2024年北京樓市動態：市場回暖與企業前景解析

　　一、市場分析

　　9月北京房地產市場遇冷，成交情況不及預期

　　2024年開年至今，北京樓市呈現出復雜多變的特點。在第一季度末，小陽春的到來帶動了一波成交放量。隨著二季度政策的優化調整，包括購房首付比例和房貸利率的下調，市場信心得到了顯著提升，成交量持續回升。然而，進入第三季度后，新政策的利好效應逐漸減弱。

　　在9月份，美聯儲宣布降息后，央行緊接著也宣布了降息政策。9月30日，北京市發布了最新的限購放松政策，降低了購房門檻，從而激發了對購房需求的期待。這一系列的政策不僅為四季度的樓市帶來了新的希望，也讓開發商和購房者充滿了期待。

　　金九銀十是傳統的房地產旺季，9月的市場數據往往備受矚目。然而，今年的9月，北京的房地產市場卻顯得格外冷清。土拍市場接連遭遇延期和終止，新房項目雖然大幅折扣，但依舊難以提振整體市場情緒。具體數據顯示，9月北京市新建商品住宅成交2398套，銷售總量創下年內第二低，僅高于春節期間的2月。而二手房市場也顯得不溫不火，二手房成交12723套，數據僅高于今年的1月和2月。

　　樓市分布與開發商動態

　　在9月份，北京有5個新房項目開盤，分別是華曦府、和光煦境、住總青年ONE、中海長安源境和龍湖觀萃。然而，在市場下行期，一些房地產企業選擇延長蓄客時間，推遲開盤，以應對市場的不確定性。

　　從四個一線城市的政策對比來看，廣州成為首個全面取消限購的一線城市，而上海、深圳和北京則針對性地進行了住房限購政策的優化調整，其中深圳放松的力度更大。因應之前北京已進行多輪政策調整，930的新政進一步放寬了限購標準，這一系列政策雖然未必會立刻引發超預期的市場反彈，但確實為市場注入了新的活力。

　　回顧過去一年，北京市的每一次政策放松都能引起成交量的小幅波動，但長期來看，對市場的拉動效應有限。根本原因在于，整體經濟環境仍未明朗，市場信心不足，企業在拿地及推盤方面表現出較為謹慎的態度。因此，當前樓市新政的持久性及其對市場的實際拉動效果，依然需要市場的進一步驗證。

　　二、榜單解讀

　　2024年1-9月，北京房企銷售金額權益榜單回顧

　　根據克而瑞的數據統計，2024年1-9月，北京市TOP30房企的權益銷售額總計為1645.76億元。在這份榜單中，中海發展以300.22億元的銷售金額位列第一，形成了明顯的領先優勢;北京城建和華潤置地分別以133.43億和128.57億緊隨其后。

　　在流量金額排行榜中，中海以272.24億元高居首位，華潤和城建分別以156.75億和133.68億排在第二和第三名。在全口徑金額排行榜中，中海的銷售額超過三百億，而北京城建也突破了兩百億，華潤置地、保利發展、首開股份和中建智地等企業的銷售額均超過了百億。

　　值得注意的是，盡管眾多開發商在產品力方面有所提升，并且不斷推出新項目，但由于行業競爭加劇以及市場規模的縮減，TOP30房企的整體業績同比下降了30%。在這些上榜企業中，部分國有企業憑借雄厚的資金、品牌和資源優勢，逐漸占據市場主導地位，這一趨勢未來將更為明顯。

　　三、典型房企分析

　　中建智地

　　中建智地在2024年1-9月的權益和流量榜單中均排名第五，全口徑排行榜中位列第六。作為中建一局的地產升級品牌，自2020年來首次進入市場，2021年便迅速躋身TOP20.至2023年，該公司更是邁入前十行列。今年，該公司的表現再創新高，尤其是在穩扎穩打的市場策略下，品牌影響力逐漸提升。

　　近期，在東四環豪宅北京宸園的推動下，中建智地預計將在10月開盤，這將為公司帶來新的業績突破。

　　中海地產

　　中海地產在2024年各大榜單中連續蟬聯第一。這一亮眼的成績得益于中海對市場的精準投資布局以及優秀的營銷能力。自2019年至今，中海在北京的權益金額榜上已連續五年奪冠。今年1-9月，特別是中海京華玖序項目的成功推出，為公司業績提供了堅實的支持。

　　華潤置地

　　華潤置地在2024年1-9月的流量金額榜單中排名第二，而權益金額和全口徑金額榜單則位列第三。華潤在北京市場操盤多個項目，包括潤悅中心和西紅門橡樹灣等，都實現了良好的銷售業績。憑借“府系”產品的市場聯動戰略，華潤在不同區域的布局逐步形成合力，使其在市場中保持競爭優勢。

　　北京城建

　　在2024年榜單中，北京城建在多個類別中表現優異，權益金額和全口徑金額榜單均排名第二，流量金額榜位列第三。隨著其產品覆蓋范圍的不斷擴大，以及在京住宅市場的深入拓展，北京城建成功替代首開成為北京國資房企的TOP1.其高端豪宅項目的卓越表現尤為突出。

　　保利發展

　　保利發展在2024年表現同樣亮眼，權利、流量和全口徑金額榜中均位列第四。近年來，保利通過多元化的產品線，在改善盤市場不斷取得佳績，促進了公司的持續增長。

　　四、總結展望

　　北京樓市對剛需和置換購房群體的需求仍是市場穩定的基石。從9月底的密集政策發布來看，顯示出政府對于“促進市場回穩”的堅定決心。隨著預期逐步改善，10月整體成交或將企穩回升，尤其是新政可能帶來的直接受益者——新房的成交也有望放量。

　　“銀十”的開局表現超出預期，核心城市市場逐漸回穩，居民的置業信心開始恢復。預計短期內新政策將持續顯效，隨著假期認購數據的上漲，相信這些數據最終將在網簽中體現。

　　未來，推動經濟基本面改善將是穩固房地產市場及預期的關鍵因素。如果四季度政策持續發力并加快復蘇，核心城市樓市有望筑底企穩，全國市場亦將有望實現穩定發展的新局面。