全新辦公樓入市推動香港中環寫字樓空置率升至12.1%

　　根據 JLL 的最新數據，香港中環區新辦公樓的亮相，使曾經是亞洲最搶手的商業地點之一的中環的空置率較去年同期上升了 29%。

　　該房地產機構在上周發布的一份報告中表示，截至 6 月底，中環甲級寫字樓的空置率約為 12.1%，高于去年同期的 9.4%。

　　該咨詢公司表示，中環的空置率已從 5 月底的 12.0% 上升，市場的變化為租戶帶來了一些更好的交易，因為房東競相吸引租戶，即使是香港最獨特的地段也提供更便宜的空間價格。

　　“總體而言，6 月份甲級寫字樓的凈有效租金環比下降了 0.6%，導致 2024 年上半年共下降 4.3%”，JLL 研究高級總監 Cathie Chung 表示。 “在主要寫字樓子市場中，中環和九龍東的租金分別下降了 0.8% 和 0.6%。尖沙咀和九龍東子市場的租金也下降了，分別下降了 0.3% 和 0.4%。”

　　新建筑，新空置

　　中環的空置率上升是在 5 月份長江集團中心二期竣工之后，該項目為該地區增加了 550,000 平方英尺的新空間，此前該市五個主要商業區的租戶縮減規模，在 2023 年向業主交出了約 552,000 平方英尺的凈建筑面積。

　　彭博社 5 月份報道稱，長江集團在中環前和記大廈地塊上開發的這棟建筑的出租率僅為 10%，自那時以來沒有報道過任何大型租戶簽約。

　　6 月份，恒基兆業地產迎來了恒基兆業的首批租戶。恒基兆業是一個占地 43,200 平方英尺的辦公樓項目，距離長江中心二期僅三分鐘步行路程，據說這座由扎哈·哈迪德設計的大樓的入住率約為 50%。

　　“新辦公樓供應的涌入導致空置率持續上升，尤其是在擁有更多新辦公空間的商業區，”仲量聯行香港董事總經理兼辦公樓租賃咨詢主管 Alex Barnes 表示。

　　該機構警告稱，由于香港最大業主的影響力，新供應的涌入和隨之而來的空置率上升可能不會直接轉化為租戶的成本降低。

　　“盡管空置率上升，但租金大幅下降或價格戰不太可能發生，”Barnes 表示。“傳統商業區的辦公樓供應中很大一部分由少數幾家大型業主主導，這賦予了他們相當大的控股權。”

　　該位資深地產經紀指出，中環約35.1%甲級寫字樓由三大地產公司（恒基兆業、長江實業及置地）持有，鄰近金鐘區32%的私人寫字樓則由太古地產持有，而太古地產亦控制著鰂魚涌一帶香港東區44.3%的甲級寫字樓。

　　中環最大的地產商香港置地已采取措施，提升其高價大廈對銀行、保險公司和專業服務公司的吸引力，這些公司長期以來一直蜂擁而至，進駐這個商業中心。

　　6 月，怡和集團宣布與卡地亞、香奈兒、迪奧和愛馬仕等奢侈品牌聯手，斥資 10 億美元對置地廣場購物中心進行為期四年的升級改造，該購物中心是其四座辦公大樓的所在地。

　　“我們對置地廣場的改造將鞏固中環投資組合作為全球最理想的居住和工作地點之一的地位，”香港置地首席執行官邁克爾·史密斯當時表示。

　　中環以外

　　據仲量聯行稱，截至 6 月底，香港全市甲級寫字樓空置率已從一個月前的 13.5% 上升至 13.6%。

　　盡管整體空置率有所上升，但尖沙咀和九龍東的空置率分別下降了 0.4 和 0.2 個百分點，因為一些建筑被撤出市場進行重建。

　　據 JLL 稱，全市空置率的上升幫助香港的平均租金下降了 0.6%。

　　這表明租戶繼續削減香港的辦公開支，上個月市場的凈吸納量總計為負 53,700 平方英尺，而 5 月份自住項目的完工率曾推動當月凈吸納量達到 21,200 平方英尺。