甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)2024年租金跌幅創(chuàng)新高空置率同比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)

　　仲量聯(lián)行于 2 月 11 日發(fā)布《2024 年成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，深入剖析了成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在過去一年的發(fā)展軌跡，其中辦公樓市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為引人關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024 年成都辦公樓租賃市場(chǎng)需求遇冷，增量需求明顯回落。成交多源于存量客戶在租金降價(jià)吸引下的流動(dòng)。若剔除總部樓去化因素，甲級(jí)辦公樓凈吸納量?jī)H約 7300 平方米，相比近 500 萬平方米的存量規(guī)模，近乎于零。全年甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)達(dá) 29.6 萬平方米，光環(huán)中心、蜀道創(chuàng)新中心等多個(gè)項(xiàng)目入市。到年末，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率攀升至 31.1%，同比增長(zhǎng) 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。

　　受租金下降影響，部分存量租戶得以遷至品質(zhì)更高的甲級(jí)樓宇。2024 年上半年，甲級(jí)新租面積較 2023 年下半年增長(zhǎng) 14.3%。但 6 月之后，市場(chǎng)帶看量急劇下滑，業(yè)主為吸引租客、穩(wěn)定入住率，不得不降低租金報(bào)價(jià)與有效租金底線。全年甲級(jí)辦公樓平均賬面租金降至 81.5 元 / 平方米 / 月，同比跌幅達(dá) 12.1%，僅第三季度環(huán)比跌幅就達(dá) 5.4%。

　　存量租戶流動(dòng)成為 2024 年成都辦公樓市場(chǎng)的顯著特征。盡管全年新成交總量同比僅下降 6.3%，但甲級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部搬遷類需求占比達(dá) 15.2%，較以往年份大幅上升約 10 個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，新成立與擴(kuò)張類需求收縮，成為凈吸納量不足的主因。

　　從租戶結(jié)構(gòu)來看，金融、專業(yè)服務(wù)和科技互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)需求穩(wěn)定，占據(jù)主導(dǎo)地位。上半年，部分頭部科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張或短租行為帶動(dòng)了行業(yè)成交量。但下半年，面向 C 端服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求收縮。而本地律所需求在第四季度持續(xù)釋放，升級(jí)或擴(kuò)張總面積約 1.3 萬平方米。此外，新建單一業(yè)權(quán)樓宇憑借硬件品質(zhì)、低租金和精裝辦公產(chǎn)品，吸引了大量成交，2022 年后新交付項(xiàng)目?jī)粑{量達(dá) 11.1 萬平方米。

　　總部辦公樓項(xiàng)目的建成交付，對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了較大沖擊。2024 年，甲乙級(jí)新增供應(yīng)中約 47.7% 來自總部樓宇，產(chǎn)業(yè)型總部園區(qū)的交付也分流了商辦市場(chǎng)需求。年內(nèi) 500 平方米以上退租案例中，自建總部交付投用導(dǎo)致的租賃面積分流占比達(dá) 16.7%，同比上升 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。未來，成都還將迎來多個(gè)總部辦公項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)空置率將進(jìn)一步攀升，競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。

　　仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江倩指出，短期內(nèi)成都辦公樓市場(chǎng)將著重于存量需求的優(yōu)化配置，尋求供需再平衡。企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略收緊，業(yè)主招商策略妥協(xié)，租金壓力仍將持續(xù)。從供應(yīng)端看，未來成都市場(chǎng)供應(yīng)仍將大規(guī)模增長(zhǎng)，開發(fā)主體多為地方政府平臺(tái)公司和國企。在高空置壓力下，提升招商效率和樓宇運(yùn)營(yíng)管理水平，是成都樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。