上海老靜安推出全新優(yōu)質(zhì)宅地 含金量極高！可打造純高層豪宅

　　76街坊的一路之隔，是前兩年上海的大熱盤(pán)鴻印里，斜對(duì)角是6月17日剛結(jié)束認(rèn)購(gòu)的紅盤(pán)——總認(rèn)購(gòu)數(shù)近1000組的昌平云岸（即73街坊北地塊）。

　　今年老靜安已經(jīng)基本明確將入市的新盤(pán)還有在曹家渡的信達(dá)·信安里，據(jù)說(shuō)有望3季度入市。

　　這么多關(guān)于老靜安的消息一下子轟炸而來(lái)大家可能一時(shí)間還有些不習(xí)慣。

　　畢竟在此之前的3年來(lái)，老靜安的新盤(pán)供應(yīng)加起來(lái)也只有333套——甚至全部來(lái)自于鴻印里。

　　簡(jiǎn)言之，3年僅有這一個(gè)新盤(pán)獨(dú)苗。

　　而如今，恍若一夜之間，沉寂已久的老靜安，突然熱鬧了起來(lái)。

　　一邊拍地，一邊推新項(xiàng)目，一邊：

　　又有一宗全新的優(yōu)質(zhì)宅地——曹家渡社區(qū)9A-20地塊，在加速推出的進(jìn)程中了！

　　這塊地的含金量極高，一句話概括：可以做出當(dāng)下最搶手的純高層豪宅。

　　對(duì)于供應(yīng)緊缺的老靜安來(lái)說(shuō)，不亞于“久旱逢甘霖”！

　　在上海土拍剛剛解封的現(xiàn)在，如果趁熱打鐵推出并公開(kāi)競(jìng)拍，也必然會(huì)遭到有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的“圍獵”！

　　如今的老靜安可謂是王炸頻出，從土拍到新房市場(chǎng)都在全面加碼供應(yīng)，每一個(gè)動(dòng)作都不容小覷。

　　01

　　又一純高層豪宅地塊加速推出！

　　要搶瘋了？

　　就在上個(gè)月底，靜安悄悄公示了老靜安曹家渡社區(qū)9A街坊的控規(guī)變更。

　　9A街坊是上海市公安局總局（即9A-18）所在，整體北鄰康定路、南鄰武定路、西臨武寧南路、東臨規(guī)劃的泰州路。

　　站在靜安的價(jià)值序列看，距離代表“老靜安靈魂”的靜安寺實(shí)際也就1公里出頭。

　　因?yàn)榕?4號(hào)線武定路，未來(lái)坐地鐵一站就能抵達(dá)靜安寺，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。

圖源網(wǎng)絡(luò) 從靜安寺出發(fā)的航拍視角

　　而9A-20地塊，作為9A街坊中的規(guī)劃重點(diǎn)，也是其中，也是這次控規(guī)變更的核心。

　　南側(cè)緊挨著市公安總局（9A-18），安全感滿分；

　　西側(cè)緊挨著9A街坊的規(guī)劃綠地（9A-15），也能稱得上市中心的小桃源。

　　規(guī)劃的調(diào)整完成則意味著，這塊宅地距離正式推出已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

　　這塊地原本的規(guī)劃容積率有2.95，最新的公示方案中調(diào)整為了2.68，限高80米，整體來(lái)說(shuō)，相較之前的方案，通過(guò)折讓容積率和0.47萬(wàn)方的規(guī)劃建面，提升了不少居住舒適度。

　　調(diào)整后，這塊地用地面積約有1.85萬(wàn)方，總建面約有5萬(wàn)方——體量放在上海市中心看，還算頗為可觀。

　　更可觀的是，這塊地是罕見(jiàn)的既不帶舊改、也沒(méi)有中小套戶型限制的市中心純宅地。

　　要知道，隨著上海進(jìn)入舊改大潮，現(xiàn)在最核心的幾個(gè)市中心板塊，說(shuō)是舊改地塊遍地走也不為過(guò)，大部分新出的地塊多少都要沾點(diǎn)舊改。

　　比如前段時(shí)間新靜安集團(tuán)拿下的76街坊就是零星舊改地塊，雖然也是同在老靜安的純宅地，體量也和9A-20差不多，但是卻搭配了一萬(wàn)方的風(fēng)貌別墅。

　　包括就在9A-20旁邊、同處于曹家渡的信達(dá)·信安里，同樣也是高層+風(fēng)貌別墅的搭配。

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　　市區(qū)的風(fēng)貌別墅雖然價(jià)格高昂，看上去賺頭很足，但是開(kāi)發(fā)難度高、時(shí)間沉淀長(zhǎng)、產(chǎn)品差異化不足、大批量面世等問(wèn)題的存在，也使得去化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如高層。

　　但奈何現(xiàn)狀就是如此，有點(diǎn)鈔能力的開(kāi)發(fā)商為了搶占市中心市場(chǎng)、為了做口碑做標(biāo)桿，都多多少少拿了一些舊改地塊，甚至有不少都是純風(fēng)貌別墅地塊，也算是一種自我挑戰(zhàn)。

　　這個(gè)也屬實(shí)是情勢(shì)所逼，畢竟如今上海市區(qū)不帶舊改的純宅地就已經(jīng)是稀罕物了。

　　更不用說(shuō)像9A-20這樣：

　　體量適中、地價(jià)不至于過(guò)分昂貴、產(chǎn)品發(fā)揮空間非常充分、未來(lái)的去化、現(xiàn)金流、利潤(rùn)空間等都肉眼可見(jiàn)非常可觀的地塊，真的是少之又少，在供應(yīng)緊缺的老靜安就更不用說(shuō)了。

　　雖然這塊地并不方正，整體比較崎嶇，甚至新的規(guī)劃中還新增了一條橫穿地塊、需要24多小時(shí)對(duì)外開(kāi)放的公共通道，或許會(huì)變相將地塊進(jìn)一步分成兩小塊，給開(kāi)發(fā)增加了一定難度。

　　但是從整個(gè)大市場(chǎng)看，這些問(wèn)題都不算是問(wèn)題，有想法的開(kāi)發(fā)商或許也能有非常巧妙的解決方案。

　　參考前兩年鴻印里的14.2萬(wàn)/㎡、以及最近昌平云岸的14.5萬(wàn)/㎡，以及當(dāng)下上海市中心高層豪宅的整體定價(jià)情況，9A-20作為新地塊，未來(lái)定價(jià)估計(jì)可以超過(guò)15萬(wàn)元/㎡，總貨值達(dá)到七八十億應(yīng)該不成問(wèn)題。

　　綜合來(lái)說(shuō)，9A-20無(wú)疑是個(gè)香饃饃，從稀缺性來(lái)看完全稱得上是“鉆石級(jí)別”！

　　還是那句話，只要走土拍市場(chǎng)公開(kāi)出讓流程，在上海土拍全面放開(kāi)限價(jià)的現(xiàn)在，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)度必然就不會(huì)小。

　　且看未來(lái)會(huì)花落誰(shuí)家了。

　　02

　　近千組認(rèn)籌？

　　“不完美”的昌平云岸依舊要賣爆！

　　在最近出鏡率相當(dāng)高的老靜安，9A-20地塊作為即將推出的好苗子，博得了不少關(guān)注度，但熱度更高的，大概率還是昌平云岸。

　　畢竟老靜安過(guò)去三年的新盤(pán)“獨(dú)苗”鴻印里，入市還在2022年年底，迄今過(guò)了已有一年半。

　　在“渴”新房已久的老靜安，昌平云岸的到來(lái)，雖然解不了太多渴，但多少讓老靜安的忠實(shí)粉絲們又有了些盼頭，并且一年半的時(shí)間，作為真正的蘇州河一線新盤(pán)，價(jià)格只微漲了3000元一平，倒還算公道。

　　總的來(lái)說(shuō)，熱度還算不錯(cuò)，13日首日認(rèn)籌就已經(jīng)突破了300組，昨天認(rèn)籌結(jié)束時(shí)據(jù)市場(chǎng)消息認(rèn)購(gòu)量達(dá)到了980+組，逼近1000組！

　　昌平云岸同樣是一塊純高層住宅地塊，體量甚至還要高于將推出的曹家渡9A-20，建面達(dá)到了7.25萬(wàn)方，算下來(lái)總貨值超過(guò)了100億。

　　昌平云岸總共有481套房源，這次首開(kāi)效仿今年迄今為止的全國(guó)銷冠中海順昌玖里，一次性全部推出，因?yàn)樘讛?shù)較多這一次認(rèn)購(gòu)率剛突破200%。

　　雖然沒(méi)有觸發(fā)積分，但是近1000組的認(rèn)籌量已經(jīng)可以說(shuō)明很多東西，畢竟此前中海順昌玖里也沒(méi)有觸發(fā)積分，但并不妨礙其近200億的貨值幾近實(shí)現(xiàn)了日光！

　　不出意外的話，昌平云岸的去化也不成問(wèn)題，即便做不到日光但是慢慢實(shí)現(xiàn)超百億的銷售額幾乎是板上釘釘：

　　在上海爆款豪宅頻出的今年，也能排在前列。

　　這個(gè)結(jié)果不算意外，但是總的來(lái)說(shuō)算是沾了地段的光——因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目從產(chǎn)品端來(lái)看，并不算完美、尷尬點(diǎn)也比較密集，因此自面世以來(lái)市面上的聲音一直褒貶不一。

　　光是看戶型，跨度就相當(dāng)大：

　　是的，你沒(méi)看錯(cuò)，這個(gè)項(xiàng)目直接整了36種不一樣的戶型！甚至每棟樓棟都有“獨(dú)屬”于自己的戶型配置……

　　跨度大到什么程度呢？最小87平、最大326平；最少1房、最多6房；最低單價(jià)9.42萬(wàn)元/㎡、最高單價(jià)19.04萬(wàn)元/㎡：

　　最大價(jià)差約有9.62萬(wàn)元/㎡！

　　好的地方自然是上車價(jià)低，最低只要846.7萬(wàn)就能買到一套。

　　不過(guò)整個(gè)項(xiàng)目不到1000萬(wàn)的房源總共就只有3套，這個(gè)“便宜”想要占到并不容易，并且還需要接受近1000萬(wàn)買1房的現(xiàn)實(shí)。

　　昌平云岸的地形非常狹長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目5棟樓，有4棟樓都是一字排開(kāi)，并且是沿著蘇州河向外一字排開(kāi)，因此整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值序列也基本是以蘇州河為基準(zhǔn)向外遞減。

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　　4號(hào)樓樓王整體均價(jià)達(dá)到了16.17萬(wàn)元/㎡，而距離蘇州河最遠(yuǎn)的1號(hào)樓整體均價(jià)僅有11.88萬(wàn)元/㎡，兩者之間差價(jià)也達(dá)到了大約4.3萬(wàn)元/㎡。

　　怎么形容呢？圈層雖然不那么純粹，但又似乎按樓棟做了一定劃分。

　　也有人調(diào)侃整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)頗有些“劫富濟(jì)貧”的味道。

　　并且這個(gè)項(xiàng)目的容積率相當(dāng)高：

　　9A-20原本不到3.0的容積率還重新降低調(diào)整后才推出，但是昌平云岸的容積率卻達(dá)到了4.52，所以其中還配置了一棟超高層住宅“3號(hào)樓”。

　　3號(hào)樓的設(shè)計(jì)，也算是好壞參半：

　　往好了說(shuō)，高層可以也可以比較好地欣賞蘇州河河景；

　　往差了說(shuō)，算是用這一棟樓“高居住密度”的犧牲換得了其他樓棟相對(duì)適中的尺度。

　　雖然昌平云岸，整體裝標(biāo)還是不錯(cuò)的、配備的也都是國(guó)際一線大牌、又是準(zhǔn)一梯一戶的設(shè)計(jì)。

部分裝標(biāo)品牌

　　但是受限于地形和容積率，整個(gè)項(xiàng)目發(fā)揮空間并不大，既沒(méi)有公區(qū)也沒(méi)有會(huì)所，但是最貴的戶型價(jià)格上了6000萬(wàn)+。

　　因此雖然此前市區(qū)的高層項(xiàng)目往往戶型越大去化越快，但是在昌平云岸這里還是被打上了個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　我們前面也提到了這塊地是靜安73街坊的北地塊，和未來(lái)會(huì)打造風(fēng)貌別墅的南地塊被橫在中間的南草坪花園一分為二。

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　　按理說(shuō)風(fēng)貌別墅和高層地塊風(fēng)格本就不一致，這樣劃分問(wèn)題似乎并不大，但恰恰是南草坪花園的存在也是讓這個(gè)項(xiàng)目多了幾分尷尬：

　　距離實(shí)在是太近了。

　　從現(xiàn)場(chǎng)的情況看，昌平云岸幾乎是貼著南草坪花園建的。雖然南草坪花園并不高造不成太大的遮擋，但是過(guò)近的距離，難免會(huì)有隱私干擾等問(wèn)題存在，低層采光也會(huì)有一定影響。

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　　所以艷姐回過(guò)頭看大致也能理解4號(hào)樓高定價(jià)的緣由：不只是景觀最好，因?yàn)橛?號(hào)樓的存在，私密性也是最高的，在這個(gè)地塊中確實(shí)算是絕對(duì)的樓王。

　　當(dāng)然，無(wú)論如何，老靜安的地段和人文底蘊(yùn)毋庸置疑，雖然被質(zhì)疑是處于普陀&閘北&老靜安交匯處的老靜安“邊角料”地塊，但是在不靠江的老靜安，一線蘇州河畔就已經(jīng)是最好的自然水景資源了。

　　加上緊挨著規(guī)劃能級(jí)還要超越新天地的“東斯文里”，有底蘊(yùn)也有未來(lái)。

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　　更不用說(shuō)昌平云岸的起步門檻還低，按起始總價(jià)段看在上海市中心確實(shí)有較大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)：

　　畢竟這可是不到一千萬(wàn)入住上海內(nèi)環(huán)內(nèi)！

　　雖然硬傷明顯，但是在地段價(jià)值最重要、沒(méi)有樣板房沒(méi)有售樓處也照樣能熱銷的上海市中心、在供應(yīng)極度緊張的老靜安，很多問(wèn)題或許都不成問(wèn)題。

　　尤其后面老靜安最有盼頭的項(xiàng)目也只有一個(gè)信安里了，但從目前的消息看，信安里的高層產(chǎn)品配置大概率比較單一、且都是小戶型，而一旦錯(cuò)過(guò)了昌平云岸，后面即便能等到更好的產(chǎn)品，14.5萬(wàn)元/㎡的價(jià)格或許也不會(huì)再有，想要搶到一套的難度或許也會(huì)更大。

　　所以這個(gè)老靜安時(shí)隔一年半出山的“頭牌”項(xiàng)目，雖然被市中心的其他豪宅項(xiàng)目吸走了不少目標(biāo)客群、也比不上之前鴻印里超400%的認(rèn)購(gòu)量，但吸引力猶在。

　　不過(guò)，昌平云岸在這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市，恰好和中海在徐匯濱江的領(lǐng)邸·玖序同期打擂：

　　兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)相近，從地段看，一個(gè)代表old money，一個(gè)代表豪宅新貴，因此也引起了一波熱議。

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　　大家都在觀望后續(xù)：

　　老靜安蘇河畔vs徐匯濱江，誰(shuí)會(huì)取得更好的成績(jī)？

　　前者有老靜安的地段，后者有。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目確實(shí)也較上了勁，甚至選在了同一天開(kāi)啟認(rèn)籌。

　　昨天二者雙雙結(jié)束認(rèn)籌，對(duì)比昌平云岸980+組認(rèn)購(gòu)、約204%的認(rèn)購(gòu)率，232套的領(lǐng)邸·玖序的認(rèn)購(gòu)量達(dá)到了620+組、認(rèn)購(gòu)率約267%，恰好觸發(fā)積分。

　　在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，比認(rèn)購(gòu)率，領(lǐng)邸·玖序更勝一籌；但是比認(rèn)購(gòu)量、比后續(xù)的銷售額，貨值超百億的昌平云岸幾乎是穩(wěn)穩(wěn)的勝利。

　　老靜安依舊是那個(gè)老靜安，江湖地位始終不凡。

　　畢竟回過(guò)頭去看，上海二手房市場(chǎng)超100萬(wàn)元/㎡的成交單價(jià)天花板，也是今年剛在老靜安創(chuàng)下的。

　　03

　　新靜安集團(tuán)的新挑戰(zhàn)

　　即便今年的老靜安看上去動(dòng)作頻頻、相當(dāng)熱鬧，但現(xiàn)實(shí)卻依舊是：

　　新房賣一套少一套——目前的供應(yīng)量比過(guò)去三年好一些，但也沒(méi)好太多。

　　算上此前成功出讓的76街坊、以及正在熱賣的昌平云岸，整個(gè)老靜安統(tǒng)共也只有約21萬(wàn)方的潛在新房供應(yīng)。

　　但是，算下來(lái)，建面超7萬(wàn)方的昌平云岸就占了1/3……

　　這次賣完后，即便后續(xù)會(huì)有曹家渡9A-20大約5萬(wàn)方的供應(yīng)補(bǔ)位，也就只剩下寥寥不到20萬(wàn)方了。

　　而看目前的這21萬(wàn)方潛在供應(yīng)中，有2/3是屬于新靜安集團(tuán)的，包括了昌平云岸所在的73街坊、以及前不久剛拿下的76街坊，算是承包了老靜安蘇州河畔的未來(lái)。

　　新靜安集團(tuán)是靜安區(qū)屬國(guó)企，2015年由靜安地產(chǎn)、靜安土地開(kāi)發(fā)控股、靜安城建三家城投公司合并而成。因此追溯前世今生，新靜安集團(tuán)也有30多年的發(fā)展史，一直都深耕上海市中心城區(qū)的建設(shè)，也是親歷了這幾十年來(lái)靜安城市面貌煥新的全過(guò)程。

　　新靜安集團(tuán)在靜安核心區(qū)開(kāi)發(fā)的各類綜合體、商辦、基礎(chǔ)建設(shè)類項(xiàng)目等也有50多個(gè)，開(kāi)發(fā)過(guò)的住宅項(xiàng)目有：

　　上海壹街區(qū)、靜安鳳凰苑、靜鼎安邦、靜安雅筑、靜安麗舍、陽(yáng)光華庭、陽(yáng)光名都、藍(lán)朝部落、靜安康鑫家園、宏安家園、靜安鼎鑫佳園、靜安興海城、賢居天下苑……

　　這些項(xiàng)目一羅列，大家或許也感受到了些許微妙之處：

　　似乎都沒(méi)怎么聽(tīng)說(shuō)過(guò)，也沒(méi)有什么豪宅項(xiàng)目……

　　這算是存在在這家靜安國(guó)企身上最大問(wèn)題之一——缺乏高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　或許也是因?yàn)檫@個(gè)原因，這一次的昌平云岸整體的產(chǎn)品打造似乎都頗為“平淡”，在上海極致卷產(chǎn)品的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)力略有不足，依舊要靠地段走天下。

　　但不論如何，從目前的認(rèn)籌情況來(lái)看，昌平云岸的成績(jī)應(yīng)該不會(huì)差，新靜安集團(tuán)今年大概率也能借此機(jī)會(huì)在上海樓市的排行榜上取得不錯(cuò)的排名。

　　去年年底時(shí)，新靜安集團(tuán)宣布73街坊南地塊項(xiàng)目正式開(kāi)工。

　　這塊地是目前老靜安僅存的一宗純風(fēng)貌別墅地塊，將建成74套12米以下的聯(lián)排別墅，按如今的市場(chǎng)價(jià)估算，總價(jià)差不多要半個(gè)小目標(biāo)起步，最高要超一個(gè)小目標(biāo)。

這是一個(gè)更高難度的挑戰(zhàn)，新靜安集團(tuán)將之稱為：

　　舉全集團(tuán)之力打造的風(fēng)貌保護(hù)住宅項(xiàng)目。

　　重視程度可見(jiàn)一斑。

　　那么 理應(yīng)“最懂”老靜安的新靜安集團(tuán)，又會(huì)如何去更新呈現(xiàn)?

　　想進(jìn)一步了解76街坊（高層+別墅項(xiàng)目）、73街坊南地塊（別墅項(xiàng)目）、想要在供應(yīng)稀缺的老靜安得到上車機(jī)會(huì)的朋友，可以掃描下方二維碼留下聯(lián)系方式，我們將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)反饋。

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