“住宅合作社”模式助力老舊小區(qū)改造，創(chuàng)新成果顯著

　　在城市更新的時代浪潮中，老舊小區(qū)改造一直是備受關注的重點議題。近期，一種以 “住宅合作社” 為核心的創(chuàng)新實施模式，正逐漸成為破解老舊小區(qū)改造難題的有力武器，為城市發(fā)展注入全新活力。

　　以武漢市青山區(qū)二十一街坊的危舊房改造項目為例，這一區(qū)域的 3 - 12 門小區(qū)占地面積約 6417 平方米，擁有 4 棟建筑，總建筑面積約 8821 平方米，容積率 1.42.其中，3 棟居民樓住著 134 戶武鋼離退休職工，1 棟武鋼單身宿舍樓有 18 戶租戶。小區(qū)內(nèi)兩棟建于 1957 年的居民樓為三層磚木結構，另一棟建于 1974 年的為四層磚混結構，房屋使用年限均超 50 年。長期的歲月侵蝕，使得房屋結構老化嚴重，維護保養(yǎng)欠缺，基礎配套設施也陳舊不堪。2022 年，經(jīng)第三方專業(yè)房屋安全鑒定機構評定，3 棟房屋安全等級均為 C 級，且近兩年內(nèi)多次發(fā)生廚房、衛(wèi)生間區(qū)域天花預制板保護層脫落事件，嚴重危及居民安全，居民對改善居住條件的訴求極為迫切。

　　面對這一棘手狀況，“住宅合作社” 模式強勢介入，成功扭轉局面。由小區(qū)居民與產(chǎn)權單位勇敢發(fā)起成立的 “住宅合作社”，在政府的精心指導下，與開發(fā)企業(yè)攜手合作，順利開啟小區(qū) “原拆原建” 改造之路。自去年底項目啟動以來，僅僅不到半年時間，134 戶居民便全部完成簽約騰退，目前項目已全面進入緊張的建設階段。改造后的小區(qū)，將極大程度保留原有的社群結構，居民們依然可以像以往一樣頻繁串門、共享美食、共同照料孫輩，社區(qū)的溫暖與和諧得以延續(xù)，同時新的居住需求也將得到充分滿足。

　　從組織機制層面來看，“住宅合作社” 組建了聯(lián)合社，全體社員由小區(qū)不動產(chǎn)登記權利人構成。大家齊心協(xié)力制定聯(lián)合社章程，并在政府批準后，向民政部門申請登記為非營利法人社會團體。在整個改造進程中，通過 3 輪深入的入戶調(diào)查以及 2 次社員大會，不斷對章程進行磋商完善，優(yōu)化資金測算方案，精心打磨改造細節(jié)，充分彰顯了民主決策的力量。居民從過去被動接受改造，轉變?yōu)槿缃穹e極參與項目的決策與推進，對改造的認可度與支持度大幅提升。

　　資金投入一直是老舊小區(qū)改造的關鍵難題。在 “住宅合作社” 模式下，聯(lián)合社依據(jù)危舊房改造小區(qū)的規(guī)劃用地條件，積極向政府爭取政策扶持，同時與有意向的承接企業(yè)共同開展資金測算工作。這種多方協(xié)同合作的方式，極大地拓寬了資金來源渠道，有效減輕了單一主體的資金負擔。與傳統(tǒng)的政府主導改造項目相比，該模式充分激發(fā)了居民與社會資本的積極性，顯著提高了資金的使用效率。

　　居民搬遷曾是老舊小區(qū)更新改造中的 “攔路虎”。但在 “住宅合作社” 模式的推動下，居民成為改造的核心參與者與直接受益者。他們深入了解改造方案對自身居住條件的改善效果，對未來生活充滿美好憧憬。例如，在二十一街坊項目中，知名建筑師吳晨帶領專業(yè)團隊，從居民的實際使用需求出發(fā)進行精心設計規(guī)劃。針對不同戶型特點與居民個性化需求，制定 “一戶一方案”，確保每套戶型都獨具特色，并且在空間有限的樓內(nèi)實現(xiàn)了所有戶型 100% 南北通透。在居民提出 “多補面積少出錢” 的訴求后，設計團隊專門保留了最小 33 平方米的戶型，并著重強化了廚房、衣櫥、衛(wèi)生間的收納功能，擴大了陽臺面積，為居民打造便捷舒適的生活體驗。這種充分尊重居民意見的設計理念，讓居民更加主動地配合搬遷工作。

　　值得一提的是，早在 1987 年，吳良鏞先生便首次在中國提出 “住宅合作社” 理念，并在北京菊兒胡同項目中成功應用，成為住宅改造領域的經(jīng)典范例。如今，武漢青山二十一街坊借助這一模式，不僅完整保留了原居住區(qū) 134 戶的社區(qū)居住模式，讓社區(qū)關系、鄰里關系以及社會屬性得以良好延續(xù)，還巧妙融入部分商品房新居民，完美實現(xiàn)了 “共生” 住區(qū)的設計理念，包括居民共生、文化共生、建筑共生。改造完成后，這里將崛起一棟每單元兩梯四戶(兩個單元)的嶄新住宅樓，綠化率高達 30%，居民的生活幸福指數(shù)將得到實實在在的提升。

　　“住宅合作社” 模式為老舊小區(qū)更新改造開辟了一條切實可行的創(chuàng)新之路。它不僅成功攻克了實際操作中的諸多難點問題，更通過居民參與、多元共治，使老舊小區(qū)改造精準契合居民需求，顯著提升了居民的獲得感、幸福感與安全感。在未來的城市更新工作中，這一創(chuàng)新模式有望得到進一步推廣與完善，助力更多老舊小區(qū)實現(xiàn)華麗蝶變，煥發(fā)出新的生機與活力。