深圳樓市2025開年向好，部分非核心區樓盤抗跌保值

　　2025 年開年，深圳樓市延續了上年末的 “翹尾” 行情。二手房錄得量同比增長 12.7%，迎來開門紅。與此同時，樂有家深圳二手房單日帶看量已恢復到去年 10 - 11 月的樓市高峰期。行情持續向好，不少業主期待市場大爆發，小區房價重返高峰。據淘房君調查，已有樓盤接近這一目標。

　　這個小區不在南山、福田等傳統 “核心” 區域，也不在 “新貴” 寶安，而是位于龍華紅山板塊的綠景公館 1866.該小區建面 160 平的 4 房，成交單價已漲至 9 字頭，基本回到 2021 年水平。那么，這個小區究竟有何魅力?市場上還有類似小區嗎?

　　區域中心 + 地緣客戶 + 無學區炒作，綠景公館 1866 大戶型抗跌性強

　　綠景公館 1866 位于梅龍路與民安路交匯處，是紅山片區代表性樓盤。樓下有公交站點，臨近地鐵 4 號線紅山站，周邊有華潤萬家、蘇寧、大潤發、沃爾瑪等，生活配套完善。2015 年入市便成為紅山的頂流。小區容積率低、綠化面積大、品質高，戶型使用率基本達 90%。其大平層產品不僅受地緣客戶歡迎，也吸引不少福田的高階客戶前來置業。

　　不過，2016 年深高北學區劃分后，綠景 1866 熱度發生巨大變化，成為隔壁萊蒙水榭春天 5、6 期的 “背景板”。在上一輪樓市高峰期，萊蒙水榭春天 5、6 期各戶型成交價達 12 萬 - 13 萬 / 平，而綠景公館 1866 學區優勢不明顯，炒作資金流入少，成交均價集中在 8 萬 - 9 萬 / 平。大戶型中最高成交價是一套建面 160 平的房源，剛突破 10 萬，其余大戶型成交單價多在 9 萬多。

　　也正因市場炒作少，加上穩定的本地客群，在深圳樓市下行的 3 年，小區大戶型成交價一直維持在 8 萬 + / 平，整體跌幅不到 10%，優于深圳九成以上小區。去年底市場好轉后，綠景公館 1866 大戶型成交價迅速回升至 9 萬 +，基本追平 2021 年普遍成交價。現階段，小區內大戶型報價不低于 9 萬 / 平，且因產品稀缺、不缺買家，業主基本不議價。

　　龍崗公園大地、信義金御半山，坪山大東城二期…… 皆為非傳統核心區抗跌保值代表

　　像綠景公館 1866 這樣，大戶型產品地緣客穩定、價格抗跌的小區，在龍崗、坪山等非傳統核心區也有代表。

　　龍崗中心城的公園大地，社區內有別墅、洋房復式、小高層、高層，容積率超低，龍城公園是項目天然后花園，被譽為龍崗第一豪宅。在深圳樓市調整的幾年，小區內大平層產品成交價維持在 7 萬 - 8 萬 / 平。去年底，公園大地成交一套建面 176 平的后排靠山樓王單位，成交價 1238 萬，相較于 2022 年同戶型成交價 1392 萬，差價約 154 萬，跌幅 11%;同時，同面積段 2023 年成交價為 1251 萬，一年波動僅 1%，其穩定性、保值性可見一斑。

　　龍崗布吉百鴿籠的標桿 —— 信義金御半山，坐落在百鴿籠最核心商業區，價格一直是片區領頭羊。其三期是整個項目體量最大的一期，且位于華潤萬象匯樓上。小區內建面 97 平的復式 5 房，實際套內面積有 140 平，戶型實用率達 144%。即便住宅新規出臺，同等總價預算下，該戶型在市場上也無競品。此前，該戶型賣到 10 萬 +，市場調整時期，波動約 15%，但成交價保持在 8 萬 - 9 萬后便未再下跌，穩定性良好。

　　在坪山公認的豪宅區，聚集了區政府、六館一城、坪山廣場、坪山實驗學校等，有獲得高端地緣客認可的大東城。小區建面約 143 平的復式，若將客廳與餐廳全部搭板，可拓展成五房兩廳四衛，實用面積約 220 平左右，使用率可達 150% +。其成交單價在坪山率先突破 6 萬，且一度逼近 8 萬。后續市場變化，該戶型雖出現 20% 的波動，但底價仍能保持 6 萬左右。

　　普通購房者能買進這類小區嗎?

　　雖然這幾個小區的大戶型憑借穩定的高端地緣客戶，保值性很高，但小戶型總價相對低，資金進出更易，炒作空間更大，導致波動性基本與市場大勢一致，跌幅少的也達 30%，甚至有的直接跌了一半以上。這些常規戶型現階段很適合剛需或剛改購買者。一方面，這幾個小區在地段、配套、品質、戶型等維度指標基本都是片區佼佼者，居住屬性良好。另一方面，小戶型產品價格已跌至谷底，暫時沒有明顯回暖，上車門檻與區域內新盤相差不大，有的甚至比新房價格還低。