3 月,房地產(chǎn)市場供應(yīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)步復(fù)蘇的態(tài)勢,供應(yīng)量環(huán)比倍增,盡管與去年同期相比仍存在差距,但已達(dá)到年內(nèi)供應(yīng)高點(diǎn)。從推盤結(jié)構(gòu)來看,主城區(qū)改善項目占據(jù)主導(dǎo)地位。同時,“金三銀四” 作為傳統(tǒng)營銷旺季,新房成交大概率將環(huán)比持續(xù)增長。
二、供應(yīng)規(guī)模分析
2.1 總體規(guī)模
3 月恰逢 “金三銀四” 成交旺季,房企推盤積極性穩(wěn)步上升。據(jù) CRIC 調(diào)研,3 月 28 個重點(diǎn)城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積 721 萬平方米,環(huán)比增長 166%,同比下降 36%,一季度累計同比下降 28%。從絕對量來看,受土地成交約束,房企推盤量已大不如前,不過單月規(guī)模還是略好于去年 10 月水平,達(dá)到了 2025 年年內(nèi)高點(diǎn)。
2.2 分能級城市規(guī)模
一線城市:推盤積極性依舊較高,3 月單月環(huán)比倍增。北京、廣州、深圳 3 月環(huán)比增幅顯著,主要源于 2 月春節(jié)假期基數(shù)較低,北京一季度累計同比恢復(fù)正增。而上海預(yù)期迎來供應(yīng) “空窗期”,3 月單月供應(yīng)規(guī)模不足 10 萬平方米,同環(huán)比齊降。
二線城市:供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線顯著。其中杭州位列榜首,3 月供應(yīng)量達(dá) 184 萬平方米,環(huán)比增長 783%,同比增長 116%,30 個樓盤近 3000 套房源預(yù)計集中入市;成都、寧波、武漢、西安、天津等單月成交規(guī)模均突破 30 萬平方米,雖然環(huán)比有不同程度增長,但同比仍呈下降趨勢。
三四線城市:3 月供應(yīng)迎來了集中爆發(fā)期,經(jīng)歷了年初低迷,3 月供應(yīng)同環(huán)比齊增。其中長三角無錫、徐州、常州均迎來了集中推盤,環(huán)比增幅顯著。
三、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析
3.1 產(chǎn)品檔次分布
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看,重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為 37%、51% 和 12%,呈現(xiàn)出以改善為主,剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
剛需產(chǎn)品:僅昆明、南寧、無錫、上海、青島、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在 60% 以上,上海、深圳新政出臺對剛需客群促進(jìn)作用顯著,因而房企都加強(qiáng)了對剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例。
改善產(chǎn)品:蘇州、漳州、泉州、長春、廈門、杭州、合肥、濟(jì)南等依舊以改善作為供應(yīng)主力,占比均在 8 成以上,其中蘇州、漳州、泉州、長春等改善供應(yīng)占比高達(dá) 100%。
兼顧剛需和改善:西安、武漢本月供應(yīng)兼顧了剛需和改善,供應(yīng)占比均在 4 成以上。
高端產(chǎn)品:福州本月高端產(chǎn)品占比顯著上升,達(dá)到了 73%。
3.2 項目區(qū)域分布
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看,重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為 70%、21% 和 9%,本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū),近郊次之,遠(yuǎn)郊最少。
主城占比高:漳州、泉州、福州、鄭州、昆明、武漢、合肥、西安、重慶、杭州、南寧、無錫等主城占比均在 9 成以上。
近郊項目為主:長沙、常州等則以近郊項目為主,占比均在 5 成及以上。
兼顧主城和近郊:寧波、深圳等推盤則兼顧了主城和近郊,占比均為 4 成。
近遠(yuǎn)郊供貨量大:蘇州、上海等近遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量,預(yù)期也將造成庫存積壓。
四、后市預(yù)判
4.1 市場熱度
3 月供應(yīng)大幅回升,雖與去年同期仍有差距,但已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn),房企也加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例,預(yù)判 3 月新房成交還是有逐步修復(fù)趨勢,環(huán)比持增,部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部 “小陽春”。據(jù) CRIC 監(jiān)測數(shù)據(jù),28 個重點(diǎn)城市 2025 年 3 月預(yù)期項目平均去化率 33%,同比上升 5 個百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是,一線新政效應(yīng)延續(xù),整體市場熱度有望穩(wěn)中有增,2025 年 3 月預(yù)期去化率達(dá)到 46%,同比上漲 15 個百分點(diǎn)。
4.2 新房成交預(yù)測
結(jié)合不同城市 3 月預(yù)期推盤所處區(qū)域,依據(jù) 2024 年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估,核心一二線新房成交或在 3 月迎來普漲行情,環(huán)比漲幅多集中在 30%-50%。
一線城市:新政利好下的北京、廣州、深圳短期內(nèi)市場熱度延續(xù),其中廣州新房成交預(yù)期環(huán)比倍增,主要基于春節(jié)假期過后市場逐步恢復(fù),隨著小陽春營銷旺季到來,預(yù)計多項目將加大促銷力度及渠道激勵吸客,且 3 月中心區(qū)多盤吹風(fēng)入市,市場供求量預(yù)計有明顯回升。
核心二線城市:天津、武漢、南京等基本面不錯的核心二線城市,經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,預(yù)期迎來一波復(fù)蘇行情,成交量有望穩(wěn)步回升。
總體來看,3 月供應(yīng)穩(wěn)步復(fù)蘇,環(huán)比倍增,與去年同期仍有差距,但也達(dá)到了年內(nèi)供應(yīng)高點(diǎn),從推盤結(jié)構(gòu)來看,仍以主城區(qū)改善項目為主,疊加 “金三銀四” 為傳統(tǒng)營銷旺季,新房成交大概率環(huán)比持增。部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部 “小陽春”:北上深杭等核心一二線城市改善和高端盤占比上升,預(yù)期將拉動市場熱度回升;天津、武漢、南京等購買力也逐步修復(fù),成交有望穩(wěn)中有增;多數(shù)三四線城市或?qū)⒀永m(xù)筑底行情,改善盤去化優(yōu)于剛需盤。
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