西安111宗地塊拿地未動工 2宗地申請退地并解除合同

　　西安到底有多少存量住宅用地？

　　每個季度，西安市自然資源和規劃局官方，會發布一份最新的西安存量住宅用地信息的公示。

　　最新的這份公示，釋放出了很多重要的信息，其中包括有2宗地申請退地、解除合同。

　　111宗地已拿地未動工

　　截止2024年二季度末，西安共有420宗存量住宅用地。

　　當然，存量住宅用地是包括已動工未竣工的地塊。

　　真正意義上未動工的地塊，實際上共計為111宗。這其中包括2024年供應的32宗地，2023年及之前拿地未動工的實際上為79宗地。

　　在這79宗未動工的地塊中，最早的是2011年供應的地塊。

　　塊地就是西安新源房地產開發公司在東關正街以南建設的新源大廈項目，占地面積6.2畝，拿地13年未動工的原因是修建地鐵導致規劃調整，目前在住建局辦理相關手續。

　　公開信息顯示，新源大廈項目是在2011年6月摘地、2016年12月23日拿到（2016）023規劃許可。而該項目所處的位置，正好是地鐵6號線二期經過的地方。西安地鐵6號線二期開工時間為2017年1月9日，通車時間為2022年12月29日，因此導致該項目在地鐵通車后才重新進行規劃調整。

　　2023年3月8日，碑林區政府官網發布的《【重大設計變更信息】企業投資項目備案變更信息（新源大廈）》顯示，新源大廈項目建設規模、投資金額、建設周期發生了變更，建設周期變更為：202305-202605。

　　另外，有8宗地是2013年供地，供地11年時間未開發。這8宗地均位于周至縣秦嶺北麓，未動工的原因是由于位于秦嶺北麓建控地帶內。

　　整體來講，西安2023年及之前供應未開工的79宗地，有52宗是2022年、2023年供地，閑置時間并不長，真正意義上拿地5年及以上未動工的地塊只有16宗，這16宗中還包括周至的8宗。

　　至于這些拿地后遲遲未動工的地塊原因，此次公示信息中有38宗地注明了未動工的原因。有的是由于保障房政策調整，有的是由于規劃方案調整，有的是由于政府原因（周邊配套未完善、政府原因不具備開工條件、市政原因），有的則是由于企業自身的原因。

　　大家所關注的西安“地王”，位于曲江新區西康高速東側，曲江大明宮置業2021年2月摘得的116.892畝地塊，樓面地價成本2.4萬元/㎡以上，如今距離拿地已經3年半但尚未動工。官方在此次公示信息中，給出的未動工原因是：文物發掘尚未完成。

　　還有2宗地，列明的未動工原因是：開發企業資金短缺。

　　這2宗地分別是西安市紡織城開發建設有限公司2022年6月摘得的灞橋區東城第六小學以北32.6畝土地，樓面地價7680元/㎡；以及西安市灞橋區城建置業有限公司2022年6月摘得的繞城高速聯絡線以南、紡渭路以西84.919畝地塊，樓面地價7701元/㎡。

　　另外，西安市高陵區城市建設開發有限公司2022年6月在高陵鹿苑大道東側、渭陽七路南側摘得的55.207畝地塊，樓面地價3809元/㎡，如今拿地2年也未動工，未動工的原因是企業原因。

　　很明顯，2022年土地市場低迷時期，很多區縣的城投公司托底摘得的地塊，拿地未動工的較多。

　　1宗地退地、1宗地解除合同

　　在2023年及之前已摘地未動工的79宗地塊中，我們重點關注一下浐灞1宗地、長安區1宗地。

　　2021年3月1日這一天，浐灞上演了史詩級的土拍，6宗地全部以高溢價成交，招商蛇口、上實城開、中信德、德美置業、三迪等拿地，最高樓面地價在1.9萬元/㎡，當時刷新了浐灞樓面地價，是西安樓面地價第二高。

　　其中，西安德美置業管理有限責任公司以“4.01億元的最高限價+公租房異地配建為2787萬元+基礎教育設施代建為30560萬元（38200平米）+幼兒園及相關配套建成后無償移交”拿下了登閣路以南、恒通二路以西29.74畝、容積率2.5的地塊，樓面地價14919元/平米。

　　距離拿地將近3年半，這個項目未動工。此次官方在未按期開工竣工原因中列明：該企業已申請退地。

　　從這塊地所處的板塊來看，屬于雁鳴湖板塊，也被稱為“曲江東”。目前，周邊在售項目主要是龍湖云璟、萬科東望，售價從1.5-2萬元/㎡不等，而德美的地塊樓面地價已經達到了1.5萬元/㎡。另外，這個板塊還有一個待入市的新項目中鐵閱湖，樓面地價在7400元/㎡左右，樓面地價只有德美地塊的一半。

　　不管是從周邊樓面售價，還是新地塊的樓面地價，德美的這個地塊開發難度可想而知。1.5萬元/㎡的樓面地價，如果做豪宅的話，售價在3萬元/㎡左右，但又與曲江星河灣、金茂璞逸曲江無法競爭，因此退地或許是最佳的選擇之一。

　　另一宗建設單位申請解除出讓合同的地塊，則是西安市長安城晟房地產開發有限公司西安市長安城晟房地產開發有限公司（長安城建）2022年6月份在長安區摘得的22.558畝地塊。

　　這塊地的位置在長安區韋曲街道惠民街以南、廣場南路以東，容積率2.5，當時拍到了最高限價觸頂搖號，被長安城建搖中，樓面地價8280元/㎡。

　　如今，沒有等到項目動工的消息，而等來的是建設單位申請解除出讓合同的消息。

　　實際上，2022年下半年長安區成交的多宗地塊，至今均未亮相，包括陜西交控、泰發祥摘得的地塊。

　　退地、解除出讓合同，在西安土地市場其實并不是新鮮事。此前，新城控股在秦漢中學西側、旭輝在西藏民族大學東側摘得的地塊，均是由于文保因素退地、解除出讓合同。

　　城投拿地，品牌房企代建

　　就在昨天西安自然資源和規劃局發布2024年二季度存量住宅用地信息的同時，克而瑞發布了一份城投公司托底拿地后的開工情況數據。

　　克而瑞的信息顯示，從2021年至2024年5月，重點監測的30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），同時拿地金額占比也高達33%。

　　而2021年至今城投拿地項目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率也僅為22%。

　　同一時期，央企拿地開工率在72%、地方國企開工率78%，民企開工率也達到了將近五成。

　　城投公司拿地后開工率低，一方面是由于很多城投公司自身并非是做地產的，開發能力、運營能力是短板。另一方面也與城投公司拿地后的開發意愿有關，畢竟很多城投公司目前也面臨著負債高企之痛。

　　從目前來看，城投公司拿地后最完美的解決方案是與大牌房企合作，由大牌房企代建。依托于城投公司的國企背景為項目背書，品牌房企的開發能力為項目賦能，實現1+1>2。

　　在西安，其實已經有一些城投公司與品牌房企合作的案例。

　　例如：浐灞地產與旭輝建管合作，打造的浐灞旭輝國宸府；未央城建與龍湖龍智造合作，開發的未央城建龍湖粼云天序；未央城建與綠城合作，開發的未央城建綠城桂語未央；西安城發與綠城合作，在港務區開發的拾光嶼、在經開高鐵新城開發的春鳴里；朗詩則代建西安航投在閻良的天際櫟陽府……

　　城投公司拿地后開工率較低，也為更多房企涉足代建提供了機遇。除了在西安已經有代建項目落地的房企之外，招商蛇口近期也已開始在西安拓展代建項目。

　　還有一點需要注意的是，西安此次發布的存量住宅地塊信息，不包括西咸新區。在西咸新區，實際上也有很多住宅用地拿地多年尚未動工。

　　對于2020年、2021年高價拿地的房企，2022年托底拿地的城投公司，前者更多的要依賴于樓市回暖，后者則更多的要走代建這條路。不管怎樣，只有市場回暖，這些項目開發后才能更快速的銷售去化，開發商才能將資金繼續滾動到拿地開發之中，形成循環。