5.79億元起拍！西安涇河新城90.7畝住宅用地上架法拍

　　前兩年在全國土地市場勢頭很猛的隆基泰和，如今正陷入困境之中。

　　這種困境，也波及到了隆基泰和3年前在涇河新城拍下的“地王”。

　　拿地3年未亮相的這個項目，如今被擺上了阿里司法拍賣平臺。

　　從目前來看，在市場難度較大的涇河新城市場，“打折”法拍的這塊“地王”被其它企業接手的難度較大。

　　5.79億元起拍！

　　這兩天，阿里司法拍賣平臺上發布了《陜西省西咸新區涇干片區涇河二街以西、濱河北路以北的國有出讓城鎮住宅用地使用權和地上建筑物》。

　　該標的物的所有人為陜西睿邁璟和房地產開發有限公司，標的物包括90.69畝住宅用地，以及地塊上的在建工程。在建工程部分，15#樓已完成封頂，10#樓、11#樓、13#樓、14#樓均為在建工程，目前已停工。

　　此次拍賣包含15#樓售樓部的固定裝修，不包含室內可移動的家具家電等可移動物品。

　　根據重慶華西資產評估房地產土地估價有限公司給出的評估報道，該標的物評估值為82753.06萬元。其中，土地部分的評估值為80693.97萬元，在建工程建筑物的評估值為2059.09萬元。

　　按照法拍公告，該標的物的起拍價（保留價）為57927.142萬元，相當于按照評估價的7折進行法拍。

　　值得注意的是，據陜西省西咸新區自然資源和規劃局（涇河）工作部文件（陜西咸資規涇河發〔2023〕8號）描述該宗地塊一直未辦理施工許可證，屬于未動工開發情形。認定該宗地為閑置用地，需足額繳納土地閑置費18013萬元。

　　這意味著，競得者要想拿下該標的物的實際成本最低在75940.14萬元，剔除掉在建工程部分價值1441.36萬元（評估值的7折），相當于土地成本837.35萬元/畝，按照最大計容建面計算折合樓面地價6167元/㎡，再加上稅費等之后，實際成本更高。

　　另外，該標的物還存在查封、抵押，拍賣成交后，由執行法院按實際現狀進行標的物交付。

　　按照計劃，該標的物進行法拍的時間為2024年7月15日10時至2024年7月16日10時止（即24小時，延時的除外）。

　　涇河“地王”

　　此次將進行法拍的這塊土地及地上建筑物，系隆基泰和在涇河新城開發的隆基泰和瀾庭溪谷項目。

　　這塊土地是2021年4月19日隆基泰和通過公開競拍拿下的，當時起拍價格為47565萬元，成交價格為90065萬元，溢價率高達89%！

　　再加上按照地上建面5%的比例、7200元/㎡的標準繳納租賃型保障房配建費，以及教育設施代建費用、無償移交的幼兒園及配套建設費用，實際土地成本達到了1127萬元/畝、樓面地價8451元/㎡。

　　該地塊，也成為涇河新城的樓面地價“地王”，并且這個紀錄一直保持到現在。

　　當時，與隆基泰和一起競拍這塊土地的房企還有金地、萬科、中南、卓越、涇河集團、正榮、基泰等。

　　多家品牌房企參與這塊土地的競拍，足以看出這塊土地的價值。

　　這塊土地之所以在當時能夠拍出高價，一方面與當時火爆的土地市場大環境有關，另一方面與這塊土地本身的位置有關。

　　2021年4月，應該是載入西安土拍市場的月份。在當月，涇河新城、秦漢新城、灃東新城等區域均上演了“土拍大戰”；在之前的一個月，浐灞更是在一天內拍出了6宗高價地！位于涇河新城的這塊土地拍出高溢價，也就不意外了。

　　從這塊土地的位置來看，這塊地西側緊鄰涇河四小（西安高新一中體系托管）、涇河一中（西安中學委托管理），南側緊鄰包茂高速涇河新城出入口、涇河，距離涇河體育中心僅有約1000米、距離靜安薈奧萊公園約2300米、距離崇文塔景區直線距離約1000米，可以說周邊聚集著一大批優質的教育、商業、文化、生態等資源。

　　同時，這塊地的容積率只有1.5-2.0，也具備打造高端改善產品的天然基因。

　　另外，當時也是隆基泰和在全國各地瘋狂拿地進行擴張的時間段。

　　此前的2020年4月，隆基泰和擊退保利、華潤、龍湖、正榮、中海、榮盛、陽光城、綠城等21家房企，以64.16%的溢價率勇奪西安高新軟件新城53.68畝土地，樓面地價高達13469元/㎡，也就是后來開發的隆基泰和云璽領峯。據業內人士測算，這個項目后來是虧損銷售。

　　當時，隆基泰和還在成都、重慶、唐山等城市溢價拿地，為了做大規模而一路狂奔。

　　拿下涇河新城這塊地之后，隆基泰和在該地塊上開發建設隆基泰和瀾庭溪谷項目，規劃了6棟高層、5棟小高、3棟洋房，主力戶型面積約96㎡、101㎡、114㎡、126㎡。

　　在“地王”之上開發剛需面積段的產品，這一點讓大家比較意外。也許隆基泰和是為了在高單價的情況之下控制總價，以此能夠實現項目的突圍。

　　但是，2021年下半年開始，在政策大環境、市場下行大環境之下，隆基泰和一路狂奔的隱患開始爆發，現金流吃緊、銷售額下滑，危機爆發，自然也就波及到了隆基泰和瀾庭溪谷項目，這個項目在展廳已經開放、開始前宣的情況之下，也按下了暫停鍵。

　　會否有人接手？

　　從隆基泰和瀾庭溪谷項目所處的位置來講，其周邊的配套價值是毋庸置疑的。

　　而目前這個項目面臨的挑戰，依然在于涇河新城市場的整體大環境，以及這個項目的地價高企。

　　在西咸新區五大新城中，涇河新城前兩年憑借較低的房價、重大產業項目的落戶也曾經迎來樓市高光時刻，吸引了多家大牌房企進駐。

　　但2021年下半年開始，隨著主城外圍市場的降溫，再加上涇河新城在售樓盤比較多，以及目前常住人口有限，因此市場也開始降溫。

　　同時，這塊地的樓面地價已經達到了6167元/㎡以上，而目前周邊的普通住宅售價則在1.1萬元/㎡左右，有的樓盤更是給出了買房送車等優惠，實際成交價格更低。

　　因此，不管是哪家房企按照目前的法拍價格接手這個項目，都面臨巨大的市場挑戰。從這個角度來講，目前的價格法拍成交的難度較大。

　　前幾年西安土地市場火爆的時候，優質地塊一地難求，當時不少房企將目標瞄向了法拍，旭輝、東原、嘉信等均有通過法拍方式拿地。

　　現如今，土地市場降溫、地價回調，再加上有實力拿地的房企越來越少，此時對于打算拿地的房企來講完全可以通過公開市場以更簡單、更低價的方式拿地。

　　涇河新城“地王”項目的盤活，還有很長的路要走。