天津新房套均價創歷史新高！剛需成交份額明顯收縮

　　看到這個數據，也很驚訝，沒想到，天津的新房套均價，竟然這么高了！

　　658億，3.4萬套。

　　折算下來，平均一套新房就約200萬！

　　比三年前高出近15萬。創下了歷史新高。

　　是不是很不可思議？

　　怎么感覺跟體感差距這么大呢？

　　沒錯，你的感覺很對。現在的市場仍談不上轉向，行情和情緒依舊很差。

　　但不容忽視的是，邏輯變了。

　　01

　　剛需正在“拋棄”新房市場。

　　從成交數據不難看出，天津新房市場中的剛需份額，已明顯收縮。

　　2019年時，200萬以下成交套數占比高達74%，也就是每成交4套新房中，就有3套總價在200萬以下。

　　反觀去年，該占比已收窄至67%。

　　今年上半年更少，不足65%。

　　包括如今賣得好的樓盤中，也鮮少再看到24k純剛盤的身影。

　　并不是沒有供應，而是賣不動。

　　因為在天津，剛需更愿意往里走，買市區老破小。

　　安全，配套全，價格還便宜。

　　居住、上班通勤、上學，都能滿足。

　　最直觀的佐證就是，二手房成交占比越來越高。

　　今年上半年，天津二手房成交已超7萬套，賣出了新房2倍的量。

　　02

　　250-300萬總價段，增長明顯。

　　成交占比比去年同期高出1.75個百分點，比去年全年高出1.4個百分點。

　　位居各總價段增幅首位。

　　這是因為，在買房“消費升級”的推動下，天津的“購買力”都普遍上了一個臺階。

　　原來200多萬在市區只能買到門檻盤。

　　現在都可以買市區改善了。

　　比如大華清水灣103平米小高，農墾含章雅著95平米高層，西派國印99平米等。

　　包括河西也能買到三室。

　　比中交融正、中海學府源境、天津蘭園……

　　而在環城選擇更多，200多萬，都能“升級”買改善洋房。

　　比如綠城柳岸曉月100平米230-270萬左右，115平米280-320萬左右。

　　精裝準現，今年10月交房。

　　美的云筑，目前一期還剩一套108平米頂樓，230多萬，現房。二期108平米總價約245-255萬，明年9月交房。

　　金地山川印，200多萬能買到洋房143平米。

　　標準層255-270萬左右，一樓帶院320多萬，頂樓帶躍層270多萬。

　　另外還有三四套128平米洋房可選。

　　這也是該項目最后的洋房，因為項目即將啟動的二期為全疊拼設計，面積也更大，143-210平米。

　　包括李七莊之所以賣得很好。

　　無論金地藝華里，還是綠城曉月晴川，上半年成交量都在200套上下。

　　就是因為它們卡位300萬以下改善外溢需求。

　　同樣的預算，在南開河西只能夠上高層，在這里卻可以買大洋房，小到94、114平米，大到128、132平米，隨便選。

　　甚至143平米，也可以夠上。

　　有市場，才有供應。

　　包括金地水西印、綠城桂語映月的洋房，也是吃的南開外溢。

　　中交海河璽、中建理想城的洋房，面向的則是河西客戶。

　　上東金茂智慧科學城長期霸榜東麗，也是因為它們位居津濱大道，有改善洋房，能承接到河東外溢。

　　時代之城的洋房也賣得很好，很多河北地緣買。

　　龍曜城最近也因為洋房又火了一把。新加推的洋房14號樓，8秒售罄。

　　面積123平米，單價2萬1-2萬3。

　　符合紅橋和河北外溢改善的預算和需求。

　　又是新產品。

　　外溢改善，圖的就是一個“近”與“好”。

　　“換藥不換湯”。

　　03

　　可以預見，未來新房市場，將會“改善化”。

　　現在新出來的樓盤大都“改”字頭。