深圳南山寶中土拍市場新增推出近20宗地塊 預(yù)計下半年入市

　　“79做3房2衛(wèi)，89平3+1房2衛(wèi)，得房率或超95%，預(yù)計四季度賣”。

　　近期，有市場消息稱，深圳今年首個土拍的住宅項目，已正式命名為中建·鵬宸云筑，并計劃在四季度入市，主力戶型為約79-89㎡的剛需產(chǎn)品。

　　該項目在拿地時未設(shè)定銷售價格，且沒有規(guī)劃保障/人才/安居房，又是深圳第一個按照建筑新規(guī)設(shè)計的住宅新盤，整體得房率更高，因此備受市場關(guān)注。

　　而回顧今年上半年深圳土拍市場，僅僅只賣了一塊宅地，與同為一線城市的北京、上海等城市相比，稍顯冷清。

　　下半年已經(jīng)啟幕，深圳是否還有宅地供應(yīng)，核心片區(qū)又有哪些靚地可期待呢？

　　今年首個土拍宅地來了

　　首批368套房或四季度賣

　　去年9月底，自然資源部發(fā)文，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。隨后全國各個城市的土拍條件都有了不同程度的放松和優(yōu)化。

　　深圳方面，從去年12月15日出讓的A925-1146地塊（備案名：溪山禾璽首府）開始，就未設(shè)定銷售價格，同時在初始配建條件中，也剔除了保障/人才/安居房。

　　今年的土拍也延用了新的規(guī)則，2月底出讓的龍華A808-0025宗地（中建鵬宸云筑），被中建壹品+湖北文旅聯(lián)合體以總價51.79億元競得，成交樓面價23914元/㎡，溢價率0.19%。

　　整個項目占地約4.3萬㎡，建面約31萬㎡，容積率5.0，規(guī)劃近2000多戶純商品房住宅。

　　據(jù)網(wǎng)上消息稱，項目首推368套建面約79-142㎡3-4房，其中主力戶型為79㎡三房兩廳雙衛(wèi)，以及89㎡的3+1房兩廳兩衛(wèi)。

　　因項目未設(shè)定銷售價格，開發(fā)商相對有一定的定價空間。

　　從周邊新房定價來看，去年11月底預(yù)售的天鵝島花園，備案均價約7.5萬/㎡；2021年入市的中海明德里、恒壹四季華府，備案價格都在7萬出頭，再往前就是2018年開盤的深國際和風(fēng)軒，開盤均價6.6萬/㎡。可以說片區(qū)的價格基本在6.6-7.5萬/㎡之間。

　　而參照當(dāng)前的市場環(huán)境，中建鵬宸云筑的備案價格不太可能更高，加上項目2.39萬/㎡的樓面價，折合各種費用，成本價大約在4.1萬/㎡，網(wǎng)上預(yù)測，項目定價有可能把龍華梅林關(guān)片區(qū)的價格打下來。

　　值得一提的是，項目還是深圳第一個按照建筑新規(guī)設(shè)計的住宅新盤。

　　今年5月11日發(fā)布實施的《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》，修訂內(nèi)容就包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率等。所以網(wǎng)上預(yù)估該新盤住宅得房率或超95%，最終以官宣為準(zhǔn)。

圖源丨網(wǎng)絡(luò)

　　另據(jù)自媒體透露，目前項目已出地面，快的話預(yù)計4季度可入市，項目位于龍華梅林關(guān)華南物流國際中心，南側(cè)近民治水庫，西側(cè)是深國際萬科和風(fēng)軒，東側(cè)則有龍岸花園小區(qū)，居住氛圍相對一般。

　　北上土拍火熱

　　深圳有望下半年發(fā)力？

　　今年深圳的土拍市場遭遇斷檔，目前有且僅有中建鵬宸云筑1個招拍掛的宅地，而去年同期（上半年）則有7宗。

　　不僅是縱向?qū)Ρ龋瑱M向?qū)Ρ龋钲诘耐僚氖袌鲆采燥@冷清。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，上海前3批次土拍成交了19宗宅地，8月份馬上競拍的第4批次還有5宗宅地。

　　而北京方面，上半年則賣了19塊住宅用地，土地收入732億。

　　雖然北上土地供應(yīng)也在縮減，但拍地氛圍還是相對火熱，北京方面有6宗熱門地塊觸發(fā)了搖號機制，而上海甚至有板塊刷新拿地樓面價。

　　一方面，或許說明開發(fā)商對這兩大一線城市的信心更足；另一方面，也跟出讓的地塊位于核心板塊有一定關(guān)系。

　　落回深圳來看，深圳核心板塊的宅地其實也還很多，只是這些“靚地”都還未拿出來拍賣，例如：

　　今年7月7日后海調(diào)規(guī)了2宗地塊，分別是地塊DU10-01、地塊DU13-01，由原來的“商務(wù)用地”，調(diào)整為“商務(wù)+二類居住用地”；

　　6月22日，[寶安中心區(qū)]的03-29、03-30地塊，由商業(yè)性辦公用地，合并成一塊二類居住用地；

　　5月1日，南山蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)05-02-03地塊，調(diào)整為二類居住用地。

　　時間再往前推移的話，去年4月份，與中海深灣玖序同批調(diào)規(guī)的媽灣14塊居住用地，也還未入市；以及南山赤灣片區(qū)的03-01-08地塊，[大學(xué)城地區(qū)]07-15-02地塊等。

　　可見，深圳的“靚地”還是非常多的，而這肯定不是最后一批被調(diào)規(guī)的地塊，核心片區(qū)像深超總、前海、寶中等都還有未開發(fā)的地塊，這些后續(xù)進行“商改住”的可能性也很大。

　　市場也需要這些“靚地”、“靚盤”去帶動和激活，那么下半年這些“待字閨中”的好地會不會拿出來賣呢？我猜是有很大概率的。