上半年惠州樓市新房住宅供需雙雙承壓 以去庫存為主旋律

　　房地產行業的深度調整期，惠州樓市迎來2024年度“中考”。

　　成績千呼萬喚始出來。據惠民之家數據研究中心統計顯示，2024年上半年惠州樓市新建商品住宅供需雙雙承壓，市場預期和信心仍較弱，新房一直呈現弱復蘇的態勢。

　　其中網簽17260套/182.78萬㎡，新增供應13135套/140.15萬㎡。供求比1:0.76，以去化庫存為主旋律。

　　組合政策加持 銷量3-5月出現小幅爬升

　　今年上半年以來，惠州市新建商品住房月均網簽2877套/30.46㎡。從月度成交來看，惠州樓市3月-5月修復加速，出現小幅爬升，環比增速分別為138%、17%、11%。

　　這得益于4.30惠州樓市新六條，5.17全國層面降低首付門檻、取消首套/二套房商貸利率下限、下調住房公積金住房貸款利率等一攬子寬松的貸款政策的刺激和推動，市場底部轉折點信號逐步增強。

　　惠城金山新城銷量仍較為亮眼

　　上半年，各縣區（惠東、龍門除外）交易量相對平均。

　　首先，惠城新建商品住宅網簽量為3334套/39.26萬㎡，網簽量約占全市比重的22%（按面積計算），仍然是龍頭老大哥。

　　其中，十強項目的網簽量均在120套/1.00萬㎡以上，占惠城區整體銷量的50%。且這些項目均在熱門區域，如華潤置地曦江潤府等7項目地處金山新城，星河傳奇則位于大江北。

　　其次是大亞灣、仲愷、博羅，其新建商品住宅網簽分別占21%、18%、15%。

　　改善類產品越來越受歡迎

　　90-120㎡戶型仍是最受歡迎的，在上半年的銷量中，比重約51%。

　　各縣區（博羅除外）新建商品房上半年網簽的套均面積在100㎡以上，其中惠城網簽量的套均面積為118㎡。

　　隨著二孩以上家庭的逐漸壯大，改善類與高端類產品越來越受歡迎，這從銷售風云榜榜單中亦可窺見一斑。

　　如惠城十強榜單中的華潤置地曦江潤府、隆生鹿江花園、德威江譽城、中海龍湖臻如府等，其上半年銷售的套均面積均在120㎡以上；另惠陽的牧云溪谷、龍林雅苑、星河丹堤花園，大亞灣的泰豐牧馬湖，博羅的中洲半島城邦、禧臨門套均面積均在120㎡左右。

　　星河系各項目多為榜單“顯眼包”

　　個盤來看，上半年惠州新建商品住宅前十名的榜單，熱銷樓盤主要集中在星河控股、萬科集團、華潤置地等頭部企業。

　　據早前統計數據顯示，早在2023年度榜單中，星河控股就以59.08億元的業績超越了其它房企，并取代昔日“榜一大哥”——碧桂園在惠州的地位，彼時星河控股銷量同比增幅達57%，是逆市中一道不可多得的風景。

　　今年上半年，星河控股再次強勢“吸睛”，4盤躍居全市十強榜單。星河冠譽府、星河臻譽府為仲愷的銷售“狀元”及“探花”；星河傳奇為惠城的銷冠；另金裕星河梧桐灣以不錯的成績躋身仲愷前五、惠陽的星河丹堤花園亦有不俗的表現。

　　解碼逆市熱銷項目的背后邏輯

　　從上半年銷售十強項目來看，它們大多數都位于縣區的強勢區域，有著優質的配套資源，如仲愷的星河冠譽府毗鄰惠環城軌站，家門口就是惠州一中仲愷校區，樓下公園環繞；惠陽的文瀚花園在廈深高鐵惠陽站輻射范圍內；大亞灣的泰豐牧馬湖毗鄰萬達廣場；博羅的中洲半島城邦有博羅中學中洲實驗學校的加持……

　　再者，它們大多是現房或準現房狀態，疊加開發商資質背景等因素，且能在上半年中紛紛讓利，在“以價換量”的主旋律大背景中，這些項目仍能保持良好業績。

　　統計口徑：

　　① 本文數據為2024年1月1日-2024年6月30日新建商品住宅網簽數據；

　?、?新建商品住宅數據：包含高層住宅、多層住宅、低層住宅。