《珠海市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》發(fā)布

　　近日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向社會公布《珠海市配售型保障性住房管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，公開征求意見時間自 2 月 26 日起至 3 月 7 日。公眾可通過該局官網(wǎng)等途徑就文件具體內(nèi)容提出意見建議。

　　規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革，有利于推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建。配售型保障性住房是指由政府提供政策支持新建或存量籌集，限定戶型面積、申請條件、銷售價格和處分權(quán)利等的產(chǎn)權(quán)型住房保障形式。研究起草此類住房的管理辦法，明確用地規(guī)劃、籌集建設(shè)、分配使用、流轉(zhuǎn)退出及監(jiān)督管理等環(huán)節(jié)的工作落實方式和責(zé)任單位，將規(guī)范配售型保障性住房的后續(xù)發(fā)展。

　　《征求意見稿》共七章五十六條，主要內(nèi)容包括籌集和建設(shè)、申請和配售、流轉(zhuǎn)和退出、運營和管理。該辦法適用于本市行政區(qū)域(不含橫琴粵澳深度合作區(qū))內(nèi)配售型保障性住房的用地規(guī)劃、籌集建設(shè)、申請配售、流轉(zhuǎn)退出及運營管理。《征求意見稿》所稱的配售型保障性住房，是指由政府提供政策支持新建或存量籌集，限定戶型面積、申請條件、銷售價格和處分權(quán)利等，面向符合資格條件的本市戶籍住房困難家庭、各類引進人才和港澳居民等工薪收入群體配售的產(chǎn)權(quán)型保障性住房。《征求意見稿》所稱的工薪收入群體，是指在戶籍、基本養(yǎng)老保險或工資薪金個人所得稅繳納、自有產(chǎn)權(quán)住房水平及人才資格認定等方面滿足本辦法設(shè)定的申請條件的群體。

　　房源籌集方式

　　配售型保障性住房的籌集方式大致分為集中新建、存量籌集兩種類型。

　　《征求意見稿》第八條明確了配售型保障性住房采用以下方式籌集：

　　新增供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)：新增供應(yīng)單獨選址的配售型保障性住房建設(shè)用地，以劃撥方式供應(yīng)土地，由市本級或區(qū)級實施機構(gòu)根據(jù)具體項目需求提出用地申請并集中新建。

　　利用依法收回的已批未建土地建設(shè)：利用依法收回的非住宅用地、已批未建土地、破產(chǎn)處置土地，變更土地用途，以劃撥方式供應(yīng)土地，集中新建。

　　利用城中村改造、城市更新、危舊房改造等項目開發(fā)建設(shè)：符合條件的舊小區(qū)、舊廠區(qū)、舊街區(qū)、城中村等項目按要求配建配售型保障性住房。

　　存量閑置政策性住房轉(zhuǎn)用：閑置或已騰退的公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價房、人才住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等存量政策性住房，在符合產(chǎn)權(quán)清晰、位置適宜、面積合適等條件下，可由市、區(qū)主管部門或原產(chǎn)權(quán)單位委托實施機構(gòu)轉(zhuǎn)用作配售型保障性住房。

　　收購已建成未出售商品住房轉(zhuǎn)用：滿足已確權(quán)或取得竣工驗收備案證明、產(chǎn)權(quán)合法明晰、無權(quán)屬糾紛、使用功能齊全、配套設(shè)施完善(滿足一定車位配比)等基本要求的已建成未出售商品住房，可由實施機構(gòu)收購轉(zhuǎn)用作配售型保障性住房。收購應(yīng)遵循以需定購和市場化、法治化原則，一視同仁對待不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)項目，與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商談判商品住房的收購價格。

　　收購企業(yè)自持住房轉(zhuǎn)用作配售型保障性住房：參考收購已建成未出售商品住房的要求執(zhí)行。

　　其他符合規(guī)定的住房。

　　戶型與裝修標準

　　在戶型設(shè)計方面，集中新建項目要求以 90 平方米及以下的中小戶型為主，原則上不超 120 平方米，與市場化商品住房瞄準改善性住房需求的設(shè)計導(dǎo)向進行區(qū)分，減少配售型保障性住房入市對商品住房市場的影響;在裝修標準方面，要求實行全裝修交付。

　　《征求意見稿》第十三條明確配售型保障性住房應(yīng)符合以下設(shè)計標準：

　　戶型設(shè)計標準：集中新建項目單套建筑面積應(yīng)按照保基本的原則，以 90 平方米及以下的中小戶型為主，原則上不超 120 平方米，存量轉(zhuǎn)用的住房面積可適當放寬。集中新建項目的建筑品質(zhì)應(yīng)不低于同地段普通商品住房，按照適用、經(jīng)濟、安全、綠色、智能等要求進行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)。配售型保障性住房實行全裝修交付。

　　建筑品質(zhì)標準：集中新建項目應(yīng)依法完成立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，須符合設(shè)計、消防等現(xiàn)行有關(guān)住宅的標準和規(guī)范。項目各方責(zé)任主體應(yīng)按照有關(guān)標準要求和規(guī)定及時實施建設(shè)，保證項目按計劃推進。集中新建項目要按照有關(guān)規(guī)定進行工程竣工聯(lián)合驗收，未經(jīng)驗收或未通過驗收的不得投入使用。

　　居住區(qū)品質(zhì)標準：集中新建項目的容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標應(yīng)符合本區(qū)域控制性詳細規(guī)劃總體要求和本市配售型保障性住房規(guī)劃設(shè)計工作導(dǎo)則要求。建筑設(shè)計應(yīng)符合綠色環(huán)保、節(jié)能與可再生能源利用、海綿城市、無障礙環(huán)境等相關(guān)建設(shè)要求，綜合考慮住宅使用功能、采光通風(fēng)、生活環(huán)境等要素。配售型保障性住房用地供應(yīng)時應(yīng)將本市配售型保障性住房規(guī)劃設(shè)計工作導(dǎo)則要求列入項目用地規(guī)劃條件。

　　申請對象及準入條件

　　主要分為住房有困難的戶籍居民、港澳居民、人才三類。

　　《征求意見稿》第十七條明確了配售型保障性住房的申請對象為符合本辦法第十九條的本市戶籍住房困難居民、港澳居民和各類人才等工薪收入群體。申請對象同時符合戶籍居民、港澳居民和人才申購條件的，可按需選擇其中一個類別進行申購。

　　《征求意見稿》第十九條明確了申請對象應(yīng)符合的資格條件：

　　本市戶籍居民申請購買配售型保障性住房：

　　本市戶籍居民須為具有珠海市戶籍的居民;

　　本人申請當月前 12 個月內(nèi)在珠海市范圍內(nèi)連續(xù)繳納基本養(yǎng)老保險或工資薪金個人所得稅，且處于在繳狀態(tài)。公共租賃住房在保或輪候?qū)ο蟪?

　　本人及共同申請人在珠海市無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申請前 2 年內(nèi)在本市無不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記記錄;

　　本人及共同申請人 5 年內(nèi)均未因違反住房保障和人才政策相關(guān)規(guī)定而被行政處罰或納入不良行為記錄;

　　法律、法規(guī)、規(guī)章及市政府規(guī)定的其他條件。

　　港澳居民申請購買配售型保障性住房：

　　港澳居民須為香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)永久性居民中的中國公民;

　　申請前在本市累計繳納工資薪金個人所得稅已滿 24 個月且申請時處于在繳狀態(tài)，因工作變動發(fā)生中斷、補繳情況的，累計不超過 3 個月且相應(yīng)的月份不計算在內(nèi);

　　本人及共同申請人在珠海市無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申請前 2 年內(nèi)在本市無不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記記錄;

　　本人及共同申請人 5 年內(nèi)均未因違反住房保障相關(guān)規(guī)定而被行政處罰或納入不良行為記錄;

　　法律、法規(guī)、規(guī)章及市政府規(guī)定的其他條件。

　　人才申請購買配售型保障性住房：

　　符合 “珠海英才計劃” 等人才政策資格條件的人才;

　　本人與現(xiàn)工作單位簽訂有 1 年以上勞動合同，且依法繳交社保或工資薪金個人所得稅;

　　本人及共同申請人在珠海市無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申請前 2 年內(nèi)在本市無不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記記錄;

　　本人及共同申請人 5 年內(nèi)均未因違反住房保障和人才政策相關(guān)規(guī)定而被行政處罰或納入不良行為記錄;

　　法律、法規(guī)、規(guī)章及市政府規(guī)定的其他條件。

　　在同等條件下，本人或共同申請人符合以下條件之一，可優(yōu)先配售：

　　公共租賃住房在保或輪候?qū)ο?

　　困難退役軍人或烈士、因公犧牲軍人、病故軍人的遺屬等《軍人撫恤優(yōu)待條例》規(guī)定的撫恤優(yōu)待對象;

　　從事環(huán)衛(wèi)、公交、消防等基本公共服務(wù)行業(yè)及市政府批準的其他特殊行業(yè)人員。

　　銷售單價及退出回購管理

　　配售型保障房參照商品住房 “一房一價” 的做法，允許單套房源結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定具體的銷售價格，與基準定價的上下浮動比例不得超過 ±10%。

　　關(guān)于退出和回購管理，分為三類：

　　購房人因自身意愿選擇主動退出：應(yīng)先在信息管理系統(tǒng)上自行出售，自出售之日起 24 個月未能售出方可向?qū)嵤C構(gòu)申請回購;

　　購房人因客觀原因（如本人或全體家庭成員戶籍遷出本市等）不再符合配售型保障性住房保障條件：同樣應(yīng)先在信息管理系統(tǒng)上自行出售，自出售之日起 6 個月未能售出方可向?qū)嵤C構(gòu)申請回購;

　　購房人違法違規(guī)使用房源的情形：應(yīng)由實施機構(gòu)按程序執(zhí)行強制回購。回購價格 = 原購房價格(建筑部分 + 裝修部分)-(原購房價格(建筑部分)×(使用年限 ×2%))- (原購房價格(裝修部分)×(使用年限 ×10%))+(原購房價格(建筑部分 + 裝修部分)× 購買時年度至回購前一年度的珠海市居民消費價格指數(shù)累計漲幅)+ 房屋專項維修資金余額。

　　此外，配售型保障房主動退出無時間限制。購房人入住后確需退出配售型保障性住房的，可在信息管理系統(tǒng)上出售，受讓對象須為符合資格條件的配售型保障性住房申請對象，出售價格不得高于上述回購公式的回購價格。自出售之日起 24 個月未能自行售出的，購房人可向?qū)嵤C構(gòu)提出回購申請。

　　珠海首批配售型保障性住房項目分別位于香洲區(qū)衛(wèi)康路和高新區(qū)香山路，地基工程去年底已經(jīng)啟動。隨著《征求意見稿》的發(fā)布，后續(xù)珠海配售型保障性住房的建設(shè)、分配等工作將有更明確的規(guī)范和指引 。