昔日輝煌不再 上海中凱曼荼園再陷法拍風波

　　曾經炙手可熱的豪宅項目——上海中凱曼荼園，如今卻因開發商債務問題接連被推上法拍市場，令人唏噓不已。

　　法拍房源七折起拍，卻無人問津

　　近日，中凱曼荼園的兩套房產因債務糾紛被法院拍賣，總起拍價為5674.7萬元，折合市場價約七折。然而，盡管拍賣吸引了近萬次圍觀，截至2月7日18時，仍無人報名競拍。

　　此次拍賣涉及的小區房源分別位于1260號與2230號。其中，1260號房產建筑面積911.73平方米，地上356.98平方米，地下554.75平方米，起拍價為2858.7萬元，折合單價8萬元/平方米。而2230號房產建筑面積562.94平方米，地上373.18平方米，地下189.76平方米，起拍價2816.02萬元，折合單價7.5萬元/平方米。

　　值得注意的是，這兩套房產在2022年開盤時，備案單價分別為11.44萬元/平方米與10.78萬元/平方米，均遠高于此次法拍價格。然而，即便如此低價甩賣，市場依舊反應冷淡。

　　債務壓頂，法拍房源或將繼續增加

　　這并非中凱曼荼園第一次遭遇法拍。2023年12月，該小區已有9處房產被法院推至拍賣平臺，盡管價格折扣從85%降至74%，最終仍無人接盤，全部流拍。

　　法拍文件顯示，此次拍賣的背后，主要源于開發商上海中凱置業有限公司(嘉凱城)的債務問題。法院裁定書指出，由于中凱置業未能履行法律義務，申請執行人向法院提出拍賣申請，以償還巨額債務。據悉，該公司涉及的債務金額已超9億元，并已多次被列為被執行人。

　　業內人士分析，隨著債務問題持續發酵，中凱曼荼園未來可能還會有更多房源進入法拍市場。

　　曾經風光無限，如今淪為市場棄兒

　　作為佘山板塊的高端別墅項目，中凱曼荼園曾風光一時。該項目由79幢住宅別墅與2幢商務別墅組成，占地面積約61715平方米，容積率僅為0.2.開發商曾邀請全球百余位建筑師精心設計，單是設計費用就高達1.5億元。

　　2007年9月，項目首次開盤，推出4套獨棟別墅，備案價在7.38萬-14.62萬元/平方米之間，單套售價高達2715萬至6800萬元。彼時，市場對該項目熱情高漲，開盤3個月內即售罄。2009年，該項目加推20套別墅，最高報價一度攀升至16萬元/平方米，超過同期上海知名豪宅翠湖天地嘉苑。

　　然而，隨著市場環境變化，佘山板塊的吸引力逐漸下降，中凱曼荼園的光環也隨之黯淡。2022年，該項目加推32套別墅，均價降至11萬元/平方米，但認購期間竟無一人下單。截至目前，三年過去，32套房源僅售出13套，銷售慘淡。

　　市場遇冷，高端別墅未來何去何從？

　　中凱曼荼園的困境，既與開發商債務問題有關，也與市場環境變遷密不可分。近年來，上海市場對高端別墅的需求有所下降，加之法拍房產本身存在交易流程復雜、貸款受限等問題，使得許多購房者望而卻步。

　　隨著債務危機持續發酵，中凱曼荼園或將有更多房源進入法拍市場。未來，這個曾經風光無限的豪宅項目，是否還能重拾昔日榮光，仍需市場給出答案。