深圳多家銀行執行樓盤不封頂不放貸政策 業內稱有助于降低爛尾風險

　　深圳多間商業銀行要求，自7月5日起執行「不封頂不放貸」政策，有業內人士認為，這有助于降低爛尾風險。

　　據報道，深圳房企人士及深圳一間國有銀行工作人員均證實，已于7月4日收到相關通知，稱「深圳多間商業銀行要求，個人住房按揭貸款需在主體封頂后才能放款。」

　　不過，房企人士就認為「影響不大」，「因為我們在深圳區域的樓盤已經接近封頂，（政策）對在深圳有較大面積土儲但還沒開發的房企會有較大影響。」

　　另一間股份行個人貸款經理亦表示，政策已自5日開始實行，「人行要求銀行在個人按揭貸款方面，必須等項目主體封頂了才可以放貸，如果主體沒封頂，是不讓放貸的。」

　　那么，從銀行的角度怎樣才算主體封頂？ 據介紹，封頂之后才有竣工，而竣工指的是要國土部門驗收，合格之后才算竣工。 上述個人貸款經理表示，以30層的樓盤為例，封頂就是30層要全部完工，里面裝修可以還沒好，但主體要建好。 如果只是25層，還沒建滿30層，銀行就沒辦法放貸。」

　　他續指，「對購樓者來說其實是一個保障。」 前幾年深圳有要求主體須建立三分之二才能售賣，現在是要求必須達到封頂才能放貸。 如果客戶不通過銀行按揭貸款購樓也可以，但就需要客戶和開發商商榷。

　　事實上，不封頂不放貸在監管文件中早有提及。 央行2003年發布的《121號文》和2007年發布的359號文，均提及要求封頂后才能放貸的政策。

　　其中，2003年發布的《121號文》要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收后才能發放貸款。 2007年發布的《359號文》提到，只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，目前這一條款仍然有效。

　　據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，上述文件已經明確規定封頂以后才能發放按揭貸款，不過由于樓價快速上漲，銀行搶占樓貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂時放貸，封頂前放貸由此成為潛規則。

　　李宇嘉說，由于開發商高周轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾，封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。 當貸款被挪用之后，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險會加大。」

　　目前，深圳新樓供應量相比以前出現了顯著下滑。 據深圳中原研究中心監測，2024年深圳現售住宅項目4個，占比不足9%; 現售住宅供應套數863套，占比不足5%。 而2023年深圳現售住宅項目16個，占比不足11%; 現售住宅供應套數2800套，占比不足5%。

　　深圳市住建局數據顯示，截至6月末，深圳新樓住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個月，主要是新樓供應減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降。