獨墅湖新地塊起拍樓面價2.8W/平！地塊為綜合用地！

　　原標題：今天開拍!已有報價!獨墅湖新地塊起拍樓面價2.8W/平!

　　12月土拍月來了!

　　從最新統計數據來看，本月蘇州將有6場土拍，共計12宗涉宅用地出讓，包括園區、新區、吳中、吳江和相城，僅姑蘇區缺席!

　　板塊上來看，也是重磅不斷，獨墅湖、婁葑、太湖新城、太湖科學城等。

　　12宗地塊中，起拍價最高的就是明天開拍的獨墅湖地塊，為2.8W/平，最低的是澄陽地塊，為6465元/平，不過地塊為綜合用地!

　　今天兩宗地塊開拍！

　　獨墅湖&元和

　　今天，蘇地網掛住[2024]19號公告開拍，2宗地塊

　　出讓面積62394.11方，起拍總價199479萬元，這2宗地塊分別來自園區和相城，涉及獨墅湖、元和，這2宗地塊均為涉宅用地，最高起拍樓面價28000元/平。

　　獨墅湖再次掛地！竟然還是洼地？

　　蘇地2024-WG-Z32號，位于工業園區星湖街西、創苑路南，住宅用地，出讓面積34441.11平，容積率1.5-1.6.起拍總價154297萬元，起拍樓面價28000元/平。

　　地塊目前已經有出價了！

　　界面不錯！可惜沒有湖景

　　地塊屬于獨墅湖板塊，周邊界面還是挺不錯的，地處高教區核心區域，目前周邊也已經比較成熟了，各類配套也基本都已經投入使用。

　　地塊現在還是一片綠地，周邊也沒有圍上圍擋等。

　　比較可惜的是，地塊大概率是沒有湖景可看的，地塊南面月亮灣美頌花園二期，東面是河流，隔河相望的是蘇州生物醫藥產業園1期，東面是八達街，一路之隔是美頌花園一期，也是住宅小區，北面是月亮灣公交首末站。

　　交通上面，地塊北面距離2號線月亮灣站約200米，算是軌交盤，往東一站松濤街戰可以換乘8號線。自駕上面，北面還有獨墅湖南通道，也已經開通，直接連接郭巷和尹山湖。此外，南面還有中環南線，東連桑田島，西接尹山湖、城南。

　　商業上面，周邊也集聚了星月坊、星湖天地、鮮橙廣場和衡藝廣場，今年還新開了建屋購物中心。

　　教育資源上，南面靠近獨墅湖幼兒園和九年制學校中科大附屬獨墅湖學校。

　　此外，附近還有蘇大附屬第四醫院、白鷺園、獨墅湖公園等配套，整體來看，居住的舒適度和便利度都不錯!

　　規劃要求多！裝修小高層？

　　地塊本身設計要求也挺多的，該地塊上住宅為全裝修住宅，住宅裝修價格不低于3000 元/平方米，這個裝修標準在園區目前來看其實不算高，不過板塊內其他項目，如君和居，也是要求在3000-6000元/平。

　　產品上來看，地塊容積率在1.5-1.6.且同時限高60米，多以基本上可以排除打造高層產品的可能性，大概率會是洋房，或高低配的設計!

　　地塊建筑立面要求鋁板及以上品質材料，要求也是比較高的，沿街側統一封閉陽臺。

　　小區內部景觀設計要求，設置150米及以上無車行干擾的景觀步道，2處運動場地，至少1處不少于500平的兒童活動場地!

　　板塊內的項目來看，這幾年其實是有供應的，從地塊位置和地塊要求上來看，蘇地2024-WG-Z32號地塊相比較潤月雅筑和君和居有一定的差距，未來產品上也大概率不一樣，所以這里暫時不對比了。

　　比較值得參考的其實是招商文禧花園，該項目地塊成交樓面價31621元/平，比蘇地2024-WG-Z32號的起拍價還要高了3621元/平。

　　不過，招商文禧花園是2022年成交的地塊，其地塊起拍樓面價是27500元/平，蘇地2024-WG-Z32號為28000元/平，2年多之后漲了500元/平。

　　招商文禧花園地塊出讓時，直接破了超過限價，進入一次報價，這次蘇地2024-WG-Z32號地塊的成交樓面價會在多少呢?未來這里會是獨墅湖的洼地嗎?

　　澄陽！公寓式住宅來了

　　蘇地2024-WG-Z32號，位于相城區澄陽街道相六路南、澄陽路西，城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地、旅館用地，出讓面積27953平，容積率2-2.5.起拍總價45182萬元，起拍樓面價6465元/平。

　　根據規劃要求，住宅部分僅可設置公寓式住宅，總計容建筑面積≤37000 平方米，可以分割銷售，且最小分割單元≥45 平方米。

　　地塊同時限高80米，即建筑層數26F及以下，綜合來看，項目住宅部分是26F及以下的70年產權公寓，且單套面積最小45平!

　　多個地塊將拍

　　重點關注這些

　　未來，蘇州還將有多場土拍。

　　地塊上來看，依舊延續了此前的低密化的特點，容積率最高只有1.5.

　　整體來看，接下來土拍依舊有不少亮點，具體來看看：

　　婁葑新地塊！起拍樓面價1.8W

　　蘇地2024-WG-Z39號，該地塊位于工業園區通園路西、群力路南，住宅用地，屬于婁葑板塊，出讓面積28374.6平，容積率1.2-1.5.起拍總價76612萬元，起拍樓面價18000元/平。

　　根據出讓要求，地塊裝修交付，裝標不低于2000元/平，而且容積率在1.2-1.5，大膽猜測下，項目未來很可能會是個洋房社區，這一產品類型在婁葑板塊還是比較稀缺的!

　　樓面價上來看，板塊內部來說，蘇地2024-WG-Z39號的起拍樓面價在18000元/平，對比板塊內此前的湖西璀璨和吳風和苑20000元/平的成交樓面價來看，還有著2000元/平的價差，湖西璀璨和吳風和苑的備案均價在3.5W和3.58W，蘇地2024-WG-Z39號地塊未來售價也是比較值得期待的!

　　該地塊位置其實還不錯，周邊界面上來看，東面是河流，西面是東興路幼兒園，北面是住宅小區吳風和苑，南面規劃為宅地!

　　周邊配套來看，也是比較完備的。

　　交通上面，地塊東面靠近7號線東興路西站，7號線預計今年就開通，算是個軌交盤。此外，地塊距離3號線墅浦路北也在1公里左右。

　　自駕上面，北面有獨墅湖大道，直通獨墅湖高教區，西面則是東南環立交，不管是前往市區還是南面各板塊也都比較方便。

　　商業上面，目前婁葑比較大的商業體就是雙湖廣場，已經投入使用，距離項目大約也在1公里。

　　不過，項目北面面規劃了一座鄰里中心，地塊已經成交，占地面積約1.1公頃，擬建建筑面積約4.8萬平方米，預計將會打造為東興路鄰里中心。

　　教育配套上，小區隔壁就是幼兒園，北面還有文萃小學，也是比較方便的。

　　從此前官方發布的婁葑南區東興路以南片區更新研究、控規和城市設計來看，未來該板塊整體規劃為“獨墅湖西岸追求理想生活的實踐區”。

　　板塊內部來看，雖然目前還整體以空地和工地為主，但是板塊內預留了多宗商業和教育設施用地。

　　未來將會新增3座鄰里中心和1座商業商業綜合體。教育設施上，項目隔壁的東興路幼兒園和北面文萃小學已經投入使用，南面未來則會新增一所九年制學校和一所高中。

　　吳江太湖新城：新掛迷你墅地

　　WJ-J-2024-027地塊出讓面積約6895平，容積率1-1.05.起拍總價約13611萬元，起拍樓面價18800元/平!

　　位置上來看，地塊就在綠城桃源里旁邊，緊密相連，地塊面積也非常迷你，而且同樣要求打造為墅類產品，大膽猜下，會不會是綠城桃源里2.0?又一個5W+要來了?

　　吳中度假區兩宗低密宅地！

　　蘇地2024-WG-Z35號，位于吳中度假區產業園龍山南路以西、福北路以北，住宅用地，出讓面積54530平，容積率1-1.01.起拍總價42400萬元，起拍樓面價7700元/平。

　　嚴格意義上來說，這宗地塊位于吳中度假區，靠近科技城，地塊背面靠近太湖未來綠洲，該項目是2022年拍出來的地塊，成交樓面價7500元/平，備案均價1.88W。

　　相比較而言，蘇地2024-WG-Z35號的起拍樓面價漲了200元/平。不過從地塊容積率來看，差別也是比較大的，他太湖未來綠洲是10-11F的洋房，容積率1.8.而蘇地2024-WG-Z35號的容積率最多只有1.01.未來大概率會是墅類產品，這也會填補板塊內該產品的空缺!

　　根據出讓要求，地塊戶型面積不低于120平，又添一改善住宅。

　　蘇地2024-WG-Z36號，位于吳中度假區香山街道孫武路以北、香山北路以西，住宅用地，出讓面積31498.5平，容積率1-1.01.起拍總價28632萬元，起拍樓面價9000元/平。

　　該地塊位于環太湖板塊，板塊也是蘇州目前的主力剛需板塊，板塊內在售項目也是挺多的，而且這些年也是不斷產品升級，從之前的高層，到現在的洋房產品為主!

　　新拍地塊上來看，板塊這兩年土地出讓還是比較少的，去年也只拍出來一宗宅地，成交樓面價7704元/平，容積率1-1.2.地塊速度也比較慢，目前還沒出規劃!

　　蘇地2024-WG-Z36號地塊的起拍樓面價則要高了一點，起拍就是9000元/平，容積率在1-1.01.未來應該也會是墅類!

　　根據出讓要求，地塊戶型面積不小于120平，同樣是改善住宅。

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