被收地后恒基地產(chǎn)獲賠近60億 香港四大開(kāi)發(fā)商持有逾億呎農(nóng)地

　　香港四大發(fā)展商現(xiàn)時(shí)手持逾億平方呎農(nóng)地土儲(chǔ)，香港宣布發(fā)展新界后，市場(chǎng)憧憬可以加快釋放農(nóng)地價(jià)值。 不過(guò)面對(duì)高息環(huán)境、經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，發(fā)展商似乎更為「保守」，寧愿讓香港政府收回農(nóng)地，而不是自行發(fā)展。

　　雖然發(fā)展商可獲提供現(xiàn)金補(bǔ)償，但與市場(chǎng)預(yù)先估計(jì)「低買(mǎi)高賣(mài)」模式有所不同，對(duì)投資者而言，農(nóng)地價(jià)值或許已經(jīng)大不如前。 有測(cè)量師明言，理解發(fā)展商的做法，更擔(dān)心如果香港對(duì)新發(fā)展區(qū)欠缺長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，洪水橋/廈村或成另一個(gè)啟德的翻板！ 但仍有專(zhuān)家認(rèn)為，發(fā)展商只是因時(shí)制宜，在目前市況下彈性處理資產(chǎn)。

　　據(jù)集團(tuán)最新公布業(yè)績(jī)，四大發(fā)展商農(nóng)地土儲(chǔ)如下：

　　恒地：4,580萬(wàn)平方呎

　　新地：業(yè)績(jī)中未有提及，管理層曾稱(chēng)擁3,200萬(wàn)平方呎農(nóng)地

　　新世界：于新界持有約1,634萬(wàn)平方呎農(nóng)地，90%位于「北部都會(huì)區(qū)」

　　長(zhǎng)實(shí)：未有公布，市場(chǎng)估計(jì)約1,000萬(wàn)平方呎

　　香港近年積極發(fā)展新界，除「北部都會(huì)區(qū)」外，亦放寬出售祖堂地限制，并與發(fā)展商以「公私營(yíng)合作」模式開(kāi)發(fā)新界農(nóng)地。 政府更將工廈標(biāo)準(zhǔn)金額補(bǔ)地價(jià)先導(dǎo)計(jì)劃，擴(kuò)展至新界新發(fā)展區(qū)，推出古洞北/粉嶺北標(biāo)準(zhǔn)金額補(bǔ)地價(jià)計(jì)劃，以加快原址換地步伐。

　　香港政府屢收農(nóng)地 恒基一炮賺逾30億

　　港府對(duì)農(nóng)地開(kāi)閘，惟地產(chǎn)商態(tài)度卻傾向卻步。 年初長(zhǎng)實(shí)（1113）及恒地（0012）等于古洞北及粉嶺北發(fā)展區(qū)的6宗原址換地申請(qǐng)，未采用標(biāo)準(zhǔn)金額申請(qǐng)補(bǔ)地價(jià)之外，更因相關(guān)土地未有「七通一平」配套、發(fā)展期長(zhǎng)、建筑成本貴，息口高，「計(jì)唔掂數(shù)」情況下拒絕換地協(xié)議，政府于限期屆滿后過(guò)后收回相關(guān)土地。

　　所謂七通一平是指基建中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電訊通、燃?xì)馔巴恋仄秸鹊幕A(chǔ)建設(shè)。

　　至于洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)，恒地早前公布，該發(fā)展區(qū)第2期內(nèi)總面積約350萬(wàn)方呎之土地，即有逾半土儲(chǔ)被政府收回，連同4月份政府收回位于粉嶺北及古洞北新發(fā)展區(qū)持有之145萬(wàn)方呎土地，以農(nóng)地現(xiàn)金補(bǔ)償每平方呎1,114元計(jì)算，恒基將可獲政府提供現(xiàn)金補(bǔ)償共約57.6億元，為集團(tuán)帶來(lái)約31億元稅前盈利，相當(dāng)于恒基去年基礎(chǔ)溢利32%。

　　掣肘一、政府負(fù)責(zé)規(guī)劃 發(fā)展商沒(méi)話說(shuō)

　　對(duì)發(fā)展商而言，發(fā)展農(nóng)地本來(lái)是「金蛋」，早年以平價(jià)購(gòu)入的農(nóng)地，經(jīng)原址換地及補(bǔ)地價(jià)后，即變成呎價(jià)動(dòng)輒逾萬(wàn)多元的可售樓面面積，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及估值照計(jì)將可大升。 但以目前發(fā)展商的取態(tài)來(lái)說(shuō)，反映如意算盤(pán)未必打得響，其中一個(gè)掣肘或許是區(qū)內(nèi)發(fā)展由政府負(fù)責(zé)規(guī)劃，發(fā)展商沒(méi)有足夠的話語(yǔ)權(quán)。

　　翻查資料，其實(shí)早前已有消息人士「放風(fēng)」，指有發(fā)展商不滿洪水橋站旁地皮純商業(yè)發(fā)展，要求政府考慮改以中央活力區(qū)（CSD）規(guī)劃發(fā)展概念，采用「混合發(fā)展」模式，在原本高達(dá)968.76萬(wàn)平方呎純商業(yè)樓面規(guī)劃中，將其中40%樓面改為住宅或混合用途，估計(jì)可提供8,000至10,000伙住宅供應(yīng)，并加入文化、創(chuàng)意及小區(qū)等元素， 令土地用途可以有更大彈性。

　　消息人士更表示，若果維持原有計(jì)劃的話，發(fā)展商「唔會(huì)做」。 當(dāng)時(shí)政府僅回應(yīng)稱(chēng)，目前新界北部沒(méi)有具規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心，洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)將填補(bǔ)此空缺，又指應(yīng)放眼未來(lái) 不應(yīng)只著眼當(dāng)前經(jīng)濟(jì)。

　　掣肘二、項(xiàng)目規(guī)模龐大

　　另一個(gè)掣肘發(fā)展商的原因是項(xiàng)目規(guī)模龐大，在高息環(huán)境下，龐大資本開(kāi)支必須計(jì)計(jì)數(shù)。 以上述洪水橋站項(xiàng)目為例，模接近整個(gè)九龍站上蓋的總樓面面積，單計(jì)補(bǔ)地價(jià)金額已經(jīng)涉及逾百億元，整個(gè)項(xiàng)目投資金額勢(shì)高達(dá)數(shù)百億元。

　　事實(shí)上，除長(zhǎng)實(shí)外，另外三大發(fā)展商凈負(fù)債狀況明顯，恒基及新地負(fù)債比率逾兩成，新世界達(dá)到50%，且有不少大項(xiàng)目發(fā)展之中。 以恒基為例，剛完成旗下「THE HENDERSON」，目前正在招租，而位于中環(huán)新海濱3號(hào)商業(yè)地王項(xiàng)目，則預(yù)料最快于2027年才完成，單是兩幅地王的地皮成本，已經(jīng)高達(dá)740億元，還未包括建筑成本等。

　　至于新地2019年以逾422億投得、位于西九高鐵站上蓋的商業(yè)地亦最快于明年內(nèi)落成，2022年又奪得西九藝術(shù)廣場(chǎng)大樓發(fā)展權(quán)、營(yíng)運(yùn)權(quán)47年。 發(fā)展商在核心區(qū)內(nèi)已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中，高息環(huán)境下，未必有足夠財(cái)力發(fā)展非核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目。

　　而新世界（0017）就另覓方法，借力以積極發(fā)展《北部都會(huì)區(qū)》。 集團(tuán)先后與華潤(rùn)置地、招商蛇口及深業(yè)集團(tuán)等國(guó)企簽定合作協(xié)議，以引入國(guó)有資本及分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　若農(nóng)地變商業(yè)地 現(xiàn)市況「賺錢(qián)不容易」

　　目前市況下，有專(zhuān)家認(rèn)為，發(fā)展商拒押注農(nóng)業(yè)變商業(yè)地的做法其實(shí)不難理解。 泓亮諮商及評(píng)估董事總經(jīng)理張翹楚直言，若將洪水橋內(nèi)的部分商業(yè)項(xiàng)目改為住宅，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)較為吸引，因?yàn)橛陕涑傻劫u(mài)出，投資期較短，可增加現(xiàn)金流，「發(fā)展商都要計(jì)數(shù)，依家建筑成本6,000元至7,000元一呎，若果商業(yè)項(xiàng)目可能仲高少少，自己發(fā)展的話，要賺錢(qián)并唔容易?！?/span>

　　相反，若果直接由政府收回農(nóng)地并獲取現(xiàn)金補(bǔ)償，發(fā)展商可即時(shí)獲取回報(bào)，「當(dāng)年啲農(nóng)地可能只系幾十元一呎買(mǎi)返嚟，依家賣(mài)返畀政府之后，就算扣埋通脹已經(jīng)即時(shí)賺幾十倍。」 至于疫情后工作模式出現(xiàn)明顯變化，加上經(jīng)濟(jì)前景不明朗，本港私人寫(xiě)字樓空置率升至約16%。 此情況不是香港獨(dú)有，據(jù)世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)，截至3月底，全球?qū)懽謽强罩寐蕿?2.9%，僅略低于全球金融危機(jī)后的13.1%。

　　欠長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 新界或步啟德CBD后塵

　　張翹楚認(rèn)為，寫(xiě)字樓空置率上升，并非發(fā)展商不愿意發(fā)展洪水橋/廈村內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的原因。 他指，政府配合前海，將該區(qū)定為本港的第三個(gè)「CBD」（中心商業(yè)區(qū)），但缺長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，令人擔(dān)心未來(lái)會(huì)變成下一個(gè)啟德 。

　　2011年時(shí)任特首曾蔭權(quán)任內(nèi)最后一份《施政報(bào)告》，提出「起動(dòng)九龍東」，將原來(lái)啟德跑道區(qū)重新發(fā)展，配合觀塘重建、九龍灣工業(yè)區(qū)，將九龍東規(guī)劃成繼中環(huán)CBD后的第二個(gè)商業(yè)核心區(qū)（CBD2）。 不過(guò)，原提出的單軌鐵路、地下街等基建，最后因各種原因未有落實(shí)或撤銷(xiāo)，更因多幅商業(yè)地先后流標(biāo)，政府最后將未賣(mài)出的5幅商業(yè)地，其中3幅改劃成住宅地; 而啟德世運(yùn)道地皮，更成為簡(jiǎn)約公屋選址之一，引發(fā)爭(zhēng)議。

　　張翹楚直言，「CBD」只是一個(gè)名字，可以理解成一個(gè)商業(yè)園，但園區(qū)需要有清晰定位，以吸引企業(yè)落戶，「硬件系死嘅，你要有長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃同定位，話畀人知會(huì)吸引咩企業(yè)入去，唔系等發(fā)展商起完幢寫(xiě)字樓之后，由佢哋負(fù)責(zé)招商引資?！?/span>

　　黃敏碩：彈性處理亦無(wú)可口非

　　注冊(cè)財(cái)務(wù)策劃師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃敏碩就直言，發(fā)展商「因時(shí)制宜」，在目前市況下彈性處理農(nóng)地發(fā)展亦無(wú)可口非。 他相信，發(fā)展商會(huì)整體審視旗下投資組合，按需要考慮投資方向，不代表未來(lái)發(fā)展商都不愿意換地發(fā)展。

　　至于股價(jià)方面，目前息率高企持續(xù)困難發(fā)展商，但若果內(nèi)地投資者持續(xù)來(lái)港投資物業(yè)，同時(shí)息率如預(yù)期般一跌，有利物業(yè)銷(xiāo)售，在此情況下，現(xiàn)金流較高的企業(yè)，如長(zhǎng)實(shí)及信置（0083）會(huì)有更多發(fā)展空間。