上半年深圳甲級寫字樓租賃市場以小面積成交為主 空置率小幅下滑

　　2024年上半年，深圳經濟運行總體穩定，延續回升向好態勢，經濟高質量發展的積極因素不斷累積。深圳主要高技術產品產量持續快速增長，生產性服務業加速向專業化和價值鏈高端延伸。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示：“深圳因地制宜發展新質生產力，促進實體經濟和數字經濟深度融合，不斷完善發展服務業體制機制，塑造發展經濟新動能新優勢，助力深圳商業地產市場有效需求動能持續改善。”

　　甲級辦公樓

　　2024年上半年，深圳甲級辦公樓市場整體呈現穩健復蘇態勢，租賃需求繼續受成本節約驅動，價格敏感型租戶是市場主要的需求來源。成本導向型搬遷依然是市場的主旋律，存量辦公樓租戶則傾向選擇以更加貼合市場的條件進行續租。

　　上半年，深圳辦公樓市場凈吸納量約為33萬平方米，受去年同期低基數影響，上半年凈吸納量同比增速明顯。租賃成交方面，根據仲量聯行的監測，上半年深圳辦公樓租賃市場以小面積成交為主，其中單筆面積小于1,000平方米的成交占總成交數量的近六成，且多數位于福田核心片區和前海等新興子市場。與此同時，傳統金融與科技互聯網行業貢獻了多筆超3,000平方米的大面積租賃成交。

　　新增供應方面，除了一季度四個甲級辦公樓項目落成入市以外，二季度沒有新增項目入市。由于存量辦公樓項目空置率延續小幅下降趨勢，截至二季度末，深圳全市辦公樓空置率約為24.6%，較2023年年末下降約0.9個百分點，其中前海子市場空置率改善最為明顯，下降約2.2個百分點。

　　仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：“受前期市場租金較大幅度調整影響，大部分深圳辦公樓項目的租金已處于較低基數水平。而進入六月，整體市場活躍度有所回暖，一定程度上提振了辦公樓業主的信心。”因此，二季度辦公樓租金降幅略有收窄，租金環比下降約1.8%。盡管如此，上半年深圳辦公樓市場租金水平整體維持下行通道，企業成本管控和市場競爭壓力仍在。

　　二十屆三中全會強調，堅定不移實現全年經濟社會發展目標，積極擴大國內需求。伴隨宏觀政策持續顯效，支撐高質量發展的要素條件集聚增多，市場參與者信心有望在今年下半年有所回暖。但值得關注的是，市場有效需求與供給之間的匹配性仍待改善。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“短期內，由于整體需求動能有待提振，深圳辦公樓市場仍將面臨供給端存量競爭加劇的局面。預計到年末全市還有約百萬平方米新增供應入市，年內辦公樓空置率仍有上行壓力，租金水平預計將延續下行趨勢。不過，租金下降也為企業帶來了優化空間布局、提升辦公品質的契機，有利于降低企業運營成本。”

　　華南非保稅物流倉儲市場

　　2024年上半年，廣東省跨境電商整體仍然保持著強勁的增長勢頭，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲市場凈吸納量近80萬平方米，跨境電商貢獻了絕大多數成交量。仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧表示：“跨境電商企業積極深耕海外市場、拓展全品類布局，對于華南優質倉儲資源需求持續增長，并向非保稅物流倉儲市場釋放積極信號，有效提振了市場信心。”

　　倉儲供應方面，上半年華南五市共計新增供應體量約45萬平方米，主要位于佛山、惠州、廣州等地。在跨境電商持續蓬勃的增長需求帶動下，新增倉儲供應在入市當季便快速去化。此外在上半年，速賣通、Temu等跨境電商企業還吸納了不少新增空置面積。自2023年年底，華南五市物流倉儲整體空置率持續下降。其中，惠州年前錄得超過30%的空置面積在上半年幾乎已被完全消化，全市存量空置面積幾乎被完全吸納。主要原因是跨境電商企業去化了惠州大部分空置面積及預租不少在建項目，此外由于臨近深圳，惠陽部分倉庫承接了深圳外溢的第三方物流企業倉儲需求。

　　上半年，跨境電商企業作為物流倉儲市場中的絕對主力租戶，整租與大面積租賃需求穩定增長，有效支撐了市場信心。因此，上半年華南五市大部分城市倉儲平均租金水平繼續保持平穩。同時，廣州增城、黃埔等區域的部分傳統行業倉儲需求有所收縮，一些存量物業的業主為保持出租率，適當調整了租賃策略。

　　2024年下半年，隨著宏觀政策逐步顯效，消費市場潛力釋放和先進制造業發展等需求動能有望推動華南物流倉儲市場第三方物流需求釋放。另一方面，跨境電商企業將持續拓展全球布局、建立差異化競爭優勢，不斷優化供應鏈與物流倉儲網絡，對于優質倉儲資源的需求有望繼續保持增長。預計到年末華南五市還有將近190萬平方米新增供應，其中，跨境電商企業已經預租近60萬平方米，并在積極洽談未來擴租與新租賃計劃。

　　下半年，華南五市物流倉儲整體租金水平預計將保持基本穩定。曾麗表示：“一方面，跨境電商對華南倉儲市場的積極布局為穩定市場需求提供了堅實的基礎，持續向設施運營商和機構投資者釋放積極信號。另一方面，下半年經濟持續回升向好仍面臨挑戰，不少企業經營會繼續保持成本控制的策略，我們對傳統物流租戶需求的恢復持保守態度。為了快速去化部分存量空置，個別城市部分項目租金可能出現一定優惠降幅。”

　　注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。