吳晨代表建議探索“住宅合作社”模式 打好老舊小區改造攻堅戰

　　二十一街坊 3 - 12 門小區位于新溝橋街道科苑社區，占地面積約 6417 平方米。區域內共有 4 棟建筑，總建筑面積約 8821 平方米，容積率為 1.42.涉及 3 棟居民樓、1 棟武鋼單身宿舍樓，住宅樓現有居民 134 戶，多為武鋼離退休職工，武鋼單身宿舍樓現有租戶 18 戶。

　　3 棟居民樓中有兩棟居民樓建成于 1957 年，為三層磚木結構，另一棟居民樓建成于 1974 年，為四層磚混結構。居民樓使用年限均在 50 年以上，超過使用年限，普遍存在房屋結構老化、維護保養不足、基礎配套設施陳舊等方面問題。

　　2022 年，經第三方房屋安全鑒定機構鑒定，3 棟房屋安全等級均為 C 級。近兩年，小區先后發生多起居民廚房、衛生間區域天花預制板保護層突然脫落，險些傷及居民的情況，居民群眾要求拆遷、改善房屋意愿強烈。

　　占地面積不到 10 畝，既要確保小區配套設施齊全，也要確保居民休閑活動空間，形成相對完善的功能分區，如何做?

　　青山二十一街坊寄托著老百姓的感情，一頭連著民生，一頭連著發展。二十一街坊項目既要成為符合當地歷史文脈、能匹配武漢大都市城市風貌的現代建筑，又要成為融入最新居住建筑設計理念的標桿建筑，滿足老百姓各種生活使用需求。

　　“住宅合作社” 作為一種住房供應模式出現，旨在通過居民共同參與、共享資源，實現住房的公平分配和可持續發展。“住宅合作社” 的社員通常共享所有權，并參與決策過程，社員對項目有更高的自主權。

　　吳晨注意到，從 20 世紀 90 年代起步的舊改、危改工作，大量社區改造和綜合整治項目對人民的住房條件改善起到了積極作用。但同時可以看到多數更新改造項目以政府推動為主，居民自主參與更新意愿弱，多元主體參與的協同機制尚不成熟。現階段各地區仍存在相當規模的危舊樓房存在安全隱患、群眾改造需求迫切，改建力度亟待加大。

　　基于此，“住宅合作社” 模式基本理念是通過集體擁有和合作管理，減少中間成本、提高資源利用效率，并創造更公平、可持續的居住環境。

　　吳晨表示，聯合社作為獨立的民事主體，委托房地產開發企業或施工單位建設房屋。社員由小區全體不動產登記權利人組成，制定聯合社章程，經政府同意后，向民政部門申請登記為非營利法人社會團體。根據危舊房改造小區規劃用地條件，聯合社積極向政府爭取政策支持，并會同有意向的承接企業開展資金測算。通過 3 輪入戶調查，2 次社員大會，持續磋商章程、優化資金測算、打磨改造方案，最終形成了聯合社章程，選定實施主體，確定了改造方案。改造方案通過后，聯合社正式與企業簽訂委托協議。

　　實際上，吳良鏞先生也曾于 1987 年在中國首次提出 “住宅合作社” 理念，并在北京菊兒胡同項目中運用住宅合作社理念，成為轟動社會各界的住宅改造經典案例。

　　通過這一模式，武漢青山二十一街坊基本完整保留了原居住區 134 戶的社區居住模式，社區關系、鄰里關系、社會屬性均得到了很好的保留和延續，同時融入部分商品房新居民，實現了 “共生” 住區的設計理念(居民共生、文化共生、建筑共生)。

　　小切口改善大民生

　　二十一街坊由于建設年代久遠，面臨諸多問題。吳晨帶領團隊，從居民切實的使用需求出發，一一設計規劃。如考慮不同戶型的特點及居民需求，做到 “一戶一方案”，每套戶型都有自身亮點，且空間有限的樓內均實現了所有戶型 100% 南北通透。

　　同時，吳晨和團隊聽到居民要求 “多補面積少出錢” 后，設計方案保留了最小的 33 平方米的戶型，該戶型突出了在廚房收納、衣櫥收納、衛生間收納等方面的收納歸置功能，增大了陽臺面積，以給居民最便捷的生活體驗。

　　“30 多平方米的小戶型，在設計時南北通透，在商品房市場幾乎不可能。” 吳晨說，每套戶型都有自身的亮點，從平面布局、功能分區、通風采光、視野朝向、流線組織、保溫設置、飄窗贈送等多方面做了全面研究，并在整個項目推進過程中與合作社保持密切對接，積極聽取居民的意見，對方案進行反復研究、打磨，經過總建筑師團隊多輪的不懈努力，最終交出了令各方滿意的答卷。

　　改造后，21 街坊這一昔日破敗低矮的住宅樓，將成為一棟每單元兩梯四戶的住宅樓(兩個單元)，綠化率達 30%，將切實提高居民生活幸福指數。

　　在吳晨看來，各大城市以 “原拆原建” 方式實施老舊小區更新案例已經積累了一些成功經驗，以 “住宅合作社” 為代表的實施模式在一定程度上破解了老舊小區更新在組織機制、資金投入、居民搬遷等實施難點問題，打通了老舊小區更新改造居民參與、多元共治路徑。

　　因此，吳晨建議，以各地 “原拆原建” 標桿項目為基礎，聚焦人民群眾切身利益與迫切需求，“以例促策” 形成一套適用于危舊樓改建，可操作性強的支撐保障體系，通過政府引導、市場參與、居民共治的方式，加力實施老舊小區整治改造，讓老百姓過上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。