啟德地王新盤搶攻 每呎1.96萬蝕本價推 新地6年前251億奪地皮 史上最高價

　　減息后新盤市場立即升溫，啟德地王新盤天璽. 天昨日正式開價，以折實平均呎價約1.96萬元搶攻，入場價約476萬元，市場指出，該盤除了以低市價推售突圍外，首批單位更以「蝕本價」推出，以便力搶市場各路客源。 翻查資料，新地于6年前以逾251億元奪得項目地皮，每方呎樓面地價達1.77萬元。 業界人士指，發展商首批單位以低于成本價推出，連同建筑費及利息開支，每呎成本價約2.6萬元，故首批單位以蝕本價推售，由于區內新供應多，競爭大，且項目本身單位多，再推遲發售只會增加利息支出。

　　新地雷霆：暫時難以計算利潤

　　新地副董事總經理雷霆指，減息周期剛開始，且租金指數屬近年高位，相信資深投資者會趁機購買值得長期持有的物業，自住買家亦會被吸引入市。 此外，預計未來仍會多次連環減息，每次都可以提振樓市，故公司近期積極推盤，包括接連錄成交的北角海璇II，而元朗站The YOHO Hub II本周亦有機會開售，實屬「三盤齊發」。

　　新地代理總經理胡致遠表示，明天起開放天璽. 天示范單位予公眾參觀，然后于周五開始收票。 首張價單提供3種付款計劃，成交期分別為60日及建筑期付款，項目預計關鍵日期為明年6月底。

　　胡致遠續指，首批推出182伙，主要位于項目中層至低層，面積240至887方呎，涉及開放式單位、1房、2房及4房單位。 扣除13.5%折扣優惠，折實售價476.51萬元至1763.8萬元，折實呎價約1.7萬元至2.4萬元水平。

　　項目入場單位為5座5樓B5室，面積240方呎，開放式單位，折實售價約476.51萬元，折實呎價19.855元。 定價最貴單位為3座6樓A5室，面積887方呎，4房單位，折實售價1763.8萬元，折實呎價19885元。

　　業界：投資客擬大手掃貨

　　中原九龍董事劉瑛琳表示，天璽. 天未正式開價前亦接獲不少相關查詢，其中不少為內地專才準買家及周邊上班的專業人士。 現時首批定價與同區鄰近一手貨尾有超過15%折讓，具競爭力。 劉瑛琳另透露，公司現時已有客人想購入多于一個單位作投資之用，該批客源暫時對1房及2房較感興趣。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，啟德港鐵站沒有上蓋項目，天璽. 天屬唯一能直達啟德站的樓盤，若與其他九龍區站頂項目比較，項目首批單位定價有明顯折讓，料可沽清，其后加推單位有提價空間。 預期項目客源中用家比例占約6成，投資客占約4成，項目單位落成后呎租料約60元水平，租金回報逾4厘。

　　跑道區新盤“難招架”

　　天璽. 天為近一年啟德區首個推售的非跑道區全新項目，首批以折實平均呎價1.96萬元推售，較現時啟德區內新盤貨尾單位整體成交呎價低逾15%，甚至較同區不少二手屋苑成交呎價還要低。 有業界表示，項目擁港鐵毗鄰優勢，區內現時推售的新盤包括跑道區項目及貨尾盤將難招架，力爭區內客源過檔。

　　啟德非跑道區新盤大部分已屬現樓，現時仍有一手單位供應的項目主要集中在會德豐地產旗下MONACO系列項目及恒基旗下HENLEY系列項目，以今年下半年售出單位為例，MONACO不同期數近月亦售出最少5伙貨尾，HENLEY系列項目包括THE HENLEY 及HENLEY PARK，同樣沽出多個單位， 成交呎價約由2.4萬元至3.28萬元不等，即天璽.天首批亦較同區貨尾單位成交呎價普遍低逾15%。

　　天璽. 天賣點之一位置毗鄰啟德港鐵站，商場可直通啟德港鐵站，非跑道區近期錄得的二手成交呎價，同位于港鐵站毗鄰的啟德1號，現時平均成交呎價在2萬元水平; 至于THE HENLEY錄得的二手平均成交呎價則在2.1萬元水平，較天璽.天首批單位均高出1.7%至6.7%。 其他屋苑如龍譽、OASIS KAI TAK等，成交呎價介乎1.88萬元至1.99萬元不等。

　　有區內代理表示，雖然天璽. 天首批單位較近期位于跑道區的新盤包括維港. 雙鉆、栢蔚森系列項目等首批單位折實平均呎價介乎1.71萬元至1.85萬元等，高出6.6%至14.4%，但由于天璽. 天擁港鐵之利，與現時交通問題仍有待改善的跑道區明顯有別，故即使首批呎價較跑道區新盤為高，仍能吸引區內準買家「過檔」。

　　2018年251億奪地王預計總投資額400億

　　新地于2018年5月以約251億元奪得天璽. 天地(即啟德1F區1號)發展權，當時成交價打破信和牽頭發展的西九龍地皮(現發展為維港匯率)172.88億元造價，成為本港賣地史上成交價最高的地皮，紀錄至今仍未打破，當時有測量師預期，項目推售呎價最少在3萬元或以上，才能錄得利潤。

　　啟德1F區1號地皮面積約17.8萬元方呎，最高可建樓面約141萬方呎，以發展商投地價251.61億元計算，每方呎樓地價為17776元。 新地投得地皮后，新地副董事總經理雷霆曾回應傳媒表示，地皮可直駁港鐵站及商場，將打造地標式住宅連商場項目，預計項目總投資額約400億元。

　　泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚表示，發展商現時開價是按市場同區成交價作基礎，還有開盤也不是全數推售，在減息剛開始時，市場氛圍還需鞏固，因此以市場價格開售，待氣氛好轉再加推及調整價格，有助日后同盤貨尾出售。