惠州惠城區今年擬掛牌出讓9宗商住用地 青塘湖小型地塊已成功拍出

　　日前，惠州市自然資源局發布的《惠州市市本級2024年度商住用地出讓計劃》顯示，今年惠城區擬出讓9宗商住用地，面積合計27.83萬㎡。與2023年出讓計劃面積相比，同比減少了60.7%。

　　其中金龍大道東南片區3宗地、江北南片區以及鹿江瀝片區各有1宗地，更是2023年出讓計劃中的地塊。

　　截至目前，水口青塘湖1宗小型地塊年初成功出讓，而另1宗金山湖片區地塊掛牌，但因無人競價于5月20日流拍。

　　5月20日，惠城區金山湖片區一宗占地1.09萬平方米地塊以流拍收場。

　　該地塊是4月17日在惠州公共交易中心首次上架掛牌，起拍價1.1億元，折后樓面價5014元/平方米，網絡競價時間為5月7日9時至5月20日10時。地塊掛牌時，憑借其優越的區位，曾引發行業關注。

　　一位要求匿名的惠州房企總經理表示，該地塊此前在惠州房企小圈子有交流過，樓面價也還算合適，如果成本控制得當，還是有利潤。流拍還是在意料之外，我們了解到已經有房企有意向，地塊處于金山湖片區核心區位，流拍的原因可能是地塊比較小，或者是內部風控過會突然被叫停，但本質上還是對惠州市場的預期和信心不足。

　　惠州資深地產策劃人胡光宇解釋，流拍的主因可能還是土地價格偏高，地塊最大的風險在于對當下惠州市場的不可預知性，在二手房市場限售解除后，該地塊周邊大量次新房沖入二手房市場和新房市場搶客戶，所以即便是核算有利潤，開發商也會很謹慎。

　　胡光宇表示，一般第一次流拍后，職能部門后續會通過降低掛牌價或配建比例讓地塊再度掛牌。鑒于該地塊在金山湖片區，又擁有較好的區位和配套，在降低掛牌價之后，出讓的可能性較大。

　　記者梳理上一次該區域有住宅用地出讓，還是在2021年7月14日，金山湖片區編號為金山湖GP2021-15的地塊，起拍總價為4.79億元，折合起始樓面價約7101元/平方米。最終被中海宏洋地產集團有限公司以6.03億元拿下，折合樓面價8956元/平方米，溢價率26%。

　　記者從惠州自然資源局獲悉，該地塊為惠州市本級今年首宗掛牌出讓的住宅用地。位于惠州南部城市核心區，距離惠大高速口較近，廣汕高鐵惠州南站也在附近。周邊較為完備的配套設施是該地塊最核心的賣點之一，山姆會員店、惠州奧林匹克體育場以及正在建設的惠州中心醫院金山湖院區都在地塊周邊。

　　此次流拍的地塊占地面積為10968.33 平方米(約16.45畝)，容積率≤2.0，最大可規劃計容建筑面積約21936平方米，掛牌起始總價11000 萬元，折合起始單價5014元/平方米。

　　公告信息顯示，該地塊建筑密度≤30%，綠地率≥30%，開發投資總額不少于18000萬元，須落實“交房即發證”有關要求。同時，鼓勵競買企業建設高品質綠色健康住宅，打造“惠州綠色低碳示范項目”。

　　與此同時，競得人需按要求配建相關配套設施，設置電動自行車集中充電器區域。要滿足新建住宅小區應合理設置電動自行車集中充電區域，配置充電設施的自行車停車位應不低于自行車停車位總數的50%的要求，電動自行車停放充電場所應與非充電自行車分區停放。

　　該地塊位于四環南路以北、翠竹五路以南、竹園路以東、翠竹二路以西。地塊周邊龍湖天宸原著花園二期目前建面約93-118平方米板式類小高層在售，折后售價在11000-13000元/平方米區間；中海龍湖臻如府建面約164平方米大平層在售，折后均價約15500元/平方米。

　　需要提醒的是，今明年新出讓的住宅用地管理需遵循《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》：

　　輔助用房、政府的配套設施不計入容積率建筑面＜3萬㎡用地首層可建車庫，且不計入容積率建筑面，20%→25%，0.6米→0.8米陽臺可做大、飄窗進深可增加……具體如下：日前，惠州市自然資源局在官網發布《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》（下稱《措施》）。記者梳理，此次住宅設計規劃較之前最明顯的變化，是增加了部分配套不計容的面積，不納入購房者公攤面積，房企出資建設并無償移交政府的配建設施不計容。與此同時，還鼓勵把陽臺、凸窗做大，把此前陽臺占比不得超過住宅水平投影的20%，提高到25%，把原進深不超過0.6米的建筑飄窗不計容，提升到0.80米。

　　惠州自然資源局相關科室負責人解釋，上述措施適用于2024-2025年度新出讓的住宅用地，是為滿足市場對多樣性住宅的需求，惠州在參考周邊兄弟城市已出臺的相關政策后，結合惠州實際出臺的措施，主要目的為促進近兩年居住用地出讓，降低企業土地開發成本、提升商品房得房率、提高住宅品質等。

　　惠州業內人士評論，此次住宅設計規則變化較大，不計容的建筑面積增加了，也讓開發商在研發設計產品多樣性及自由度多了一些，在一定程度上也是鼓勵開發商做出更好，更舒適的產品，讓開發商降低成本，可售面積增加，給到小業主得到更多的使用面積。而放開設計的相關限制，在一定程度上也是讓開發商拿地更有積極性。

　　變化一

　　此前：輔助用房全計容

　　現在：不納入公攤面積

　　《措施》第一條規定，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　記者梳理，此前惠州執行的住宅項目設計標準中，項目建設規模是按照設計條件告知書要求進行設計的，最基本的是用地面積X容積率=建設面積，這個建設面積就是指的容積率面積。

　　對此，惠州自然資源局相關科室負責人表示，屋頂機房不計容，房企可以把這部分指標建設成商業或住宅等出售，該條惠及房企，同時對此設置上限，使屋頂機房不計容面積總體可控，與此同時，屋頂機房不計容的部分，不納入購房者公攤面積，可以提高購買者的得房率，降低購房成本。該條款既有利于用地出讓，又有利于購買者。

　　廣東呈斯意特建筑設計有限公司首席方案設計師張浩軒解釋，原來惠州市要求只有架空層可不計算在容積率范圍內，因此，之前的樓梯間、電梯間、設備間、養老設施、社區活動用房、垃圾站、高壓市政配電站及幼兒園等所有建筑物均要計算到容積率面積中，且除了本棟樓的各類樓梯間、電梯間參與分攤外，這部分有獨立建筑物的配套用房還不能參與銷售分攤，對于開發商此部分面積不能銷售，產生效益。

　　張浩軒還表示，按照住宅屋面的此類設備房不計容容積率，不納入分攤面積，對于購房者來說可以減少非居住空間的分攤，也就是說利用率提高了。開發商也可以把此部分面積重新增加在住宅面積內，增加了銷售住宅部分的面積。一般情況下，一棟高層住宅樓，其屋頂的此類用房大約有100平方米，按照新政策，本棟樓的業主可以少分攤了這100平方米的公共面積，開發商可以用這100平方米多做一套房。

　　變化二

　　此前：移交政府的配套全計容

　　現在：不計容按劃撥地登記

　　《措施》規定，規劃設計條件約定建成后無償移交政府的配套設施(如社區公共服務用房、養老設施、垃圾中轉站、配電網開關站等)不計入容積率建筑面積，按劃撥性質登記。

　　惠州自然資源局相關負責人回應，由房企出資建設并無償移交政府的配建設施不計容，設施按劃撥性質登記。該類設施為服務群眾的公共設施，不計容可降低房企建設成本。

　　張浩軒解釋，以前這些房企負責配建的配套設施，如學校、菜市場、社區活動中心，這些作為拿地條件出資無償配建之后，占了項目的計容指標，但是又不能“銷售”。新政策實施后此部分配套用房，開發商雖然配建但不占用計容面積指標，可以調整到住宅面積中，實打實增加了可銷售面積，降低了開發商的成本，打個比方，配建一個2000平方米老年活動中心，開發商出資建設，又占用容積率，現在這2000平方米，可以作為住宅的可售面積算。

　　變化三

　　此前：地下停車場可不計容

　　現在：建筑首層可建車庫不計容

　　《措施》規定，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。具體項目各區政府（管委會）應當會同市自然資源主管部門專題論證，報市國土空間規劃委員會專家委員會審議后組織實施。

　　廣東呈斯意特建筑設計有限公司首席方案設計師張浩軒表示，此前規定只有地下停車場才可以不計容，而且住宅項目鼓勵首層作為公共休閑架空層使用。“地下室一層的建設成本等于地面三層。”新的政策應該是對于用地規模比較緊張的項目放寬了停車場位置限制，減少了地下室面積，可以節約建造成本。

　　惠州自然資源局相關科室負責人解釋，住宅首層架空層用作停車庫不計容，把部分停車位由地下停車庫移至地面首層架空層，可減少房企開挖地下室成本。同時為減少首層架空層停車對住宅的不良影響，設置了3個條件，對地塊面積進行約定，只有面積小于3萬平方米的用地適用，因小地塊建設地下車庫限制較多，往往難以滿足停車數需求，需開挖多層地下室，此條可減少小地塊開挖地下室成本，同時對面積大于3萬平方米的用地形成約束；層高不大于4.5米，主要為防止利用首層架空層停車庫進行后期改造加隔板另作其他用途；專題論證后報市國土空間規劃委員會專家委員會審議后組織實施，即“一事一議”，目的是對項目的總平面設計方案進行管控。

　　變化四

　　20%→25%，0.6米→0.8米

　　陽臺可做大、飄窗進深可增加

　　《措施》規定，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，陽臺進深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；陽臺進深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內戶型水平投影面積比例不超過25%的部分，按其水平投影面積的一半計入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　結構凈高不超過 2.10 米、窗臺高度不小于0.45米，進深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積。

　　這意味著，陽臺、飄窗可做大。

　　惠州自然資源局相關科室對此解釋，調整陽臺計容規則，對陽臺的進深、面積比例進行控制，主要目的是提高購房者“得房率”。陽臺進深部分，規定陽臺進深小于2.4米的按陽臺面積一半計容，超出2.4米的部分全計容。陽臺面積比例部分，規定陽臺面積與套內戶型面積比例小于25%的按陽臺面積一半計容，超出25%的部分全計容，對陽臺面積比例進行約束。飄窗進深由我市現行規定的0.6米增加至0.8米，目的是適配市面上空調外機尺寸，增加飄窗可用面積，提高住宅品質。

　　張浩軒表示，這一條最大變化是，把原政策不允許陽臺占比不得超過住宅水平投影的20%，提高到了25%。這部分等于放寬了陽臺尺度要求，陽臺占比也有所提高，預計市場上接下來會出現一些大陽臺產品，有利于改善型戶型的產品設計。

　　打個比方，一套120平方米的改善房，套內建筑面積在100平方米左右。以前開發商就可以設置20平方米的陽臺。其中10平方米是不計容建筑面積，也就是房產中介口中贈送給你的面積。現在同樣100平方米的房子，可以做到25平方米的陽臺，12.5平方米的陽臺是不計算面積的。

　　張浩軒還表示，原政策中惠州市的飄窗及空調機位進深是按照0.6米來要求，現在提高到0.8米，有利于室內空間增加和大型空調主機的安裝需要。

　　變化五

　　鼓勵挑高錯層陽臺

　　限制利用錯層進行“偷面積”

　　《措施》還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產權面積。

　　支持住宅建筑設置層高不小于兩個自然層高、可供業主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權登記為全體業主共有。

　　惠州自然資源局解釋稱，該措施主要目的是打造高品質住宅，鼓勵按照“第四代建筑”中戶屬挑高、錯層陽臺、空中共享綠化平臺的理念進行設計。戶屬挑高、錯層陽臺，較普通陽臺擁有高層高、視野廣的優點，是高層住宅戶屬獨有的空中戶外場地，有效提高居住品質；措施中規定戶屬挑高錯層陽臺中不低于兩層的部分不計容，對其低于兩層的部分仍按普通陽臺進行計容，鼓勵打造挑高錯層陽臺的同時，限制利用錯層進行“偷面積”。

　　措施中對不低于兩層的可供業主共享的開敞式公共休閑綠化平臺不計容、不納入公攤，提高居住品質的同時不額外增加購房成本。同時設置條件，為避免后期改造另作其他用途，將該部分公共平臺確權登記為全體業主共有，由全體業主共同監督。

　　張浩軒表示，十多年前，深圳市就一直執行只要兩個自然層的陽臺就可以不算計容面積，但是惠州市之前的政策陽臺面積是按照自然層算。這次還引進了開敞公共休閑綠化空間，應該是對目前說的“第四代住宅”設計理念有所傾向，鼓勵開發商打造高品質住宅。