中冶錦繡公館二開均價突破8字頭 套均漲價50萬

　　原標題：錦繡公館二開8.25萬均價，登記開始!

　　杭州樓市取消限價后，首個吃螃蟹的項目——

　　但開發商自己也沒有十足的把握，所以盡管整個小區都是捂盤多年等候買家的現房，首開還是只開了1幢共33套，均價7.94萬/平，結果是賣的非常好，33套房源共267人登記，整體中簽率約12.36%(其中高層次人才4人，人才中簽率剛好100%;無房家庭27人，無房家庭中簽率約41.77%;有房家庭236人，有房家庭中簽率約7.51%)。

　　首開登記量這么大，那么選房實際如何呢?

　　答案是：33套房選到247號當天售罄。

　　首開只是試水，之后的加推才是重頭戲。

　　小胖君最新消息：錦繡公館加推兩幢，于11.29取證，今日（12.2-12.4）啟動登記。

　　面積還是139和165方，價格則是套均貴一個車位價，也就是約50萬。

　　城西文教區現房中冶錦繡公館

　　8.25萬+/平、

　　之前7.9萬/平大家搶的很歡，那么8.2萬/平大家繼續嗎?

　　我們來看項目最新加推情況的分析。

　　套均漲價50萬，均價突破8字頭

　　這價格你怎么看？

　　目前項目首開價格按在8萬內，二開已經確定要突破8萬+，有關這個價格的分析，可以從項目本身，以及周邊二手房來看。

　　先和首開比，首開我們看到發現2#東邊套高樓層搶最快，而且大家都是先搶最好的樓層。

　　低樓層棄選較多，畢竟這么貴的價格，自住基本上都想挑好的樓層：

　　仔細觀察2#的中間樓層的價格，確實性價比很高，因為在二手市場中的話，好樓層和差樓層單價很可能會差1萬!而新房中價差則較小，8萬左右就能買到最好的樓層，難怪一開始搶的人這么多。

　　對比來看，如果中間樓層總價+50萬，單價+3k多，其實也還是符合改善預算的，但是如果是低樓層差不多要8萬的話，就值得猶豫了。

　　但好在：5#和4#南面為園林，所以低樓層體驗感會比前排靠馬路樓幢更舒適。

　　再來看中冶錦繡公館本身的成本。

　　中冶錦繡公館是2017年杭州“324土地新政”后出讓的第一宗商住用地，地塊容積率2.61.總建面85657㎡，占地面積19914㎡。

　　2017年4月26日，經8輪報價封頂，12輪自持投報，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的樓面價拿下，溢價率70%，自持16%。

　　這是中冶落子杭州的第一個項目，也是現房銷售的20個盤里，樓面價最高的項目。

　　按照這樣的面粉價，早在2020年以前，項目正常就該賣到約6萬單價。

　　但之前板塊之前的新房限價5.86萬/平，中冶咬咬牙……沒開出來。

　　因為另一方面，對于項目而言，約4萬的拿地價，建造用材也不敢用差的，比如外立面的設計，項目比杭州一般的高端盤更加用心，用的也是大面積仿石材香檳金鋁板及玻璃幕墻組合。

　　這就導致開發商成本又增加了。

　　中冶錦繡公館的外立面是超額配置，不過內部暫時沒發現超額之處，因此可以斷定6萬內是錦繡公館的虧本價。

　　項目商業部分這些年一直在銷售，目前差不多已經賣完了，住宅則捂了約有5年。這7年的拿地資金成本+5年的建安成本+5年的維護成本，又給項目的面粉價抬高了，賣7萬可能都僅僅是保本。

　　但市場價多少，也不單單是成本說了算，開發商還要參考周邊的二手房市場。

　　目前文教板塊內部，有兩大標桿二手房小區，分別是建發書香印翠和中海黃龍云起。

　　書香印翠目前二手房掛牌均價7.9萬/平，近30日成交2套;

　　黃龍云起目前二手房掛牌均價9.2萬/平(有高層+洋房)，近30日成交4套;

　　從具體的掛牌房源來看，書香印翠有不少7萬+房源，黃龍云起則貴一點，基本都在8萬以上。

　　從上可以大致判斷出，約8萬是文教二手市場。

　　錦繡公館對比兩個二手房，有兩個優勢：

　　1、勝在是新房，無大稅+中介費(起碼也要50萬+)，所以錦繡公館如果是賣約8萬，是較二手房更有競爭力的存在。

　　2、學區方面。

　　書香印翠和黃龍云起對口九蓮小學和嘉綠苑中學;

　　錦繡公館小學大概率和融信杭州公館一樣是文一街小學師苑校區(就在項目西側一路之隔)，初中有可能是十三中，也有可能是其他。

　　(文一街小學是西湖區第一梯隊名校，隸屬于文一教育集團，中學對口十三中。但歷年招生都是紅燈爆表，落戶需要達3.5年以上。師苑校區作為其分校，起點高，但教學結果暫未可知，另外，未來如果有機會升入十三中，那么錦繡公館的學區優勢就無敵了)

　　以上兩點可以給錦繡公館帶來較二手房的一定溢價。

　　二開戶型圖&樣板間

　　這裝修你喜歡嗎

　　項目住宅

　　一、139方戶型：

　　該戶型為項目的主力戶型，位于1#、4#的西邊套，2#、5#的東邊套。

　　戶型點評：

　　三開間朝南帶6.5m大面寬陽臺

　　主臥為套房設計，帶獨立衣帽間、衛生間

　　次衛干濕分離，功能性更佳

　　書房面積較小

　　二、165方戶型：

　　該戶型為項目的主力戶型，位于1#、4#的東邊套，2#、5#的西邊套。

　　戶型點評：

　　三開間朝南帶6.6m大面寬陽臺

　　四房三衛，功能性佳

　　南次臥距離衛生間略遠，且北次衛為暗衛

　　兒童房進深偏短

　　得房率據工作人員介紹，在

　　至于具體裝標：三大件都有。空調是大金的，新風是百朗的，地暖是德國威能的。另外還有杜拉維特的馬桶、高儀的龍頭、松下的暖風機、博世的廚房套件、耶魯的門鎖、旭格的門窗等等，配置頗高。

　　更多基礎資料

　　文教現房

　　項目名：中冶錦繡公館

　　項目地址：西湖區教工路與文一路交叉口往北約50米處

　　容積率：2.3

　　總建面：85657㎡

　　占地面積：19914㎡

　　車位數：440個

　　規劃情況：中冶錦繡公館西面規劃為5幢15-17層精裝高層、東面為3幢酒店式公寓和1幢自持的服務式公寓及商業街。東區住宅區與西區中間有規劃道路。

　　從剖面圖可以算出層高3.15米。

　　首開銷售很順利，二開會繼續熱賣嗎？

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