76街坊的一路之隔,是前兩年上海的大熱盤(pán)鴻印里,斜對(duì)角是6月17日剛結(jié)束認(rèn)購(gòu)的紅盤(pán)——總認(rèn)購(gòu)數(shù)近1000組的昌平云岸(即73街坊北地塊)。
今年老靜安已經(jīng)基本明確將入市的新盤(pán)還有在曹家渡的信達(dá)·信安里,據(jù)說(shuō)有望3季度入市。
這么多關(guān)于老靜安的消息一下子轟炸而來(lái)大家可能一時(shí)間還有些不習(xí)慣。
畢竟在此之前的3年來(lái),老靜安的新盤(pán)供應(yīng)加起來(lái)也只有333套——甚至全部來(lái)自于鴻印里。
簡(jiǎn)言之,3年僅有這一個(gè)新盤(pán)獨(dú)苗。
而如今,恍若一夜之間,沉寂已久的老靜安,突然熱鬧了起來(lái)。
一邊拍地,一邊推新項(xiàng)目,一邊:
又有一宗全新的優(yōu)質(zhì)宅地——曹家渡社區(qū)9A-20地塊,在加速推出的進(jìn)程中了!
這塊地的含金量極高,一句話概括:可以做出當(dāng)下最搶手的純高層豪宅。
對(duì)于供應(yīng)緊缺的老靜安來(lái)說(shuō),不亞于“久旱逢甘霖”!
在上海土拍剛剛解封的現(xiàn)在,如果趁熱打鐵推出并公開(kāi)競(jìng)拍,也必然會(huì)遭到有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的“圍獵”!
如今的老靜安可謂是王炸頻出,從土拍到新房市場(chǎng)都在全面加碼供應(yīng),每一個(gè)動(dòng)作都不容小覷。
01
又一純高層豪宅地塊加速推出!
要搶瘋了?
就在上個(gè)月底,靜安悄悄公示了老靜安曹家渡社區(qū)9A街坊的控規(guī)變更。
9A街坊是上海市公安局總局(即9A-18)所在,整體北鄰康定路、南鄰武定路、西臨武寧南路、東臨規(guī)劃的泰州路。
站在靜安的價(jià)值序列看,距離代表“老靜安靈魂”的靜安寺實(shí)際也就1公里出頭。
因?yàn)榕?4號(hào)線武定路,未來(lái)坐地鐵一站就能抵達(dá)靜安寺,地理位置相當(dāng)優(yōu)越。
圖源網(wǎng)絡(luò) 從靜安寺出發(fā)的航拍視角
而9A-20地塊,作為9A街坊中的規(guī)劃重點(diǎn),也是其中,也是這次控規(guī)變更的核心。
南側(cè)緊挨著市公安總局(9A-18),安全感滿分;
西側(cè)緊挨著9A街坊的規(guī)劃綠地(9A-15),也能稱得上市中心的小桃源。
規(guī)劃的調(diào)整完成則意味著,這塊宅地距離正式推出已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
這塊地原本的規(guī)劃容積率有2.95,最新的公示方案中調(diào)整為了2.68,限高80米,整體來(lái)說(shuō),相較之前的方案,通過(guò)折讓容積率和0.47萬(wàn)方的規(guī)劃建面,提升了不少居住舒適度。
調(diào)整后,這塊地用地面積約有1.85萬(wàn)方,總建面約有5萬(wàn)方——體量放在上海市中心看,還算頗為可觀。
更可觀的是,這塊地是罕見(jiàn)的既不帶舊改、也沒(méi)有中小套戶型限制的市中心純宅地。
要知道,隨著上海進(jìn)入舊改大潮,現(xiàn)在最核心的幾個(gè)市中心板塊,說(shuō)是舊改地塊遍地走也不為過(guò),大部分新出的地塊多少都要沾點(diǎn)舊改。
比如前段時(shí)間新靜安集團(tuán)拿下的76街坊就是零星舊改地塊,雖然也是同在老靜安的純宅地,體量也和9A-20差不多,但是卻搭配了一萬(wàn)方的風(fēng)貌別墅。
包括就在9A-20旁邊、同處于曹家渡的信達(dá)·信安里,同樣也是高層+風(fēng)貌別墅的搭配。
圖源網(wǎng)絡(luò)
市區(qū)的風(fēng)貌別墅雖然價(jià)格高昂,看上去賺頭很足,但是開(kāi)發(fā)難度高、時(shí)間沉淀長(zhǎng)、產(chǎn)品差異化不足、大批量面世等問(wèn)題的存在,也使得去化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如高層。
但奈何現(xiàn)狀就是如此,有點(diǎn)鈔能力的開(kāi)發(fā)商為了搶占市中心市場(chǎng)、為了做口碑做標(biāo)桿,都多多少少拿了一些舊改地塊,甚至有不少都是純風(fēng)貌別墅地塊,也算是一種自我挑戰(zhàn)。
這個(gè)也屬實(shí)是情勢(shì)所逼,畢竟如今上海市區(qū)不帶舊改的純宅地就已經(jīng)是稀罕物了。
更不用說(shuō)像9A-20這樣:
體量適中、地價(jià)不至于過(guò)分昂貴、產(chǎn)品發(fā)揮空間非常充分、未來(lái)的去化、現(xiàn)金流、利潤(rùn)空間等都肉眼可見(jiàn)非常可觀的地塊,真的是少之又少,在供應(yīng)緊缺的老靜安就更不用說(shuō)了。
雖然這塊地并不方正,整體比較崎嶇,甚至新的規(guī)劃中還新增了一條橫穿地塊、需要24多小時(shí)對(duì)外開(kāi)放的公共通道,或許會(huì)變相將地塊進(jìn)一步分成兩小塊,給開(kāi)發(fā)增加了一定難度。
但是從整個(gè)大市場(chǎng)看,這些問(wèn)題都不算是問(wèn)題,有想法的開(kāi)發(fā)商或許也能有非常巧妙的解決方案。
參考前兩年鴻印里的14.2萬(wàn)/㎡、以及最近昌平云岸的14.5萬(wàn)/㎡,以及當(dāng)下上海市中心高層豪宅的整體定價(jià)情況,9A-20作為新地塊,未來(lái)定價(jià)估計(jì)可以超過(guò)15萬(wàn)元/㎡,總貨值達(dá)到七八十億應(yīng)該不成問(wèn)題。
綜合來(lái)說(shuō),9A-20無(wú)疑是個(gè)香饃饃,從稀缺性來(lái)看完全稱得上是“鉆石級(jí)別”!
還是那句話,只要走土拍市場(chǎng)公開(kāi)出讓流程,在上海土拍全面放開(kāi)限價(jià)的現(xiàn)在,未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)度必然就不會(huì)小。
且看未來(lái)會(huì)花落誰(shuí)家了。
02
近千組認(rèn)籌?
“不完美”的昌平云岸依舊要賣爆!
在最近出鏡率相當(dāng)高的老靜安,9A-20地塊作為即將推出的好苗子,博得了不少關(guān)注度,但熱度更高的,大概率還是昌平云岸。
畢竟老靜安過(guò)去三年的新盤(pán)“獨(dú)苗”鴻印里,入市還在2022年年底,迄今過(guò)了已有一年半。
在“渴”新房已久的老靜安,昌平云岸的到來(lái),雖然解不了太多渴,但多少讓老靜安的忠實(shí)粉絲們又有了些盼頭,并且一年半的時(shí)間,作為真正的蘇州河一線新盤(pán),價(jià)格只微漲了3000元一平,倒還算公道。
總的來(lái)說(shuō),熱度還算不錯(cuò),13日首日認(rèn)籌就已經(jīng)突破了300組,昨天認(rèn)籌結(jié)束時(shí)據(jù)市場(chǎng)消息認(rèn)購(gòu)量達(dá)到了980+組,逼近1000組!
昌平云岸同樣是一塊純高層住宅地塊,體量甚至還要高于將推出的曹家渡9A-20,建面達(dá)到了7.25萬(wàn)方,算下來(lái)總貨值超過(guò)了100億。
昌平云岸總共有481套房源,這次首開(kāi)效仿今年迄今為止的全國(guó)銷冠中海順昌玖里,一次性全部推出,因?yàn)樘讛?shù)較多這一次認(rèn)購(gòu)率剛突破200%。
雖然沒(méi)有觸發(fā)積分,但是近1000組的認(rèn)籌量已經(jīng)可以說(shuō)明很多東西,畢竟此前中海順昌玖里也沒(méi)有觸發(fā)積分,但并不妨礙其近200億的貨值幾近實(shí)現(xiàn)了日光!
不出意外的話,昌平云岸的去化也不成問(wèn)題,即便做不到日光但是慢慢實(shí)現(xiàn)超百億的銷售額幾乎是板上釘釘:
在上海爆款豪宅頻出的今年,也能排在前列。
這個(gè)結(jié)果不算意外,但是總的來(lái)說(shuō)算是沾了地段的光——因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目從產(chǎn)品端來(lái)看,并不算完美、尷尬點(diǎn)也比較密集,因此自面世以來(lái)市面上的聲音一直褒貶不一。
光是看戶型,跨度就相當(dāng)大:
是的,你沒(méi)看錯(cuò),這個(gè)項(xiàng)目直接整了36種不一樣的戶型!甚至每棟樓棟都有“獨(dú)屬”于自己的戶型配置……
跨度大到什么程度呢?最小87平、最大326平;最少1房、最多6房;最低單價(jià)9.42萬(wàn)元/㎡、最高單價(jià)19.04萬(wàn)元/㎡:
最大價(jià)差約有9.62萬(wàn)元/㎡!
好的地方自然是上車價(jià)低,最低只要846.7萬(wàn)就能買到一套。
不過(guò)整個(gè)項(xiàng)目不到1000萬(wàn)的房源總共就只有3套,這個(gè)“便宜”想要占到并不容易,并且還需要接受近1000萬(wàn)買1房的現(xiàn)實(shí)。
昌平云岸的地形非常狹長(zhǎng),整個(gè)項(xiàng)目5棟樓,有4棟樓都是一字排開(kāi),并且是沿著蘇州河向外一字排開(kāi),因此整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值序列也基本是以蘇州河為基準(zhǔn)向外遞減。
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4號(hào)樓樓王整體均價(jià)達(dá)到了16.17萬(wàn)元/㎡,而距離蘇州河最遠(yuǎn)的1號(hào)樓整體均價(jià)僅有11.88萬(wàn)元/㎡,兩者之間差價(jià)也達(dá)到了大約4.3萬(wàn)元/㎡。
怎么形容呢?圈層雖然不那么純粹,但又似乎按樓棟做了一定劃分。
也有人調(diào)侃整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)頗有些“劫富濟(jì)貧”的味道。
并且這個(gè)項(xiàng)目的容積率相當(dāng)高:
9A-20原本不到3.0的容積率還重新降低調(diào)整后才推出,但是昌平云岸的容積率卻達(dá)到了4.52,所以其中還配置了一棟超高層住宅“3號(hào)樓”。
3號(hào)樓的設(shè)計(jì),也算是好壞參半:
往好了說(shuō),高層可以也可以比較好地欣賞蘇州河河景;
往差了說(shuō),算是用這一棟樓“高居住密度”的犧牲換得了其他樓棟相對(duì)適中的尺度。
雖然昌平云岸,整體裝標(biāo)還是不錯(cuò)的、配備的也都是國(guó)際一線大牌、又是準(zhǔn)一梯一戶的設(shè)計(jì)。
部分裝標(biāo)品牌
但是受限于地形和容積率,整個(gè)項(xiàng)目發(fā)揮空間并不大,既沒(méi)有公區(qū)也沒(méi)有會(huì)所,但是最貴的戶型價(jià)格上了6000萬(wàn)+。
因此雖然此前市區(qū)的高層項(xiàng)目往往戶型越大去化越快,但是在昌平云岸這里還是被打上了個(gè)問(wèn)號(hào)。
我們前面也提到了這塊地是靜安73街坊的北地塊,和未來(lái)會(huì)打造風(fēng)貌別墅的南地塊被橫在中間的南草坪花園一分為二。
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按理說(shuō)風(fēng)貌別墅和高層地塊風(fēng)格本就不一致,這樣劃分問(wèn)題似乎并不大,但恰恰是南草坪花園的存在也是讓這個(gè)項(xiàng)目多了幾分尷尬:
距離實(shí)在是太近了。
從現(xiàn)場(chǎng)的情況看,昌平云岸幾乎是貼著南草坪花園建的。雖然南草坪花園并不高造不成太大的遮擋,但是過(guò)近的距離,難免會(huì)有隱私干擾等問(wèn)題存在,低層采光也會(huì)有一定影響。
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所以艷姐回過(guò)頭看大致也能理解4號(hào)樓高定價(jià)的緣由:不只是景觀最好,因?yàn)橛?號(hào)樓的存在,私密性也是最高的,在這個(gè)地塊中確實(shí)算是絕對(duì)的樓王。
當(dāng)然,無(wú)論如何,老靜安的地段和人文底蘊(yùn)毋庸置疑,雖然被質(zhì)疑是處于普陀&閘北&老靜安交匯處的老靜安“邊角料”地塊,但是在不靠江的老靜安,一線蘇州河畔就已經(jīng)是最好的自然水景資源了。
加上緊挨著規(guī)劃能級(jí)還要超越新天地的“東斯文里”,有底蘊(yùn)也有未來(lái)。
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更不用說(shuō)昌平云岸的起步門檻還低,按起始總價(jià)段看在上海市中心確實(shí)有較大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì):
畢竟這可是不到一千萬(wàn)入住上海內(nèi)環(huán)內(nèi)!
雖然硬傷明顯,但是在地段價(jià)值最重要、沒(méi)有樣板房沒(méi)有售樓處也照樣能熱銷的上海市中心、在供應(yīng)極度緊張的老靜安,很多問(wèn)題或許都不成問(wèn)題。
尤其后面老靜安最有盼頭的項(xiàng)目也只有一個(gè)信安里了,但從目前的消息看,信安里的高層產(chǎn)品配置大概率比較單一、且都是小戶型,而一旦錯(cuò)過(guò)了昌平云岸,后面即便能等到更好的產(chǎn)品,14.5萬(wàn)元/㎡的價(jià)格或許也不會(huì)再有,想要搶到一套的難度或許也會(huì)更大。
所以這個(gè)老靜安時(shí)隔一年半出山的“頭牌”項(xiàng)目,雖然被市中心的其他豪宅項(xiàng)目吸走了不少目標(biāo)客群、也比不上之前鴻印里超400%的認(rèn)購(gòu)量,但吸引力猶在。
不過(guò),昌平云岸在這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市,恰好和中海在徐匯濱江的領(lǐng)邸·玖序同期打擂:
兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)相近,從地段看,一個(gè)代表old money,一個(gè)代表豪宅新貴,因此也引起了一波熱議。
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大家都在觀望后續(xù):
老靜安蘇河畔vs徐匯濱江,誰(shuí)會(huì)取得更好的成績(jī)?
前者有老靜安的地段,后者有。
這兩個(gè)項(xiàng)目確實(shí)也較上了勁,甚至選在了同一天開(kāi)啟認(rèn)籌。
昨天二者雙雙結(jié)束認(rèn)籌,對(duì)比昌平云岸980+組認(rèn)購(gòu)、約204%的認(rèn)購(gòu)率,232套的領(lǐng)邸·玖序的認(rèn)購(gòu)量達(dá)到了620+組、認(rèn)購(gòu)率約267%,恰好觸發(fā)積分。
在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中,比認(rèn)購(gòu)率,領(lǐng)邸·玖序更勝一籌;但是比認(rèn)購(gòu)量、比后續(xù)的銷售額,貨值超百億的昌平云岸幾乎是穩(wěn)穩(wěn)的勝利。
老靜安依舊是那個(gè)老靜安,江湖地位始終不凡。
畢竟回過(guò)頭去看,上海二手房市場(chǎng)超100萬(wàn)元/㎡的成交單價(jià)天花板,也是今年剛在老靜安創(chuàng)下的。
03
新靜安集團(tuán)的新挑戰(zhàn)
即便今年的老靜安看上去動(dòng)作頻頻、相當(dāng)熱鬧,但現(xiàn)實(shí)卻依舊是:
新房賣一套少一套——目前的供應(yīng)量比過(guò)去三年好一些,但也沒(méi)好太多。
算上此前成功出讓的76街坊、以及正在熱賣的昌平云岸,整個(gè)老靜安統(tǒng)共也只有約21萬(wàn)方的潛在新房供應(yīng)。
但是,算下來(lái),建面超7萬(wàn)方的昌平云岸就占了1/3……
這次賣完后,即便后續(xù)會(huì)有曹家渡9A-20大約5萬(wàn)方的供應(yīng)補(bǔ)位,也就只剩下寥寥不到20萬(wàn)方了。
而看目前的這21萬(wàn)方潛在供應(yīng)中,有2/3是屬于新靜安集團(tuán)的,包括了昌平云岸所在的73街坊、以及前不久剛拿下的76街坊,算是承包了老靜安蘇州河畔的未來(lái)。
新靜安集團(tuán)是靜安區(qū)屬國(guó)企,2015年由靜安地產(chǎn)、靜安土地開(kāi)發(fā)控股、靜安城建三家城投公司合并而成。因此追溯前世今生,新靜安集團(tuán)也有30多年的發(fā)展史,一直都深耕上海市中心城區(qū)的建設(shè),也是親歷了這幾十年來(lái)靜安城市面貌煥新的全過(guò)程。
新靜安集團(tuán)在靜安核心區(qū)開(kāi)發(fā)的各類綜合體、商辦、基礎(chǔ)建設(shè)類項(xiàng)目等也有50多個(gè),開(kāi)發(fā)過(guò)的住宅項(xiàng)目有:
上海壹街區(qū)、靜安鳳凰苑、靜鼎安邦、靜安雅筑、靜安麗舍、陽(yáng)光華庭、陽(yáng)光名都、藍(lán)朝部落、靜安康鑫家園、宏安家園、靜安鼎鑫佳園、靜安興海城、賢居天下苑……
這些項(xiàng)目一羅列,大家或許也感受到了些許微妙之處:
似乎都沒(méi)怎么聽(tīng)說(shuō)過(guò),也沒(méi)有什么豪宅項(xiàng)目……
這算是存在在這家靜安國(guó)企身上最大問(wèn)題之一——缺乏高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
或許也是因?yàn)檫@個(gè)原因,這一次的昌平云岸整體的產(chǎn)品打造似乎都頗為“平淡”,在上海極致卷產(chǎn)品的時(shí)代,競(jìng)爭(zhēng)力略有不足,依舊要靠地段走天下。
但不論如何,從目前的認(rèn)籌情況來(lái)看,昌平云岸的成績(jī)應(yīng)該不會(huì)差,新靜安集團(tuán)今年大概率也能借此機(jī)會(huì)在上海樓市的排行榜上取得不錯(cuò)的排名。
去年年底時(shí),新靜安集團(tuán)宣布73街坊南地塊項(xiàng)目正式開(kāi)工。
這塊地是目前老靜安僅存的一宗純風(fēng)貌別墅地塊,將建成74套12米以下的聯(lián)排別墅,按如今的市場(chǎng)價(jià)估算,總價(jià)差不多要半個(gè)小目標(biāo)起步,最高要超一個(gè)小目標(biāo)。
這是一個(gè)更高難度的挑戰(zhàn),新靜安集團(tuán)將之稱為:
舉全集團(tuán)之力打造的風(fēng)貌保護(hù)住宅項(xiàng)目。
重視程度可見(jiàn)一斑。
那么 理應(yīng)“最懂”老靜安的新靜安集團(tuán),又會(huì)如何去更新呈現(xiàn)?
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