中國銀河證券：地產(chǎn)行業(yè)面臨化庫存關(guān)鍵階段，外生需求或?yàn)榻衲曛匾较?/h1>
2025-03-03 10:57來源：新房網(wǎng)
智通財(cái)經(jīng) APP 獲悉，中國銀河證券發(fā)布研報(bào)稱，2025 年 1 月樓市核心城市呈現(xiàn)熱度延續(xù)的趨勢，中低能級城市的需求釋放有所修復(fù)，核心城市 2 月土拍表現(xiàn)較好，需求的持續(xù)釋放對行業(yè)發(fā)展起重要作用。2050 年前樓市整體需求在 8.75 億方以上。目前行業(yè)面臨庫存去化的關(guān)鍵階段，內(nèi)生需求和外生需求均對樓市庫存去化起重要作用：維持內(nèi)生需求的穩(wěn)步釋放或?yàn)榫S持樓市的整體基調(diào);在目前的樓市環(huán)境下，外生需求或?yàn)?2025 年重要工作方向，亦有望支撐行業(yè)整體估值。
中國銀河證券主要觀點(diǎn)如下：
居民購房持續(xù)釋放
從銷售看，一線城市的二手房市場表現(xiàn)整體較好，雖受春節(jié)假期的影響，但同比表現(xiàn)優(yōu)于 2024 年同期，表現(xiàn)出核心城市樓市的韌性。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，該行將新房和二手房市場匯總發(fā)現(xiàn)，28 個(gè)重點(diǎn)城市 2025 年 1 月整體銷售面積同比微降 0.89%，考慮到 2025 年 1 月末為春節(jié)假期，28 地的城市逐漸表現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。從拿地看，2025 年 1 月百城土地成交建面中一線城市占比達(dá) 28.07%，房企拿地趨于核心;2025 年 1 月百城土地成交溢價(jià)率為 8.73%，是 2021 年 8 月以來的最高水平;2025 年 2 月上海土拍平均溢價(jià)率 33.56%，是 2019 年以來最高水平。
內(nèi)生和外力共同支持住房需求
按照居民住房需求產(chǎn)生的來源，該行將需求分為兩類。
內(nèi)生需求：人口增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程主要導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口增長，新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生剛性需求;人均住房面積提升、家庭戶均規(guī)模下降主要產(chǎn)生于居民對生活質(zhì)量提高的意愿，由此產(chǎn)生改善性需求。
外生需求：隨著城市發(fā)展，高齡房屋拆遷或部分老舊社區(qū)改造帶來的更新需求為外生需求。
根據(jù)該行的測算，2050 年我國住房需求或達(dá) 8.752 億方，其中剛性需求和改善性需求分別為 1.689 億方(占總需求的 19.30%)、6.185 億方(占總需求的 70.67%)，即內(nèi)生需求共 7.874 億方;2041-2050 年的年均更新需求即外生需求或?yàn)?0.88 億方，占總需求的 10.03%。
截至 2025 年 2 月 11 日，各省級兩會已落幕。按照已發(fā)布的各地政府工作報(bào)告中的房地產(chǎn)行業(yè)的表述，房地產(chǎn)新模式、止跌回穩(wěn)等內(nèi)容被多次提及。目前樓市去化依舊承壓，消化庫存或?yàn)樾袠I(yè)目前主要工作方向，存量房地收儲或降低樓市庫存、城中村改造有望釋放居民的住房需求。央行在在 2024 年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提到實(shí)施適度寬松的貨幣政策，因此降低購房門檻、調(diào)低居民購房成本或?qū)⒀永m(xù)，內(nèi)生需求釋放有望得到支撐。
投資建議：頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力，具有資金優(yōu)勢，市占率有望進(jìn)一步抬升
該行看好：保利發(fā)展 (600048.SH)、招商蛇口 (001979.SZ)、龍湖集團(tuán) (00960)、濱江集團(tuán) (002244.SZ)、萬科 A (000002.SZ)、新城控股 (601155.SH)、招商積余 (001914.SZ);
建議關(guān)注：
優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國 (03900)、華潤置地 (01109)、中國海外發(fā)展 (00688);
優(yōu)質(zhì)物管：華潤萬象生活 (01209);
優(yōu)質(zhì)商業(yè)：張江高科 (600895.SH)、恒隆地產(chǎn) (00101);
代建龍頭：綠城管理控股 (09979);
中介龍頭：貝殼 - W (02423)、我愛我家 (000560.SZ)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、人口變化不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
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外生需求：隨著城市發(fā)展，高齡房屋拆遷或部分老舊社區(qū)改造帶來的更新需求為外生需求。
根據(jù)該行的測算，2050 年我國住房需求或達(dá) 8.752 億方，其中剛性需求和改善性需求分別為 1.689 億方(占總需求的 19.30%)、6.185 億方(占總需求的 70.67%)，即內(nèi)生需求共 7.874 億方;2041-2050 年的年均更新需求即外生需求或?yàn)?0.88 億方，占總需求的 10.03%。
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代建龍頭：綠城管理控股 (09979);
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