被萬科退還的北京海淀地塊,即將再度入市。
據(jù)北京市規(guī)自委網(wǎng)站6月19日公示信息,北京市海淀區(qū)公布一宗預(yù)申請(qǐng)宗地,其為北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地,該地塊土地面積8.56萬平方米,建筑控制規(guī)模16.29萬平方米。
值得關(guān)注的是,該地塊是第二次出讓。其第一次出讓是在2016年,由萬科競得,不過萬科此后退還了該地塊。
2016年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,文件明確提出租購并舉的住房制度。政策大力號(hào)召發(fā)展建設(shè)租賃住房,一些城市在供地時(shí)也要求開發(fā)商建設(shè)自持租賃住房,其中就包括北京。
2016年年底,北京海淀永豐18、19號(hào)地塊掛牌入市,并增加了諸多新的限制條件,包括采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式掛牌出讓,設(shè)定合理土地上限價(jià)格,達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為競報(bào)自持商品住房面積,自持部分全部作為租賃住房不得銷售等。
在與眾多房企激烈爭奪后,北京萬科當(dāng)時(shí)以109億元競得上述兩地塊,住宅用地由萬科100%自持租賃。其中18號(hào)地塊成交價(jià)50億元,19號(hào)地塊成交價(jià)59億元。
據(jù)悉,18號(hào)地塊已被萬科開發(fā)為萬科翡翠書院,項(xiàng)目為租賃住宅,只租不售,戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而19號(hào)地塊就是被萬科退地,此次再重新上架拍賣的地塊。
對(duì)于萬科退地的原因,中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者,全部自持租賃,收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問題,萬科曾提出眾籌方案,選擇周邊企業(yè)參與眾籌,幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問題。參與眾籌的企業(yè)早期進(jìn)行眾籌投資,同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用,在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源,萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。
據(jù)海淀區(qū)人民政府2021年公布的消息,19號(hào)地塊總投資估算為69.15億元,所需資金全部由北京萬金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司籌措解決。
“隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊,房地產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策,周邊企業(yè)參與眾籌的積極性有限,這種方式很難落地。由于建設(shè)資金量大、收益低、資金回籠慢,風(fēng)險(xiǎn)也較大,地塊開發(fā)建設(shè)很難進(jìn)行下去,最后萬科不得不折價(jià)退地。”劉水表示。
隨著該地塊再度上市,其出讓條件已進(jìn)行了改變,地價(jià)達(dá)到上限后不再競報(bào)自持商品住房面積,轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號(hào)方式確定競得人,同時(shí)此次掛牌土地的起始出讓價(jià)格也大幅增長。
公告顯示,該地塊此次出讓起拍價(jià)為86億元,土地合理上限價(jià)格103億元;而2016年拍賣時(shí)該地塊起拍價(jià)僅為44億元,土地合理上限價(jià)格59億元。
可以看出,8年后,該地塊地價(jià)以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長。
“地價(jià)大幅提升,主要是受市場發(fā)展的推動(dòng)。自2016年至今,北京經(jīng)濟(jì)水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展,地塊價(jià)值也隨之水漲船高。從位置上看,該地塊周邊生活配套逐漸豐富,同時(shí)疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源,總體價(jià)值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴記者。
不過,其進(jìn)一步表示,結(jié)合日前海淀永豐南等地塊的拍賣情況,以及目前房企資金普遍承壓的背景,該宗地塊總價(jià)不低,未必會(huì)出現(xiàn)首次拍賣時(shí)激烈爭搶的局面。
據(jù)了解,去年以來各地陸續(xù)取消土地限價(jià)、恢復(fù)價(jià)高者得規(guī)則,但北京土拍依舊未取消限價(jià),不過部分地塊已經(jīng)提高了溢價(jià)率。
近期北京個(gè)別地塊采用溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)的方式進(jìn)行拍賣,如4月30日,海淀永豐南地塊最高溢價(jià)率提至20%,突破了此前15%的慣例;5月30日,東城區(qū)金魚池地塊同樣采用溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)的方式進(jìn)行拍賣,并將溢價(jià)率上限調(diào)高到25%。
“放松優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)上限乃至取消土地限價(jià)等,或?qū)?dòng)土地溢價(jià)率的提升,有利于提振土地市場情緒,拉高整體土拍熱度。”關(guān)榮雪稱。
“上海在6月7日取消了10%溢價(jià)率上限要求,未來北京根據(jù)市場變化動(dòng)態(tài)調(diào)整限價(jià)政策或是大方向。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱。
關(guān)榮雪也認(rèn)為,預(yù)計(jì)北京后續(xù)提高溢價(jià)的地塊數(shù)量可能會(huì)有所增多,但一線城市作為整個(gè)房地產(chǎn)市場的壓艙石,對(duì)穩(wěn)定市場價(jià)格的變動(dòng)具有重要作用,因此北京全面取消限價(jià)可能性較低。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù),截至2024年6月19日,北京推出18宗住宅用地,規(guī)劃建筑面積211萬平方米,同比下降8%;成交17宗,成交規(guī)劃建面217萬平方米,同比增長19%;成交溢價(jià)率4.3%,較去年同期下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。
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