購房限制持續松綁 房地產行業正處于筑底修復階段

　　2024年以來，房地產市場整體延續弱復蘇走勢。

　　上半年，重點城市新房成交累計同比降39%，二手房成交面積累計同比下降8%，在“以價換量”基礎上，二手房成交韌性整體好于新房。

　　房地產市場雖然出現一些積極信號，但是整體下行壓力不減。

　　2024年上半年，房地產政策主基調延續寬松，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”，“517新政”后居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限，四大一線城市相繼落地調整限購和信貸政策。

　　據CRIC不完全統計，上半年地方222省市共發布341次寬松政策，購房限制性政策持續松綁，財稅端購房激勵政策批量發布。

　　一系列政策之下，重點城市出現止跌企穩信號，目前市場仍處于存量需求釋放周期，加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續企穩態勢。

　　下半年，中央層面更多去庫存、穩市場政策可期，地方政策將持續加碼，從供給需求兩側發力穩市場。政策提振作用仍將持續發酵，并刺激成交穩步復蘇，核心一二線城市新房成交有望企穩、二手房成交份額繼續擴大。核心一二線成交企穩將拉動全國商品房銷售降幅進一步收窄，不過受限于行業下行、銷售、融資不振帶來的現金流壓力等影響，房地產開發投資仍將低位運行并處于筑底階段。

　　01 行業：二季度銷售低位回升三季度延續弱修復

　　寬松新政刺激全國商品房銷售面積、金額低位回升，同比降幅持續收窄，新開工、竣工止跌企穩，不過房企投資開發熱情不及一季度，開發投資額累計同比降幅連續3個月走擴至10.1%。

　　國家統計局數據顯示，前5月全國商品房銷售面積和金額累計同比降幅分別為20.3%和27.9%。

　　二季度新開工、竣工止跌企穩，前5月累計同比跌幅收窄至24.2%和20.1%。新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現實質性扭轉，降幅始終保持在低位運行，但有逐步企穩之勢。

　　前5月，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴大0.3個百分點，累計增速為2020年3月以來新低。從變化情況來看，二季度開發投資額雖有止跌態勢，但是累計同比降幅連續三個月擴大。

　　預判三季度，商品房銷售面積、金額仍有進一步回升空間。

　　首先，去年三季度屬于2023年年內低點，基數相對較低；其次，近期從中央到地點降首付、降利率，特別是上海、深圳、杭州等核心一二線限購松綁等利好政策疊加，刺激前期存量客戶積極入市，還有一波購房需求有待釋放；此外，二手房延續高位震蕩，業主置換資金之后仍有可能轉投至新房市場。

　　受制于行業下行、銷售、融資不振帶來的現金流壓力等影響，三季度房地產新開工面積將繼續保持低位運行，但因去年同期基數較低，同比降幅或收窄至2成以內。

　　在“保交樓”政策推動下，預計2024年三季度竣工面積仍有支撐，整體同比降幅也將穩步收窄。

　　基于新開工、竣工保持低位、拿地收縮等多重影響，三季度開發投資額預期延續低位，不過考量到去年基數較低，預期開發投資額累計降幅也將有止跌回穩態勢。

　　02 城市：一二手房供求環增三成三季度預期穩中有升

　　2024年二季度，整體樓市延續弱修復行情，供求環比持增，同比延續降勢，二手房以價換量持續分流新房客戶。

　　預計成交總量規模將延續弱復蘇，新政效應持續發酵，成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數較低，同比降幅將進一步收窄。

　　1、新增供應：Q2環比增35%，上半年同環比仍降超3成，二線供給約束更顯著

　　2024年二季度全國商品住宅供應較一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累計同比降幅仍在3成以上，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。

　　據CRIC監測，4-5月115個重點城市新增供應3240萬平方米，較一季度月均增長14%，較去年下半年月均下降27%。從上半年累計數據來看，同環比降幅均在3成以上，供給延續縮量走勢。

　　2、新房成交：Q2環增27%且月度同比降幅持續收窄，廈寧合青等增幅超50%

　　2024年二季度樓市成交延續弱復蘇，因4月末以來從中央到地方密集利好政策疊加，尤其是核心一二線諸如北京、上海、廣州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松綁，刺激一波存量需求提前釋放。4-5月115個重點城市商品住宅成交面積3789萬平方米，較一季度月均增長10%，同比降幅為36%，前5月累計同比降幅收窄至42%。從上半年累計數據來看，同環比降幅分別為40%和17%，整體跌幅有所放緩。

　　微觀項目層面來看，因各城市房企推盤延續“減量提質”策略，加之越來越多的項目借助政策東風，積極自救，特價房+強渠道或成“標配”，整體去化率延續低位回升態勢，二季度27個重點城市平均去化率為26%，較一季度24%微增2個百分點。

　　3、二手成交：Q2先降后升總量環增35%、同比正增3%，二手房市場份額持續增加

　　2024年二季度，18個重點監測城市二手房累計成交面積為2433萬平方米，環比增長35%，同比增長3%，較去年下半年季均增長23%。上半年二手房累計成交4231萬平方米，累計同比下降8%，較去年下半年增長7%。

　　深圳、杭州保持領漲，二季度成交環比分別增長40%、75%，同比增幅均在5成以上。

　　二手房市場份額持續回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手總成交規模的比重躍升至70%以上，南京、合肥等二手房市場份額較2023年增長約20個百分點。

　　4、房價：一二手房價均持跌且跌幅走擴，滬泉等供給結構變化推升新房均價正增

　　從CRIC監測的2024年前5月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，一線及東部城市房價仍領先，上海、泉州等漲幅排名靠前的主要是受供給結構影響。

　　典型如上海，前5月單價10萬元/平方米以上產品供應增長5%，除此之外，西安、長沙等市場表現相對平穩的城市房價仍有一定漲幅。

　　與此同時，廈門、三亞、南京、北京等受到供給約束，疊加市場下行因素影響，房價有所走低，房價跌幅在10%以上，廈門前5月成交均價回調16%，領跌重點城市。

　　5、新房庫存：百城消化周期增至27個月新高

　　2024年上半年，狹義庫存波動下行至階段性底部。據CRIC監測數據，2024年5月末百城商品住宅庫存量達到了50422萬平方米，同環比均降1%。

　　以成交12個月均值測算百城去化周期，5月末去化周期達26.5個月，環比增2%，同比上漲45%，不同能級城市皆呈現同環比齊增態勢。

　　6、產品：改善比例進一步擴大，四房成交比重持續走高

　　2024年上半年，根據CRIC重點監測的194個城市數據顯示，三房產品成交套數依舊占據市場主導地位，占比54.1%，但較去年下滑1.8個百分點，且降幅較一季度拉大。四房產品成交套數占比進一步提升至28.1%，較去年增長1.7個百分點。

　　從成交面積結構看，2024年上半年110-140㎡產品成交比重較上年進一步上漲0.5個百分點至38.4%，坐穩市場主力面積段；140㎡及以上面積段產品成交比重也均有所上揚。

　　7、三季度展望：供應規模仍將萎縮，核心一二線城市新房成交企穩、二手房市場份額擴大

　　預計2024年將成為“供應小年”，三季度供給量或將迎來再度回落。各城市分化還將持續加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域。

　　成交端，我們認為，三季度新房成交總量規模將延續弱復蘇，新政效應持續發酵，預期成交量將持平二季度，且因去年三季度基數較低，同比降幅將進一步收窄。

　　熱點城市個數和熱點項目個數減少，呈現出脈沖式復蘇態勢：核心一二線城市迎來明顯增長，三四線城市成交規模將延續筑底行情。

　　二手房成交將延續震蕩上行，市場份額仍將繼續增長。尤其低總價房源集中成交持續分流新房剛需，但也可能帶動一線和部分二手以房換房改善需求重新入市選擇新房，疊加部分城市“以舊換新”措施落地，也將帶動改善性新房去化提升。二手房因價格優勢市場份額仍將繼續增長。

　　產品端，做“好房子”已經成為行業共識，未來，預計會有更多房企加入“好房子”隊伍中來，市場將涌現更多優質的產品，且不拘泥于特定面積段、價位，在保證品質、服務的前提下，擁抱產品創新，產品形式將更多元化，讓不同需求階段的客戶都能住上好房，更好地滿足人民群眾對優質住房的新期待。

　　03 企業：銷售投資和融資均低位調整下半年壓力仍然較大

　　1、企業銷售：6月單月業績環比增長36.3%，上半年累計同比仍降四成

　　2024上半年，中國房地產市場整體仍處于弱勢整理階段。百強房企累計銷售18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。企業銷售整體延續筑底調整、保持低位運行，市場信心和預期修復還需時間。

　　6月單月業績規模繼續保持在歷史較低水平，TOP100房企實現銷售操盤金額4389.3億元，環比增長36.3%，同比降低16.7%。

　　2、企業拿地：單月拿地止跌回升，上半年七成百強企業投資額下跌

　　6月典型房企拿地金額止跌回升。重點監測30家房企單月投資金額288億元，環比上升101%，保利發展、中海、華潤等央國企繼續在核心城市發力。

　　上半年整體來看，房企投資愈發謹慎，僅有三成百強房企拿地，投資金額占到百強房企拿地的82%。此外，已拿地的百強房企中，有70%企業上半年投資額較去年同期下滑，銷售TOP10均有不同程度下降，即便是央國企在2024年投資節奏大幅放緩。

　　3、企業融資：單月規模回歸低位，上半年整體同比減少36%

　　2024年6月65家典型房企的融資總量為319.52億元，環比減少37.3%，同比減少48%。從上半年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為2155.01億元，同比減少35.9%，新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點。

　　4、三季度展望：中短期市場行情仍然不明朗，行業信用修復仍需時間

　　企業銷售端，整體市場行情走向仍然并不明朗，經營環境充滿各種不確定性。

　　一方面出險房企仍應以保交付為主要目標，同時繼續開源節流緩解流動性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應、做好營銷，以促進項目成交去化。同時，企業也需要持續關注產品升級迭代、加強產品力打造，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

　　投資端，在這些優質地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現點狀回暖，并修復核心板塊發展預期，上半年拿地較少的部分規模化央國企拿地積極性或將有所修復。不過，受制于供地規模有限、企業資金壓力仍未得到實質性緩解，下半年房企投資力度整體仍將延續謹慎。

　　融資端，融資協調機制政策后續落地效果仍有待觀察，從債務到期來看，2025年債務到期規模高于2024年，行業信用修復仍需時間，對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好現有政策做好債務接續，如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

　　整體來看，行業正處于筑底修復階段，近期從中央到地方刺激政策密集的出臺，一定程度上提振了市場信心。

　　重點城市新房、二手房銷售出現止跌企穩信號，后續隨著政策效應持續釋放，不同城市仍然呈現出顯著的分化行情，尤其是北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購房需求有待釋放。二手房回暖之后，部分潛在置換需求被激發，有望帶動新房成交回穩。

　　企業端銷售短期內出現積極信號，不過從銷售傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律，融資端仍面臨較大壓力，且2025年債務到期規模高于2024年，行業信用修復仍需時間。

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