業(yè)內(nèi)恐慌：中國房地產(chǎn)開發(fā)公司將大量消亡？專家：不實(shí)

　　近日，一則 “中國房地產(chǎn)業(yè)已達(dá)頂峰，90% 房地產(chǎn)開發(fā)公司即將消亡” 的消息在業(yè)內(nèi)廣泛流傳，引發(fā)不小恐慌。但經(jīng)過深入調(diào)研與分析，該論斷與事實(shí)不符，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司不會(huì)大量消亡。

　　近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，在這一背景下，有說法稱中國現(xiàn)有約 9 萬家具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，未來能存活的僅 1 萬家。然而，中美兩國在房地產(chǎn)開發(fā)主體及相關(guān)體制上存在顯著差異，不能簡單對比。

　　美國房地產(chǎn)開發(fā)主體多元，不僅有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資公司、建筑公司及其他工商企業(yè)，只要符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，均可參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。投資公司憑借資本配置優(yōu)勢，活躍于各類地產(chǎn)開發(fā)管理;建筑公司既承擔(dān)施工任務(wù)，部分也直接涉足開發(fā)。此外，美國允許公民自建住房，每年單戶住宅開發(fā)量中，5% - 10% 為自建。據(jù)推算，美國房地產(chǎn)開發(fā)公司至少有 5000 家以上，遠(yuǎn)超過此前傳言的 500 家。

　　反觀中國，約有 10 萬家注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司。國情、周期、法制以及生產(chǎn)的特殊性，決定了未來中國房地產(chǎn)開發(fā)公司不會(huì)出現(xiàn)九成消亡的局面。

　　龐大的人口基數(shù)與城鎮(zhèn)分布，使中國對房地產(chǎn)開發(fā)公司有著持續(xù)需求。中國 9 億城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)體系星羅棋布，僅靠 1 萬家開發(fā)公司難以滿足各地開發(fā)需求。不同規(guī)模城市與城鎮(zhèn)，均需要相應(yīng)數(shù)量開發(fā)公司維持市場平衡，大公司向基層下沉的成本過高，客觀上為中小公司留出了空間。

　　產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期對房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量有著深刻影響。房地產(chǎn)業(yè)的孕育期、成長期、成熟期和衰退期，公司數(shù)量與規(guī)模呈現(xiàn)不同變化。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張與收縮，也會(huì)導(dǎo)致市場需求波動(dòng)，從而影響開發(fā)公司的數(shù)量與產(chǎn)能，市場與政府的雙重調(diào)節(jié)機(jī)制，會(huì)促使行業(yè)保持穩(wěn)定。

　　中國城鎮(zhèn)土地公有制，以及嚴(yán)格的法律法規(guī)，限制了個(gè)人和家庭直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)市場主要由房地產(chǎn)開發(fā)公司主導(dǎo)。相比之下，美國開發(fā)門檻較低，參與主體復(fù)雜。此外，中國房地產(chǎn)開發(fā)多為見縫插針式，眾多小地塊為中小開發(fā)企業(yè)提供了生存空間，大公司難以憑借規(guī)模優(yōu)勢將其擠出市場。

　　就房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與行業(yè)集中度而言，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的過剩狀態(tài)，誤導(dǎo)了部分人對供求關(guān)系的判斷。實(shí)際上，未來幾年市場有望先回升，隨后逐步下降。一方面，救市政策的推動(dòng)、市場交易秩序的恢復(fù)，以及結(jié)構(gòu)性需求的存在，將支撐市場回暖;另一方面，房地產(chǎn)拆遷與更新改造、城市化進(jìn)程、人口遷徙，以及新的居住需求，都會(huì)抑制開發(fā)規(guī)模的過度下滑。

　　值得注意的是，開發(fā)規(guī)模的收縮與開發(fā)公司數(shù)量的減少并非同步。多數(shù)開發(fā)公司可以通過縮小開發(fā)規(guī)模維持運(yùn)營。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的壟斷競爭特性，以及難以建立品牌優(yōu)勢的特點(diǎn)，決定了行業(yè)集中度提升緩慢，中小開發(fā)公司仍將擁有生存空間。

　　綜上所述，市場將在多種因素的共同作用下，對中國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量進(jìn)行合理調(diào)整與優(yōu)化 。