“去庫存”顯成效，50個(gè)重點(diǎn)城市庫存同比下降11%

　　近年來，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，“去庫存” 已成為穩(wěn)定市場的關(guān)鍵所在。2024 年 4 月 30 日，中央政治局會議明確提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。得益于中央政策面的有力扶持，在 “嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量” 的基調(diào)下，樓市庫存呈現(xiàn)出延續(xù)下行的走勢。

　　CRIC 數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年 1 月末，50 個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫存同比下降 11%。盡管如此，多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的去化周期仍超 20 個(gè)月。不過，隨著后續(xù)市場迎來階段性放量，預(yù)計(jì)未來重點(diǎn)城市庫存將繼續(xù)走低。政策利好的推動下，重點(diǎn)城市新房成交逐漸復(fù)蘇，這也進(jìn)一步促使樓市庫存延續(xù)下行趨勢。據(jù) CRIC 監(jiān)測，2025 年 1 月末，50 城新建商品住宅狹義庫存僅為 31093 萬平方米，環(huán)比降 1%，同比降 11%;按 12 個(gè)月測算去化周期，2025 年 1 月末達(dá) 21.53 個(gè)月，環(huán)比持平上月。從趨勢來看，自 2014 年至今，消化周期最高點(diǎn)出現(xiàn)在 2024 年中下旬，2024 年 9 月按 12 個(gè)月測算去化周期達(dá)到最高點(diǎn)，為 24.05 個(gè)月。2024 年 9 月 26 日，中央政治局會議首提 “止跌回穩(wěn)”，此后在一系列政策推動下，2024 年四季度整體市場走出一條上升曲線。受此影響，重點(diǎn)城市庫存及消化周期出現(xiàn)明顯下行，截至 2025 年 1 月末，50 城新建商品住宅狹義庫存已較 2024 年 9 月最高點(diǎn)下降約 2305 萬平方米，按 12 個(gè)月測算去化周期下降 2.52 個(gè)月。

　　聚焦到城市層面，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超 20 個(gè)月。從商品住宅庫存面積來看，重點(diǎn)一二線城市中，成都庫存面積最高，達(dá) 2240.67 萬平方米，其次是武漢，達(dá) 1479.14 萬平方米，廣州排第三，為 1463.17 萬平方米。但結(jié)合去化周期來看，按 12 個(gè)月測算，成都去化周期僅 18.8 個(gè)月。CRIC 數(shù)據(jù)顯示，2024 年全年成都新建商品住宅成交面積約 1308 萬平方米，受新政利好，四季度翹尾明顯，達(dá) 353 萬平方米，環(huán)比上漲 27%。進(jìn)入 2025 年，受核心區(qū)高改項(xiàng)目推動，1 月成都商品住宅成交面積 122 萬平方米，環(huán)比下降 42%，同比上漲 12%，較 2024 年 2 月春節(jié)月上漲 92%。可見，成都雖然庫存面積相對較高，但從成交量和市場熱度來看，其整體活躍度仍居二線城市前列。

　　在重點(diǎn)一二線城市中，長春、北京、南寧去化周期較高，分別為 36 個(gè)月、28.5 個(gè)月和 25.7 個(gè)月。其中，長春是重點(diǎn)城市中唯一一個(gè)去化周期超過 30 個(gè)月的城市，主要受整體銷售下滑且前期供應(yīng)較大影響。北京庫存面積 1184.77 萬平方米，去化周期 28.5 個(gè)月，主要受郊遠(yuǎn)高庫存板塊影響，但作為一線城市中限購最嚴(yán)的城市，北京仍有較大政策調(diào)整空間。

　　結(jié)合庫存及去化周期兩項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)一二線城市中，2025 年 1 月僅廣州和武漢庫存面積超 1400 萬平方米且去化周期在 20 個(gè)月以上。聚焦這兩個(gè)城市發(fā)現(xiàn)，主要是外圍區(qū)域存在供需失衡。譬如廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)，2025 年 1 月末庫存套數(shù)占比分別達(dá)到了 23.12% 和 14.28%，較 2024 年末分別增長了 0.09pcts 和 0.07pcts。考量到 2025 年 1 月單月或有偶發(fā)性因素影響，選取 2024 年全年成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對比，可以看出廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū) 2025 年 1 月庫存套數(shù)占比均顯著高于 2024 年成交套數(shù)占比，存在顯著的供大于求情況。

　　進(jìn)一步對比面積段來看，廣州 2025 年 1 月末庫存主力面積段為 100 - 120 平，占比為 21.64%，較 2024 年末下降 0.07 個(gè)百分點(diǎn)。武漢 2025 年 1 月末庫存主力面積段為 100 - 140 平，占比近六成，較 2024 年末下降 0.52 個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合 2024 年全年成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對比，廣州、武漢庫存面積段與成交面積段基本匹配。其中，廣州成交結(jié)構(gòu)以 100 - 120 平和 80 - 90 平為主，占比均為 23%，僅 80 - 90 平因成交熱度較高，成交占比顯著超過庫存占比。武漢成交結(jié)構(gòu)和庫存結(jié)構(gòu)高度趨同，成交結(jié)構(gòu)同樣以 100 - 120 平和 120 - 140 平為主，占比分別為 34.8% 和 24.8%，其余面積段也無明顯供需錯(cuò)配情況。由此可見，廣州和武漢中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應(yīng)嚴(yán)重過量，隨著行情轉(zhuǎn)淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導(dǎo)致去化不暢。

　　總體來看，受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行。雖然部分重點(diǎn)城市去化周期仍高于 20 個(gè)月，但主要受外圍區(qū)域存在供需失衡影響。在區(qū)域分化之下，隨著整體市場進(jìn)一步 “止跌回穩(wěn)”，各城市的低風(fēng)險(xiǎn)板塊有望率先進(jìn)入平衡發(fā)展的新周期。對于那些明顯高庫存的壓力板塊，在化解庫存、穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城市整體發(fā)展的良性互動。