2024年北京房地產市場趨勢分析與展望

　　隨著全球經濟的持續變化，北京的房地產市場在2024年正面臨著新的挑戰與機遇。仲量聯行于2023年10月10日發布的《北京2024年第三季度房地產市場回顧》報告中，詳細分析了當前市場狀態，包括辦公樓、零售地產、工業物流及高端住宅等各個領域的現狀和趨勢。在這篇文章中，我們將對這些信息進行深度剖析，并展望未來。

　　一、整體市場概況

　　在2023年第三季度，北京房地產市場呈現出獨特的分化趨勢。從辦公樓的租賃需求到零售和工業市場的動態變化，各個領域展現出不同的特點。

　　1. 辦公樓市場：搬遷需求主導，空置率壓力依然

　　根據報告，第三季度，北京甲級辦公樓市場的主要成交驅動是搬遷需求，這導致全市租金持續處于下行通道。盡管科技互聯網、能源及專業服務業的需求逐漸回暖，但企業在租賃方面仍表現出謹慎態度，尤其是在新設與擴張決策上。

　　企業需求來源廣泛：科技互聯網行業正在不斷回升，尤其是頭部企業在人工智能領域的布局，對租賃市場產生了顯著影響。同時，國央企的能源類公司也在積極拓展，其非續租成交面積占比達到20%。

　　空置壓力未見顯著緩解：雖然整體空置率有所降低，但企業縮租和退租的現象依然普遍存在，部分子市場的去化壓力依然嚴峻。第三季度的凈吸納量為24.694平方米，主要得益于中關村子市場的自用型需求。

　　2. 零售地產市場：新開店蓬勃發展

　　盡管零售地產市場的需求復蘇速度有所放緩，但新開店的勢頭依然強勁。

　　有效去化空置面積：在2024年上半年簽約的多個新店如餐飲、時尚和生活方式品類，在第三季度繼續開業，推動了市區市場的凈吸納量達到了86.471平方米，整體保持健康水平。

　　供應壓力相對穩定：新開放的四個項目為市場帶來22萬平方米的新供應，總體空置率僅小幅上升至4.8%。預計2024年全年新增供應將達到歷史峰值，盡管供需格局仍然維持平衡。

　　二、工業物流市場：租金壓力與成本控制

　　在工業和物流領域，北京市場同樣呈現出租金下降與租戶需求增加并存的復雜局面。

　　1. 穩定的成交量與環比租金下降

　　第三季度，物流地產的平均租金環比下降1.5%，租戶在成本控制方面依然保持高度警惕。其中，通州永樂店及大興機場地區因為價格優勢而受歡迎，成交量表現突出。

　　新增項目表現良好：通州馬駒橋子市場新增項目的入市使得整體去化表現良好，季末空置率控制在15%以下。然而，由于主力租戶的退租影響，整體凈吸納量僅錄得16.984平方米。

　　未來展望：預計未來12個月內將有近133萬平方米的新增供應入市，這可能會加劇市場的供應壓力。

　　三、高端住宅市場：成交量反彈乍現

　　跟隨市場各領域的變化，高端住宅市場在2023年第三季度也出現了明顯的波動。

　　1. 成交量環比上漲，價格分化嚴重

　　高端住宅市場雖然環比成交量上漲了42.9%，但同比依舊下降35.4%，顯示市場需求依舊疲軟。

　　新房價格小幅上漲：由于高價項目的入市，導致新房價格環比增長0.4%。而二手房市場因供應過剩，價格則下降了2.1%。

　　租賃策略轉變：許多業主開始調整租賃策略，以挽留現有租戶，租金環比下降1.9%。

　　四、政策影響與未來展望

　　1. 寬松政策的實施

　　近期中央銀行推出了一系列新政策，超越了市場的預期，為房地產市場提供了新的信心支持。仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇指出，貨幣政策的寬松將有效緩解市場流動性壓力，并提振商業地產市場的信心。

　　2. 高端住宅市場的期待

　　對于高端住宅市場來說，新政策可能會減輕購房者的稅負，從而釋放其購房需求，促進市場銷量的增長。預計開發商將通過價格調整積極推進新房成交進程，而在二手房市場中，老舊項目可能面臨進一步降價壓力。

　　五、總結與建議

　　整體來看，2024年北京房地產市場將繼續面臨多重挑戰，各個領域的表現將受到政策、市場供需及經濟環境等多重因素的影響。為應對未來的不確定性，以下建議或將幫助投資者和企業做出更好的決策：

　　關注政策變化：及時掌握政府的政策動向，特別是在貨幣政策和稅收政策方面。

　　靈活應對市場變化：在辦公樓和零售市場，企業應靈活調整租賃策略，以應對租金波動和空置壓力。

　　把握高端市場機遇：關注高端住宅市場的潛在機會，尋找適合的投資項目。

　　在不斷變化的房地產市場中，保持敏銳的市場洞察力，將是成功的關鍵。希望本篇文章能夠為您提供有價值的參考與指導。