當“好房子”成為剛需，房地產行業如何乘風破浪

　　當前，房地產市場供求關系經歷重大轉變，民眾住房需求從 “有沒有” 邁向 “好不好”，住上 “好房子” 成為大眾的殷切期盼。在這樣的背景下，今年政府工作報告首次納入關于建設 “好房子” 的要求，清晰界定了 “好房子” 的核心標準。住房城鄉建設部部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上，也對如何建設 “好房子” 進行了詳細闡釋，使得 “好房子” 成為社會關注的焦點。?

　　業內人士在接受證券時報記者采訪時指出，加快推進 “好房子” 建設，是將居民家庭潛在住房需求有效轉化為實際購房行為的關鍵步驟，對促進房地產市場止跌回穩意義重大。針對居民家庭對 “好房子” 的共同需求，完善優化標準規范，是短期內推動 “好房子” 建設的重要手段。“好房子” 標準的全面推行，有望重塑房地產行業競爭格局，隨著高品質住宅滲透率的提升，“好房子” 賽道將迎來廣闊發展空間。?

　　助力潛在需求有效轉化?

　　今年政府工作報告明確提出，要順應人民群眾高品質居住需求，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。這是政府工作報告首次提及建設 “好房子” 的要求，凸顯了中央對加快 “好房子” 建設的高度重視。?

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在談及加快 “好房子” 建設的重要性時表示，加快 “好房子” 建設，是適應我國住房供求關系重大轉變、契合人們住房需求從 “有沒有” 到 “好不好” 轉變的需要，能夠更好地滿足人民群眾對良好居住環境、完善配套設施等高品質居住的追求。同時，這也是促使房地產行業從規模擴張轉向注重品質與服務提升的有力舉措，能夠引導企業加大技術創新和研發投入，推動房地產行業高質量發展。此外，“好房子” 建設還可帶動裝修、家具、家電等上下游相關產業發展，促進住房消費升級，并且有助于提高住房產品壽命、減少碳排放、提升城市品質。?

　　清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟向記者表示，加快推動 “好房子” 建設，不僅集中體現了 “以人民為中心” 的發展思想在住房領域的落實，也是促使房地產市場 “組合拳” 發揮實效、將居民家庭潛在改善性和剛性住房需求轉化為實際購房行為的關鍵環節，對促進房地產市場止跌回穩起著重要作用。?

　　中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐也認為，傳統房地產開發模式較為粗放，產品同質化問題嚴重。而 “好房子” 相關政策對住宅的設計、建設、配套等方面提出更高要求，促使房企開發出更符合市場需求的多元化、高品質產品，使房企從單純的地段和價格競爭，轉向品質和產品力的競爭，這對提升購房者入市意愿具有積極作用。當前市場中改善性產品流速較快、價格相對穩定，表明房地產市場結構性需求潛力依然存在，可通過加強 “好房子” 建設來挖掘。?

　　立標準解決共性需求是重要抓手?

　　建設 “好房子” 是一項系統工程。對于如何建設 “好房子”，倪虹在全國兩會民生主題記者會上明確表示，將重點從立標準、強科技、抓項目三個方面落實。倪虹還透露，近期正在組織編制《好房子建設指南》，同時修訂《住宅項目規范》，其中一項內容是將住宅層高標準提高到不低于 3 米。?

　　吳璟表示，此次政策的一大亮點在于強調以 “立標準” 滿足居民家庭對 “好房子” 的共性需求。以適當增加建筑層高和室內凈高為例，這是廣大居民家庭對 “好房子” 的強烈共性需求之一。更大的室內凈高能夠減少空間壓迫感，顯著改善室內采光和通風條件。特別是隨著生活水平和營養狀況的提升，中國人身高不斷增長，在住房改善過程中自然期望住宅空間相應 “長高”。此外，中央空調、管道式新風系統以及北方地區的地暖等逐漸成為 “好房子” 的標配，裝配式裝修、隔音層等新技術也在快速發展，更大的建筑層高可為容納這些設備提供更充足的空間。?

　　值得注意的是，今年政府工作報告明確提出 “完善標準規范”。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹表示，這意味著未來將在建筑標準方面強化引領，所有新房都要按照 “好房子” 的標準進行規劃和建設。如此一來，優質供給將創造需求，有利于房地產市場穩健運行。?

　　有望重塑房地產行業競爭格局?

　　“好房子” 建設是大勢所趨。倪虹在全國兩會民生主題記者會上強調，建設 “好房子” 將成為產業轉型發展的新賽道，未來企業競爭將比拼新科技、高質量、好服務，誰能抓住這次轉型機遇，為群眾建設 “好房子”、提供好服務，誰就能贏得市場、實現發展、擁有更好的未來。?

　　對于如何理解建設 “好房子” 是產業轉型發展的新賽道，虞曉芬表示，我國現有將近 3.7 億套存量住房，但受當時科技水平、設計理念等因素影響，許多房子存在高能耗、質量問題、配套不全等情況，這意味著住房產業蘊含著巨大的潛在購房需求。“如果用‘好房子’理念賦能住房產業，如同新能源汽車替代傳統燃油車，將激發出新的需求，開拓新的賽道。”?

　　“‘好房子’標準的全面推行，有望重塑房地產行業競爭格局，加速市場主體的兩極分化。” 上海易居房地產研究院常務副院長崔霽指出，一方面，頭部房企憑借技術儲備與資源整合能力，能夠率先搶占新標準下的市場紅利，如部分較早致力于研發科技住宅產品或高品質住宅的房企、資金和技術實力雄厚且能加大研發投入的頭部房企、積極開拓承接政府保障房代建業務的房企等;另一方面，中小房企因技術壁壘與成本壓力面臨生存危機，不得不轉向存量改造等細分賽道尋求突破，比如部分缺乏智能建造能力、資金和技術實力有限的中小房企，以及一些尋求轉型參與老舊小區改造等業務的中小房企。?

　　申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪表示，通過七普和國家統計局數據估算，目前我國城鎮住宅存量約 344 億平方米，其中高品質住宅合計約 82 億平方米，滲透率約 24%。其中，一線城市(北京、上海)滲透率為 14%，低于二線城市(重慶、天津)的 22%。從需求端來看，人口年齡結構上移、受教育程度提升、多孩家庭占比增加，將推動市場改善性需求逐步釋放。預計 2022 - 2030 年改善性需求占比達 44%，這意味著后續高品質住宅滲透率有望進一步提升，“好房子” 賽道空間廣闊，高品質住宅前景光明。