50城庫存下降11%，京穗漢寧等外圍或小面積去化仍承壓

　　目前，受供應制約，樓市仍處于去庫存周期。2025 年 1 月，50 城狹義庫存持續回落，去化周期高位回落。據 CRIC 監測，2025 年 1 月末 50 城新建商品住宅狹義庫存僅為 31093 萬平方米，環比降 1%，同比降 11%;按 12 個月測算去化周期 2025 年 12 月末達 21.53 個月，環比持平上月，同比增 12%。

　　聚焦重點一二線城市，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超 20 個月。為更好地分析高庫存城市庫存結構特征和未來去化可能性，選取廣州、武漢、南京作為典型城市進行重點分析。

　　面積段庫存情況

　　廣州、武漢庫存主力為 100 - 140 平中等面積段。廣州 2025 年 1 月末庫存主力面積段為 100 - 120 平，占比為 21.64%，較 2024 年末下降 0.07 個百分點。武漢 2025 年 1 月末庫存主力面積段為 100 - 140 平，占比近 6 成，較 2024 年末下降 0.52 個百分點。廣州、武漢中等面積段積壓主要源于此前供應嚴重過量，隨著行情轉淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導致去化不暢。

　　南京 70 平以下小面積段存在庫存積壓情況，2025 年 1 月末庫存套數占比高達 29.31%，而其中 9 成為酒店公寓等具備投資屬性產品，短期易受到行情波動影響。與 2024 年末庫存結構對比，各城市主力庫存面積段套數占比均出現了不同程度回落，庫存壓力略有緩解。

　　區域段庫存情況

　　廣州、武漢城市外圍低價值片區庫存占比相對較高且有逐步增加態勢。譬如廣州增城區、武漢東西湖區，2025 年 1 月末庫存套數占比分別達到了 23.12% 和 14.28%，較 2024 年末分別增長了 0.09pcts 和 0.07pcts。

　　南京中等價值片區江寧區庫存套數占比居首，達到 2 成以上。據 CRIC 監測數據，2025 年末江寧區庫存套數占比為 21.2%，較 2024 年末上升 0.19pcts，相較而言，城市核心區玄武、秦淮庫存占比均不足 5%。

　　庫存去化難易程度分析

　　選取 2024 年全年成交結構與庫存結構對比分析。廣州、武漢面積段基本匹配，主要是外圍區域存在供需失衡。廣州成交結構以 100 - 120 平和 80 - 90 平為主，占比均為 23%，與庫存結構基本匹配，僅 80 - 90 平因成交熱度較高，成交占比顯著超過庫存占比。武漢成交結構和庫存結構高度趨同，成交結構同樣以 100 - 120 平和 120 - 140 平為主，占比分別為 34.8% 和 24.8%，與庫存結構基本匹配，其余面積段也無明顯供需錯配情況。從區域結構來看，城市外圍區域諸如廣州增城區、武漢東西湖區等 2025 年 1 月庫存套數占比均顯著高于 2024 年成交套數占比，存在顯著的供大于求情況。

　　南京與廣州、武漢略有不同，供需錯配主要體現在面積段層面。從區域來看，江寧區呈現出供需兩熱，庫存占比和成交占比均為 21%，短期內庫存積壓基本不存在去化風險，僅雨花臺區和秦淮區等城市核心區域存在比較明顯的供不應求。從面積段來看，小于 70 平小面積段的酒店公寓還是存在顯著的供過于求，2025 年 1 月末庫存套數占比高達 29.2%，而 2024 年成交套數占比不足 10%，后期大概率面臨去化難。

　　總結與預判

　　受新房供應節制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行，至 2025 年 1 月末 50 個重點城市狹義庫存僅為 31093 萬平方米，環比降 1%，同比降 11%。廣州、武漢、南京等重點城市去化周期仍高于 20 個月，存在一定去化風險。廣州、武漢主要為城市外圍區域 100 - 140 平庫存占比較高，南京則為城市中等價值片區、70 平以內酒店公寓產品存在庫存積壓。

　　結合 2024 年成交結構即客戶購房偏好特征綜合分析，預判后市，廣州增城區、武漢東西湖區仍存在顯著的供過于求，后期去化問題依舊突出，而南京則主要為小面積段即 70 平以下酒店公寓庫存風險較大，隨著投資投機需求退潮，未來還將面臨不小的去化壓力。