二季度北京高端住宅成交643套 大宗交易以小金額成交為主

　　近日，仲量聯行發布2024年上半年北京房地產市場回顧。“2024年以來，政策的持續發力逐步顯現效果。企業整體的辦公需求釋放較緩，但租金持續調整預計將在下半年對市場活躍度的提升產生積極影響；北京零售市場保持穩健復蘇，為頭部項目帶來業態調改契機。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

　　二季度，為應對市場周期性調整，部分房企加快處置核心資產。根據遠洋集團在6月7日發布的公告，將其在頤堤港二期商業綜合體項目中所持有的64.79%股權轉讓給中國人壽及太古地產，交易總價約40億元。位于望京的頤堤港二期目前正在建設中，預計將于2025年及2026年分階段入市，項目包括商場、辦公樓及酒店等多種業態。

　　二季度大宗交易以小金額成交為主，活躍于市場中的投資人以內資買家為絕對主力。位于西四環的美泉宮飯店以約7億元人民幣的價格通過拍賣成交，建筑面積約3. 95萬平方米。當前，運營表現穩健的優質零售資產成為投資者的關注重點。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“目前北京投資市場相對較為平靜，但我們看到資產處置有所增多，優質資產的上架將為買家創造低位收購的機會。”

　　餐飲與時尚業態引領租賃需求攀升，為頭部項目帶來業態調改契機。市場需求延續活躍態勢，新租主力集中在餐飲、女裝和生活方式業態。其中，價格實惠并能產生高頻消費的零售品牌積極在全市擴張，為頭部商場的業態調整注入新動能。不僅如此，旺盛的需求同樣惠及郊區市場中近期開業的新項目，幫助其順利去化前期空置面積。第二季度郊區市場凈吸納量達24.93萬平方米，而2024上半年郊區市場的凈吸納量已接近2023全年水平。

　　二季度北京零售地產市場共有三個新項目開業，總面積達38.5萬平方米，創下近年單季度供應量新高。體量較大的新項目未實現滿租開業，導致郊區空置率短期承壓，上升1.4個百分點至7.8%。然而，從過去幾個季度中新項目快速去化的步伐來看，短暫的整體空置率上升不會對市場情緒帶來持續影響，供需格局將回歸均衡。

　　北京2024上半年高端酒店市場表現良好，與2023年同期相比呈現積極態勢。截至2024年5月，北京高端酒店市場的入住率達到66.3%，平均每日房價為1,073元，每間可出租客房收入為712元，同比增長7.0%。高端酒店市場相較于2023年同期的積極表現可歸因于多個因素：有利的免簽政策刺激了國際需求，同時，大型會議和展覽的數量也同比增長了17.6%。

　　北京市場新增供給保持較低的水平，2024年新增2家高端及以上酒店供給。北京中關村東升科技園萬麗酒店在2024年5月開業，北京前門文華東方酒店預計將于9月開業，這將是文華東方品牌在北京落地的第二家酒店。中國酒店市場中存量時代的特點逐漸突出，在北京，新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯。存量資產的品牌煥新，升級改造及用途更新是酒店業主重點關注的問題，因此，針對酒店資產管理、提質增效的訴求逐漸增加。

　　第二季度，北京高端住宅市場共成交643套，同比下降68.6%。市場去化承壓，以價換量趨勢加速。隨著年中沖刺節點的到來，開發商加大折扣力度，帶動高端住宅新房價格環比下降1.5%。二手市場業主心態分化，部分業主擴大議價空間以加速成交，另有部分業主轉售為租。高端租賃房源供應明顯增長使租金承壓，二季度租金環比下降1.8%。

　　寬松政策持續加碼，市場仍待修復。北京于4月末宣布放松五環外限購政策，允許符合條件的人群在五環外多購買一套住房，新政短期內提振了市場活躍度。“當前，北京限購政策仍較為嚴格，具備優化空間，預計下半年政策放寬將延續漸進適度節奏，以提振市場信心。”米陽表示：“成交增長動能仍待加強，以價換量趨勢或持續，短期內新房價格調整壓力仍在。近期土地市場降溫或導致高端住宅供應放量收縮，帶動部分需求轉至二手市場，二手價格跌幅有望收窄。”