230天賣1套房！鄭州二手房成交周期延長 掛牌量持續(xù)增加

　　7月，市場真的要急轉(zhuǎn)直下了嗎？

　　首先，來看二手房的成交：

　　2023年二手房超過新房，潑天的富貴涌向了二手房。

　　然而從2024年的數(shù)據(jù)上看，顯然沒有延續(xù)這種傳奇。

　　上半年鄭州新房的數(shù)據(jù)為49766套，超過二手房47887套，特別是5月、6月份，新房的成交直接破萬。

　　二手房不敵新房外，同時也沒有2023年上半年的數(shù)據(jù)漂亮，直接看2023年二手房成交：

　　2023年上半年的數(shù)據(jù)為54383套，比2024年多了6496套，4月和5月份直接破萬，而3月和6月在萬套的邊緣徘徊。

　　2024年的成交放在2023年大部分月份都顯得平平無奇。

　　其次，二手房掛牌量一直增加。

　　3月1日，掛牌124354套，7月30日，掛牌 131639套。

　　3月份，前10天掛牌量直接上漲2000多套，平均一天200多的速度急劇增加。到4月份，直接突破13萬套。

　　直到現(xiàn)在，掛牌總量也一直在增加，并且7月后期有加速的現(xiàn)象。

　　然后，成交周期開始延長。

　　2024年上半年二手房房源成交周期已經(jīng)達到了230天，成為一個峰值。

　　不得不說，二手房市場情緒已經(jīng)轉(zhuǎn)向！

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　　情緒轉(zhuǎn)向的同時，機會也伴隨而來。

　　最典型的就是東區(qū)，東區(qū)的門檻不斷降低：

　　盧浮公館1期兩室，鑫苑世紀(jì)東城，鑫苑新城的兩室或者三室，基本上1.2萬-1.3萬都可以。

　　正商東方港灣兩室1.4萬+，康平路小學(xué)和96中。

　　綠地老街一二期，國龍綠城怡園等1.7-1.8萬價格。

　　阿卡迪亞，133㎡的三室單價2.3萬，首付46.5萬就可以去買到，東區(qū)外國語9年制的房子。

　　海馬公園A區(qū)，142㎡的四室單價2.1萬，首付40多萬就可以買到。

　　購買的門檻在降低，并且價格也多樣性，從1.2萬+到3萬+都可以選擇。

　　之前160萬或許只能看北三環(huán)，現(xiàn)在東區(qū)也努力在向你招手。

　　畢竟對于剛需來說，同樣1.2萬-1.3萬的價格，買東區(qū)的價值是大于其他區(qū)域的。

　　在二手房市場會更的復(fù)雜，不像新房，區(qū)域騰飛，你所購買的房子但凡不是很差，基本上也能蹭到利好。

　　二手房已經(jīng)經(jīng)過市場的沉淀，不僅要看區(qū)域，還要看樓盤。

　　7月份最新區(qū)域價值圖如下，等級已經(jīng)很清楚了，趕緊收藏。

　　關(guān)于樓盤，如果你所在的小區(qū)符合以下幾點，那么基本上是跑不贏，需要趕緊出手：

　　1、位置不好的千畝剛需大盤，供應(yīng)量大，容易形成激烈的競爭。

　　2、板塊的更新能力不強，沒有新的產(chǎn)品出來。

　　3、停工后交付，落地比較差，品質(zhì)不好

　　4、板塊被炒作后，泡沫破裂

　　5、還有老破大、老破小，房齡比較大的小區(qū)，特別是15年以上的都要注意。

　　請一定要謹(jǐn)記這些，要不然等待自己的就是虧本，有些甚至都無人問津。

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　　那么，到底能買的都有誰？下半年緊盯哪些小區(qū)？

　　我給大家總結(jié)了500萬以內(nèi)二手房小區(qū)的推薦，由于圖片太長，數(shù)據(jù)太多，避免影響閱讀，就放出一部分給大家解析。

　　為什么會推薦它們？

　　就挑選其中大家關(guān)注度比較多的，金水區(qū)，鄭東新區(qū)，以及高新區(qū)直接給出答案和優(yōu)先級別：

　　金水區(qū)

　　數(shù)碼公寓，連續(xù)霸榜全鄭州銷量排行榜的第一名。

　　為什么呢？因為學(xué)校是文化路二小+省實驗中學(xué)的學(xué)區(qū)房，是可以以最少的資金撬動好學(xué)校的樓盤，流通率很高，特別是小戶型比較搶手，也是比較建議的。

　　接著是金水的三個樓盤：萬達公館、正弘藍堡灣、英地天驕華庭，位置、學(xué)校都不錯，品質(zhì)在片區(qū)中也扛得住，所以穩(wěn)占第一梯隊。

　　然后是中海錦苑、普羅旺世、東潤泰和。圈層純粹和品質(zhì)改善來吸引地緣以及改善客群。

　　接著是學(xué)區(qū)還有不錯品質(zhì)的，恒大名都、嘉辰麗景苑、瀚宇天悅、瀚宇天悅城等

　　美景美境，碧桂園天麓、美盛教育港灣剛交付的次新，品質(zhì)也耐打，也可以去撿漏。

　　金水區(qū)就是教育優(yōu)先，教育+品質(zhì)將會是最典型跑贏周期的小區(qū)。

　　由于位置+資源，所以，這里的天花板也是比較高的，僅次于東區(qū)，甚至超過了東區(qū)的一些房子。

　　2、鄭東新區(qū)

　　第一梯隊，建業(yè)天筑，不多說。

　　二梯隊永威東棠、海馬公園、中豪匯景灣。

　　中豪匯景灣，地鐵5號線，心怡路小學(xué)，品質(zhì)不錯。

　　永威東棠，純高層、綠化和物業(yè)好、學(xué)校不錯。

　　海馬公園，一期、二期重點關(guān)注。3號線和5號線，普惠路小學(xué)，景觀不錯，兩房和三房價差較大。

　　三梯隊：正商東方港灣、奧蘭花園、永威翡翠城、華啟金悅府。

　　華啟金悅府，偏東南，品質(zhì)不錯，鄭東新區(qū)實驗學(xué)校和101中學(xué)。

　　正商東方港灣，康平路小學(xué)，地鐵3號線，小區(qū)一般，戶型是劣勢，價格與價值是匹配。

　　永威翡翠城，環(huán)境不錯，但是周邊環(huán)境一般，學(xué)校也可以，臨中州大道。

　　奧蘭花園，小區(qū)環(huán)境，康平路小學(xué)。二房和三房價差很大，價格與價值匹配。

　　四梯隊：國龍綠城怡園、鑫苑鑫城、盧浮公館、財信圣堤亞納、鑫苑世紀(jì)東城。

　　鑫苑鑫城和鑫苑世紀(jì)東城，學(xué)校蒲公英小學(xué)沒有康平路小學(xué)好。

　　鑫苑鑫城小區(qū)學(xué)校一般，品質(zhì)一般，沒啥亮點，只是上車盤。

　　國龍綠城怡園，實驗學(xué)校和101中學(xué)，二期比一期貴、但是建議關(guān)注二期。

　　盧浮公館，實驗學(xué)校和101中學(xué)，二期和三期臨隴海高架，小三房都臨高架，一期不臨高架，東區(qū)上車盤。

　　財信圣堤亞納，配套和價值一般，適合去撿漏。

　　3、高新區(qū)：

　　一梯隊：金科城，龍湖景粼玖序。

　　一個是學(xué)校：鄭州中學(xué)以及附屬小學(xué)，一個是品質(zhì)。

　　二梯隊：美景菩提，正弘數(shù)碼港，公園道1號，朗悅公園府、保利文化廣場，正弘青云筑。

　　美景菩提年代雖然時間比較長，但有鄭州中學(xué)與鄭州中學(xué)附屬小學(xué)加持，現(xiàn)在的價格撿漏也是上車房，也可算第二梯隊。

　　正弘數(shù)碼港的優(yōu)勢是鄭州中學(xué)+品質(zhì)，正弘青云筑是次新品質(zhì)，公園道和公園府是次新+學(xué)校是優(yōu)勢。

　　三梯隊：翰林國際城、榮邦城、恒大城、恒大翡翠華庭、謙祥萬華城、謙祥萬華城。

　　基本上都是交付的次新小區(qū)，學(xué)校比較普通要么是品質(zhì)一般的，滿足剛需需求的小區(qū)。

　　四梯隊：升龍又一城、祝福紅城、高新錦華苑、萬豐慧城等這就是資金不多，還要求一些配套之類的純剛需的小區(qū)。

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　　好房子，好地方都是比較貴的，并非每個人都買得起的。

　　我們按照樓盤的總價進行細(xì)分，盡最大努力選擇就好。

　　在這里鄭東新區(qū)的天花板是最高的，最低的門檻也在下降。

　　所以，對于二手房此刻機會最大的就是東區(qū)，能買東區(qū)不買其他區(qū)域。

　　金水和高新，學(xué)校優(yōu)先，品質(zhì)其次，這是買房的兩大法寶。

　　對于總價的選擇，能買總價高的不買總價低的，盡量一步到位。

　　如果不是地緣客群，請不要買區(qū)域內(nèi)的地緣屬性強的小區(qū)，一定要買流動性好的。

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