甲級辦公樓市場2024年租金跌幅創新高空置率同比上漲0.8個百分點

　　仲量聯行于 2 月 11 日發布《2024 年成都商業及物流地產市場報告》，深入剖析了成都商業地產領域在過去一年的發展軌跡，其中辦公樓市場的表現尤為引人關注。

　　數據顯示，2024 年成都辦公樓租賃市場需求遇冷，增量需求明顯回落。成交多源于存量客戶在租金降價吸引下的流動。若剔除總部樓去化因素，甲級辦公樓凈吸納量僅約 7300 平方米，相比近 500 萬平方米的存量規模，近乎于零。全年甲級辦公樓新增供應達 29.6 萬平方米，光環中心、蜀道創新中心等多個項目入市。到年末，甲級辦公樓市場平均空置率攀升至 31.1%，同比增長 0.8 個百分點。

　　受租金下降影響，部分存量租戶得以遷至品質更高的甲級樓宇。2024 年上半年，甲級新租面積較 2023 年下半年增長 14.3%。但 6 月之后，市場帶看量急劇下滑，業主為吸引租客、穩定入住率，不得不降低租金報價與有效租金底線。全年甲級辦公樓平均賬面租金降至 81.5 元 / 平方米 / 月，同比跌幅達 12.1%，僅第三季度環比跌幅就達 5.4%。

　　存量租戶流動成為 2024 年成都辦公樓市場的顯著特征。盡管全年新成交總量同比僅下降 6.3%，但甲級市場內部搬遷類需求占比達 15.2%，較以往年份大幅上升約 10 個百分點。與此同時，新成立與擴張類需求收縮，成為凈吸納量不足的主因。

　　從租戶結構來看，金融、專業服務和科技互聯網三大產業需求穩定，占據主導地位。上半年，部分頭部科技互聯網企業的擴張或短租行為帶動了行業成交量。但下半年，面向 C 端服務的互聯網企業需求收縮。而本地律所需求在第四季度持續釋放，升級或擴張總面積約 1.3 萬平方米。此外，新建單一業權樓宇憑借硬件品質、低租金和精裝辦公產品，吸引了大量成交，2022 年后新交付項目凈吸納量達 11.1 萬平方米。

　　總部辦公樓項目的建成交付，對租賃市場產生了較大沖擊。2024 年，甲乙級新增供應中約 47.7% 來自總部樓宇，產業型總部園區的交付也分流了商辦市場需求。年內 500 平方米以上退租案例中，自建總部交付投用導致的租賃面積分流占比達 16.7%，同比上升 3.6 個百分點。未來，成都還將迎來多個總部辦公項目交付，預計甲級辦公樓租賃市場空置率將進一步攀升，競爭壓力加劇。

　　仲量聯行成都商業地產部負責人江倩指出，短期內成都辦公樓市場將著重于存量需求的優化配置，尋求供需再平衡。企業不動產策略收緊，業主招商策略妥協，租金壓力仍將持續。從供應端看，未來成都市場供應仍將大規模增長，開發主體多為地方政府平臺公司和國企。在高空置壓力下，提升招商效率和樓宇運營管理水平，是成都樓宇經濟高質量發展的關鍵。