的是，招商蛇口拿地之后按照計劃開發(fā)，并且在品質(zhì)層面嚴(yán)格按照西咸新區(qū)住宅A標(biāo)品質(zhì)打造，規(guī)劃了17棟精裝小高層，戶型面積約143-167㎡。

　　如今，距離拿地3年時間，招商雍瀾灣南區(qū)已經(jīng)迎來了交付，完美呈現(xiàn)了西咸A標(biāo)品質(zhì)。這個項(xiàng)目，招商蛇口肯定也是虧損的，這一切均是為了確保品質(zhì)，很難得！

　　12

　　涇河，“地王”項(xiàng)目被法拍

　　隆基泰和，應(yīng)該是2020年、2021年在土地市場上拿地最兇猛的房企之一。

　　2021年4月，涇河新城一宗90.6畝的地塊拍賣，吸引了金地、卓越、中南、萬科、正榮等地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，最終被隆基泰和以溢價率 89.35%競得，樓面地價8451元/㎡，刷新了涇河新城的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　以激進(jìn)姿態(tài)拿地之后，隆基泰和在該地塊上開發(fā)建設(shè)隆基泰和瀾溪谷項(xiàng)目，產(chǎn)品為高層、洋房，戶型面積約 96-126㎡。

　　2021年 8月份，該項(xiàng)目曾經(jīng)迎來展廳開放，但后續(xù)受困于隆基泰和的資金鏈、涇河新城整體市場環(huán)境，該項(xiàng)目擱置。

　　最新消息是：隆基泰和瀾庭溪谷的土地，以及在建工程，已經(jīng)擺上了阿里司法拍賣平臺，7月份將會被法拍。詳見《涇河“地王”將被法拍》

　　13

　　空港，項(xiàng)目在售之中

　　空港新城的“地王”誕生在2020年8月份。

　　當(dāng)時，空港新城澤匯大街與天宇五路交匯處西北角一宗99畝的住宅用地進(jìn)行拍賣，被悅達(dá)地產(chǎn)以102%的溢價率拍下，樓面地價6854元/㎡，刷新了空港新城的最高樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　拿地1年之后，悅達(dá)引入電建合作開發(fā)該項(xiàng)目，案名為悅達(dá)電建玖璽臺，產(chǎn)品規(guī)劃為洋房、小高層，戶型面積118.169㎡。

　　目前，悅達(dá)電建玖璽臺小高層售價在1.05萬元/㎡左右，這個價格應(yīng)該也是虧損的。而與該項(xiàng)目緊鄰的地建嘉信臻城，憑借土地成本優(yōu)勢，目前售價則為9000元/㎡左右。

　　14

　　藍(lán)田，四季花城首批已交付

　　藍(lán)田樓面地價最高的項(xiàng)目，是萬科四季花城。

　　2021年3月份，萬科以溢價率315%、252%、318%的溢價率拿下了藍(lán)田西北家具工業(yè)園板塊 3宗共計235.76畝住宅用地，實(shí)際樓面地價分別為3395元/㎡、2953元/㎡、3430元/㎡。

　　3430元/㎡，刷新了藍(lán)田的樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在。

　　目前，萬科四季花城首批次已經(jīng)交付，目前在售的是建面約96-143㎡的高層、136-180㎡的疊院。

　　藍(lán)田樓面地價超過3000元/㎡的地塊，還有緊鄰萬科四季花城陜西三愛實(shí)業(yè)90畝地塊、藍(lán)城在白鹿原的住宅地塊，樓面地價分別為3318元/㎡、3030元/㎡。

　　15

　　高陵，中糧天悅在售中

　　

　　高陵樓面地價最高的項(xiàng)目，是目前在售的中糧天悅。

　　2021年7月，大悅城控股在高陵溢價拿地4宗。其中，以151.33%的溢價率拍下的610126202006GB00008宗地，樓面地價5330元/㎡，刷新了高陵的最高樓面地價，并且一直保持到現(xiàn)在！

　　中糧天悅規(guī)劃的產(chǎn)品為高層、小高層，目前在售約96-126㎡房源，均價約1.1萬元/㎡。

　　從上述信息可以看出，西安15個區(qū)域“地王”中，有6個已交付或者已經(jīng)開始交付（秦漢、灃東、航天、灞橋、藍(lán)田、浐灞），4個在售未開始交付（空港、灃西、高陵、港務(wù)），2個已開建未亮相（高新、經(jīng)開），2個尚未開工（曲江、長安），1個則被法拍（涇河）。

　　而從經(jīng)營的角度來講，2020年、2021年土地市場火熱時期拿的這些“地王”，后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)大部分處于虧損狀態(tài)。這個時候，對于開發(fā)商來講，盡快銷售離場，將資金滾動到其它項(xiàng)目中，從而實(shí)現(xiàn)財務(wù)平衡，成為無奈的選擇！

　　至于那些已經(jīng)拿地多年尚未開發(fā)、未入市的項(xiàng)目，考慮到這幾年的資金成本之后，實(shí)際的樓面地價成本已經(jīng)更高，接下來將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)！

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