上半年北京商品住宅新增供應15468套 成交量超1.6萬套 均價58158元/㎡

　　2024 年上半年的北京樓市，猶如一場波瀾壯闊的大戲，在政策調控、市場供需、購房者心態等多重因素的交織影響下，呈現出復雜多變的態勢。

　　在這半年里，我們見證了市場的起伏與波動，1月市場處于低位維穩的狀態，2月恰逢春節長假，樓市成交大幅縮水，3月小陽春樓市終于迎來一波升溫，4月樓市成交量有所回落，5月市場相對平穩，6月新房、二手房成交量環比均上漲。

　　2024年上半年北京新建商品住宅市場共實現供應15468套，同比下跌23.23%；成交16032套，同比下跌40.07%；成交均價58158元/平米，同比下跌3.99%。在量價齊跌的市場情況下，北京各區房價表現如何？2024年上半年北京買一套房平均要花多少錢？

　　六城區成交均價破6萬

　　海淀新房套均價1407萬

　　據克而瑞數據統計，2024年上半年北京全市商品住宅成交均價為58158元/㎡。其中，西城、東城、海淀、朝陽、豐臺、石景山成交均價6萬元/㎡以上，西城、東城成交均價超過了12萬元/㎡。除東、西城外，海淀區成交均價最高，達到了95001元/㎡，其次為朝陽區，成交均價為80569元/㎡,豐臺區緊隨其后，成交均價為76806元/㎡，石景山在城六區中成交價最低，為65829元/㎡。其余區域成交均價均在6萬元/㎡以下，受地理位置影響，密云區成交均價僅為21616元/㎡。

數據來源：CRIC

　　在套均價方面，2024年上半年，北京全市商品住宅套均價為741萬。西城區以3268萬的套均價領先，主要由于二環內中海京華玖序（中信城五期）成交的帶動。東城區以2075萬的套均價位列全市第二，海淀區以1407萬的套均價位列第三。此外，朝陽、豐臺、石景山套均價超800萬，大興、昌平、通州、順義、門頭溝套均價超500萬。全市套均價最低的區域為房山，新房套均價僅為304萬。

數據來源：CRIC

　　房山、昌平、順義成交量領先

　　五環內置業門檻7.5萬/㎡

　　據克而瑞統計，2024年上半年北京供應新房共15468套。其中西城區供應新房478套，東城區僅139套，朝陽區684套，石景山區884套，海淀區454套。2024年上半年新房供應主要集中在豐臺區、房山區、昌平區、通州區、大興區，供應量均在1500套以上。在這5個區，購房者可選擇的產品相對較多。其中豐臺區共供應4148套，為供應量最多的區域。門頭溝區、懷柔區、延慶區、密云區均無新房供應。2024年上半年北京成交新房共16032套。房山、昌平、順義三個區成交套數超過2000套。

　　表：2024年上半年北京各區新建商品住宅供求量

　　數據來源：CRIC

　　在環線成交方面，據克而瑞數據統計，2024年上半年北京二環內商品住宅成交均價最高為169872元/㎡，二—三環成交均價為107468元/㎡，三—四環成交均價為90387元/㎡，2020年三四環內新增供應了數個豪宅項目，如北京壹號院、西釣魚臺、懋源夏家璟岳等，單價均在10萬元/㎡以上。四—五環成交均價為75167元/㎡，五—六環成交均價為59115元/㎡，六環外成交均價為32486元/㎡。也就是說，2024年上半年在北京六環以內區域置業的成本是每平米59115元/㎡起。

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　　從北京區域、環線新房市場成交的情況看，北京新房市場的門檻依然較高，尤其是城六區和五環內置業的成本依然很大。不過在北京購房政策變動之后，主要是“首套首付20%的比例 首套商貸3.5%的利率”，這個政策讓北京剛需的購房門檻也在逐步降低。尤其是首付比例調整，讓北京很多新房項目的首套首付金額降到了百萬以下。

　　成交量下跌40%

　　三居產品依舊是主流

　　據克而瑞數據統計，2024年上半年，北京70-90㎡面積段產品成交3788套，同比下降48%，占全部成交的24%，是成交的主力面積段，該面積段產品套均價為353萬，同比下跌8%。北京70㎡以下面積段產品同比大跌，2024年上半年共成交495套，同比下降62%，在各個面積段中跌幅最大。

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　　與此同時，北京三居產品也是市場焦點。據克而瑞數據統計，2024年北京三房成交量為7940套，占到市場成交量的一半。但與去年同期相比，同比下降40%。為了能夠保持較好的市場去化，許多項目都在做90㎡功能性小三居產品，而功能性小三居恰好能夠滿足當前市場的居住需求，因此導致市場三居成交占據主流。

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　　2024 年上半年的北京利好政策密集出臺，為樓市注入了新的活力。但市場表現仍較為低迷，新房和二手房成交量同比均有所下滑，價格也出現回落。二手房市場降價走量也在持續分流新房客戶。

　　北京作為4個一線城市中最后一個落實“5·17新政”的城市，除了對首付、利率、公積金等政策調整響應，還因城施策對多子女京籍家庭、“以舊換新”、綠色建筑等方面進行了調整。預期本輪新政后北京將迎來一波二手存量房需求釋放，可能帶動部分“以房換房”改善需求入市，疊加“以舊換新”措施的落地，或將帶動部分改善性新房去化。對于未來市場的發展趨勢，一方面需要關注政策層面的變化，看是否有新的刺激措施出臺；另一方面也要關注經濟環境的變化以及市場供需關系的調整。