深圳法拍小產權房遭瘋搶 甚至價格翻倍也在所不惜

　　原標題：9千/㎡買獨棟?深圳法拍小產權房遭瘋搶，價格翻了2.7倍!

　　都說不買房，但最近卻有房子賣得紅紅火火。

　　明明外表其貌不揚，卻吸引一堆買家爭搶，甚至價格翻倍也在所不惜。

　　那就是：法拍小產權房。

　　套內1.63萬/㎡

　　出價88次、溢價率90%！

　　昨天，司法平臺上，一套位于龍崗區坂田街道坂田村的私宅被拍賣。

　　從法拍平臺的照片來看，應該2房2廳1衛產品，有獨立廚房、陽臺等，套內面積約66㎡。

　　但整體采光比較一般，周邊環境也不大好。

▲房源照片

　　但就是這樣平平無奇的房子，卻吸引了16人報名競拍!

　　起拍總價僅約56.8萬，出價88次、延時55次。

　　最終以總價約107.8萬的價格成交，溢價率達89.9%，近乎翻倍!

　　甚至，就連評估價也只有71萬左右，成交價比之高出50%。

▲溢價約90%成交

　　但就算是高溢價，成交單價也很低：

　　套內約66㎡，套內單價僅約1.63萬/㎡。

　　想在深圳靠近市區的地方買到單價1字頭的房子，幾乎是天方夜譚;

　　要說套內單價，那更是癡心妄想。

　　但這套法拍小產權房卻做到了，你覺得值得嗎?

　　更讓人驚訝的是：

　　房子在2007年的登記價僅僅5萬多!

　　十幾年過去，房價直接翻了20倍!

▲房產2007年登記總價僅5.3萬

　　無獨有偶。

　　8月20日，位于龍崗橫崗街道大康社區的一棟4層私宅上架拍賣。

　　起拍價僅約186.2萬，吸引了29人報名，價格翻了2.7倍，以總價約507萬成交!

▲價格翻了2.7倍成交

　　這棟房子有產權證建筑面積約372㎡，無產權證建筑面積約192㎡，共計約564㎡。

　　算下來，單價不到9000元/㎡。

　　而且房子內部配套很宜居：

　　7房5衛，有后院、陽臺、露臺等等，四樓還有空間未利用。

　　不管是闊綽的空間，還是獨門獨戶的配置，在深圳都非常難得。

▲獨棟整體面貌

▲獨棟內部

　　不過，500萬的價格，也完全可以拿下一套商品房了。

　　如果是你，會選擇這樣的小產權房，還是紅本房?

　　產權明確？

　　但還是有風險！

　　一般來說，大家買小產權房基本離不開三個目的：自住、收租，或是博舊改。

　　其中，博舊改的風險是最高的。

　　近年，深圳不少舊改項目出現拖欠過渡費/租金、項目停工的情況，我們以往也報道了很多。

　　如果是自住，這兩套自建房周邊環境都比較一般。

　　一來周邊多是城中村/廠房，城市面貌比不上普通住宅;

　　二則是居住所需的商業/學校/交通等條件也有所欠缺。

▲房子所在區域環境一般

　　但如果想要當房東收租呢?

　　以第一套為例：

　　在坂田東村，2房空房的租金大概是2500元/月;裝修稍微好一點則是大約3000元/月。

　　以總價108萬計算，租金回報率約2.7%-3.4%。

▲坂田東村2房租金約在2400-3000元/月上下

　　第二棟則可以整棟改造為公寓出租。

　　而目前，橫崗片區就有不靠地鐵、同樣是約500㎡的自建房，已經裝修成公寓式產品，整棟包下來約1.28萬/月。

　　如果同樣按總價507萬計算，租金回報率約3%。

　　兩者都是和目前部分商務公寓差不多的水平，大概出租30+年能回本，但省下了物業費。

　　不過，這類房子最讓人顧慮的問題仍然是：

　　產權。

　　那么法拍的小產權房，又靠譜嗎?

　　答案是：不僅產權靠譜，甚至沒有交易稅費。

　　廣東華商律師事務所周爭鋒律師表示：

　　“司法裁決備注就等于確權。只是因為登記條例綠本產權證，沒有過戶規則，那只能在登記中心的司法登記簿上備注一下這個事實。”

　　也因為沒有過戶流程，所以不需要繳納交易稅費。

　　“使用、出租、拆遷等，都沒有問題。”

　　周爭鋒律師表示。

　　有業內人士分析稱，從法律層面，小產權房是不允許買賣的，但通過法拍渠道，有法院背書，買家可以合法競得小產權房。

　　這或是法拍小產權房熱度較高的原因。

　　但周爭鋒律師也提醒：

　　“沒有辦理新的產權證，也不能夠再次出售或抵押。”

　　這也意味著：

　　房產日后的流通情況，會比商品房更困難。

　　尤其是，深圳從2021年起，就曾經嚴厲打擊小產權房違規交易，包括村委蓋章/見證、律師公證等等，都被禁止。

　　而后，多區舊改流程調整，將確權工作前置，也降低了炒作拆遷房/回遷房的可能性。

　　如今，更有消息稱法院擴大了小產權房糾紛案件的不受理范圍，越來越多的小產權房案件被法院拒之門外。

　　這也導致小產權房交易更為困難。

　　此外，這類法拍房還需要注意是否有租約、是否已經騰空等情況，風險往往比普通房產更大。

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