武漢今年最大規模土拍來了！21宗地塊將于6月28日掛牌出讓

　　6月28日，將有21宗地塊出讓，這也是今年最大規模的土地出讓。

　　此次土拍特別值得關注的地塊有：

　　1、武昌區內環中北路沿線、一線臨沙湖的P（2024）031號、032號地塊，都屬于電車二公司片，武漢高端改善聚居區之一，031號地塊還規劃配建沙湖中學（水果湖二中分校），起拍樓面價分別為約12010.9元/㎡、15301.3元/㎡。

　　2、內環武昌復興路的P（2024）034號地塊，臨近首義廣場，與武珞路、黃鶴樓直線距離都只有幾百米，起拍樓面價約14328元/㎡。

　　3、近三環青山濱江的P（2024）035號、036號地塊，緊臨和平大道、青山公園和地鐵5號線紅鋼城站，青山濱江房價也相對穩定，起拍樓面價分別為約10000元/平、17500元/平。036號地塊地價貴，但其容積率僅約1.5，可能規劃高端低密產品。

　　4、三環外光谷中心城南區P（2024）038號、039號地塊，位于光谷中央生態大走廊、高新三路、光谷五路、高新四路的圍合區域，光谷中心城南區在售樓盤扎堆于此，起拍樓面價約7408.2元/㎡、7981.8元/㎡，地價并不高。

　　此次土拍采用網上拍賣的形式，未設置最高出讓價。21宗地塊中，含住宅用地共14宗，商服金融用地共4宗，其它用途用地共3宗。

　　以下為各地塊詳細情況及分析——

　　P（2024）031號地塊

　　內環中北路、一線臨沙湖住宅為主復合用地，電車二公司原址，自帶規劃水果湖二中分校，住宅及配套計容不大于約6.33萬方，起拍樓面價約12010.9元/㎡。

　　P（2024）031號地塊位于武昌區中北路與興河路交叉口電車二公司片A地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為39402平方米（以實測為準），其中居住用地19637平方米，商業用地6529平方米，中學用地（復合公交首末站）13236平方米；規劃用地性質為居住用地、商業、商務用地、中學用地（復合公交首末站）；土地分類為城鎮住宅用地、商服用地、教育用地、交通服務場站用地；計容總建筑面積為A-1地塊控制在6.63萬平方米以內，其中住宅及配套建筑面積不大于6.33萬平方米，商業服務業建筑面積不大于0.3萬平方米；A-2地塊控制在1.62萬平方米以內，其中中學建筑面積不小于1.2萬平方米，公交首末站建筑面積不小于0.42萬平方米；容積率按最大計容總建筑面積與規劃總用地面積的比值計算；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年、商服40年、其他50年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約19818萬元，起始價約99090萬元，起拍樓面價約12010.9元/㎡。

　　項目用地內控制1所18班中學，由項目競得單位進行建設。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）031號地塊位于內環中北路沿線，為中北路電車二公司原址，一線臨沙湖，是武漢高端改善聚居區之一，地塊北端與地鐵4號線東亭站直線距離約200多米，地塊南端與地鐵4號線青魚嘴站直線距離約300多米。

　　2、微觀區位：

　　西北側為沙湖大道、沙湖等；東北側為興河路、愛尚東亭小區等；東南側為中油大廈、東信資本大廈、中北路等；西南側為規劃道路。

　　中北路電車二公司片于4月公布了調規方案。根據武昌區申請，擬對其轄區內A110205管理單元控制性詳細規劃局部用地進行規劃修改。現根據住房和城鄉建設部相關規定將主城區A110205管理單元控制性詳細規劃導則局部用地修改內容進行公示。

　　修改內容包括：

　　將中北路電車二公司片原規劃控制的公共交通場站用地、居住用地、商業用地、加油加氣站用地調整為居住用地、中學用地、商服用地，并將中部規劃道路北移并調減道路紅線寬度，新增一橫一縱2條公共通道，連通沙湖大道、中北路和規劃道路，改善片區微循環。

　　通過對比發現，調整規劃后的地塊新增了大面積住宅用地，新增了中學用地等，不僅將新增核心住宅，對片區來說也新增了教育資源。

　　3、該地塊所處內環中北路沿線、一線沙湖地段，為武昌區高端改善聚居區，在富人圈認可度很高，周邊誕生了建發朗玥、武漢沙湖中心、在建中海東湖玖章等眾多高端改善盤。

　　該地塊住宅及配套計容建面不大于6.33萬方，體量不算很大，不過地塊內配建一所公辦初中，校名暫定沙湖中學（水果湖二中分校），水果湖二中屬于第一梯隊教育資源，吸引力還是相當大的。

　　起拍樓面價約12010.9元/㎡，低于中海東湖玖章P（2023）134號地塊約13824.88元/㎡的樓面價。

　　P（2024）032號地塊

　　同屬內環中北路沿線的電車二公司原址，一線臨沙湖，緊鄰地鐵4號線青魚嘴站，起拍樓面價約15301.3元/㎡。

　　P（2024）032號地塊位于武昌區中北路與規劃道路交匯處電車二公司片B地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為18785平方米（以實測為準）；規劃用地性質為居住用地；土地分類為城鎮住宅用地；最大計容建筑面積控制在6.04萬平方米以內，其中居住及配套設施建筑面積不大于5.82萬平方米，幼兒園建筑面積不小于0.22萬平方米；容積率按最大計容建筑面積與用地面積的比值計算；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約18484萬元，起始價約92420萬元，起拍樓面價約15301.3元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）032號地塊位于內環中北路沿線，與P（2024）031號地塊一樣，同屬于電車二公司原址，一線臨沙湖，緊鄰地鐵4號線青魚嘴站。

　　2、微觀區位：

　　西北側為沙湖大道、沙湖等；東北側為規劃道路；東南側為中國農業發展銀行大樓、中北路、地鐵4號線青魚嘴站F出口；西南側為金沙豪庭小區等。

　　3、該地塊同屬于電車二公司原址， 與P（2024）031號地塊一路之隔。該地塊為純住宅地塊，住宅及配套最大計容建面約5.82萬方，兩個地塊住宅體量旗鼓相當。不過，起拍樓面價約15301.3元/㎡，比中海東湖玖章P（2023）134號地塊約13824.88元/㎡的樓面價要高出不少。

　　P（2024）034號地塊

　　武昌復興路純住宅用地，近地鐵復興路站和武大人民醫院，最大計容建面約3.75萬方，起拍樓面價約14328元/平。

　　P（2024）034號地塊位于武昌區復興路與讀書院路交匯處紫陽村東A地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為12295平方米（以實測為準）；規劃用地性質為居住用地；土地分類為城鎮住宅用地；最大計容建筑面積不大于3.75萬平方米；最高容積率按最大計容建筑面積與規劃用地面積的比值計算；建筑高度為黃鶴樓視線控制區內的項目建設按照《黃鶴樓視線保護控制規劃》要求執行，其他區域新建建筑高度控制在80米以內；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約10746萬元，起始價約53730萬元，起拍樓面價約14328元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）034號地塊位于武昌區二環內復興路（和平大道）與讀書院路交匯處，在二環內，與武珞路直線距離不到500米，與黃鶴樓直線距離約600多米，與長江直線距離約1.1公里，臨近首義廣場，屬于武昌古城片區。

　　2、微觀區位：

　　北側為規劃道路、現狀商業等；東側為首義園、體育街、首義廣場等；南側為新宇安居樓等；西側為復興路（和平大道）等。

　　3、該地塊所處武昌古城片區近些年極少有土地供應，臨近首義廣場、武大人民醫院和地鐵4、5號線復興路站，也是和平大道南延線出入口，屬于高價值稀缺地塊。最大計容建面約3.75萬方，體量比較小。起拍樓面價約14328元/平，地價正常，周邊在售信達新外灘、武漢長江天地約3萬/平左右的房價。

　　P（2024）035號地塊

　　青山濱江東片近三環住宅用地，緊鄰和平大道和武鋼三中初級中學東校區，起拍樓面價約10000元/平。

　　P（2024）035號地塊位于青山區建設九路與紅鋼三街、和平大道交匯處，東臨規劃道路，南臨和平大道，西臨建設九路，北臨紅鋼三街，紅坊工業文創區3街坊-A地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為38671.27平方米（其中住宅用地36746.61平方米，防護綠地1924.66平方米，以上面積以實測為準）；規劃用地性質為住宅用地、防護綠地；土地分類為城鎮住宅用地、公園與綠地；計容建筑面積控制在10.66萬平方米以內；容積率按計容建筑面積與規劃總用地面積的比值計算；建筑密度結合具體方案審定；建筑高度不超過80米；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年、其他50年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約21320萬元，起始價約106600萬元，起拍樓面價約10000元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）034號地塊位于二環外和平大道與建設九路交匯處，在三環內，不過與三環直線距離約200多米，屬于青山濱江東片，與青山公園一路之隔。

　　2、微觀區位：

　　北側為紅鋼三街等；東側為武鋼三中初級中學東校區（原49中）、建設十路等；南側為和平大道、青山公園等；西側為建設九路等。

　　3、該地塊位于青山濱江東片，比較靠近三環，東側有武鋼三中初級中學東校區，一路之隔有青山公園，在青山三環內位置一般，靠近工業區。計容建面不大于約10.66萬方，體量中等。起拍樓面價約10000元/平，比青山濱江次地王大華錦繡前城約13296元/平的價格便宜許多，相對周邊18XXX-24XXX元/平的價格，地價正常。

　　P（2024）036號地塊

　　青山濱江東片青山公園對面純住宅用地，計容建面不大于約4.44萬方，容積率才約1.5，起拍樓面價高達約17500元/㎡。

　　P（2024）036號地塊位于青山區建設九路與紅鋼三街、和平大道交匯處，東臨建設九路，南臨和平大道，北臨紅鋼三街，紅坊工業文創區6街坊-A地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為29569.60平方米（以實測為準）；規劃用地性質為住宅用地；土地分類為城鎮住宅用地；計容建筑面積控制在4.44萬平方米以內；容積率按計容建筑面積與規劃總用地面積的比值計算；建筑密度結合具體方案審定；建筑高度結合具體方案審定；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約15540萬元，起始價約77700萬元，起拍樓面價約17500元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）036號地塊位于二環外和平大道與建設九路交匯處，與二環線直線距離約5.1公里，與三環線直線距離約600米，更近三環，屬于青山濱江東片，與地鐵5號線紅鋼城站直線距離約330米，與青山公園一路之隔。

　　2、微觀區位：

　　北側為紅鋼三街等；東側為建設九路、規劃住宅用地等；南側為和平大道、青山公園等；西側為規劃商服用地等。

　　該地塊位于青山濱江東片，臨近鋼城二小、青山公園、地鐵5號線紅鋼城站等，不過位置靠近三環線和工業區。

　　3、純住宅用地，但是計容建面不大于約4.44萬方，體量較小。不過，從土地面積和建筑面積比值來看，該地塊容積率才約1.5，妥妥的低密住宅，難怪起拍樓面價約17500元/平，比青山地王P（2021）186號地塊約15006元/平的地價還貴不少。相對板塊高層約18XXX-24XXX元/平的價格來說，起拍樓面價也很貴了，令人驚嘆。

　　P（2024）038號地塊

　　光谷中心城南區純住宅用地，東臨光谷五路規劃商服用地，起拍樓面價約7408.2元/㎡。

　　P（2024）038號地塊位于東湖新技術開發區芷泉路以東、和風街以南、溪荷路以西、流芳園橫路以北（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃凈用地面積33470.71平方米（以實測為準）。規劃用地性質為居住用地。國有建設用地使用權出讓年限為住宅用地70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約12398萬元，起始價約61990萬元，起拍樓面價約7408.2元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）038號地塊位于三環外流芳園橫路與芷泉路交匯處，屬于光谷中心城南區，高新三路與高新四路之間，與地鐵19號線新月溪公園直線距離約1.3公里。

　　2、微觀區位：北側為和風街等；東側為規劃道路、商服用地等；南側為流芳園橫路等；西側為芷泉路、葛化集團P（2023）099號地塊等。周邊比較著名的項目是光谷正榮府，位于地塊西南側。

　　該地塊所處位置屬于光谷中心城南區住宅用地比較集中的區域，近幾年多宗地塊出讓，西側臨光谷中央生態大走廊，東側臨近光谷五路，生態條件和發展潛力都不錯。純住宅用地，最大計容不大于8.4萬方，體量中等。

　　3、起拍樓面價約7408.2元/㎡，低于南側P（2023）099號樓地塊約7975元/㎡的樓面價。

　　P（2024）039號地塊

　　三環外光谷中心城南區純住宅用地，西臨光谷中央生態大走廊（光谷正榮府以北），起拍樓面價約7981.8元/㎡。

　　P（2024）039號地塊位于東湖新技術開發區豹溪路以東、佛祖嶺東街以南、芷泉路以西、和風街以北（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃凈用地面積60775.82平方米（以實測為準）。規劃用地性質為居住用地。國有建設用地使用權出讓年限為住宅用地70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約16698萬元，起始價約83490萬元，起拍樓面價約7981.8元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）039號地塊位于三環外佛祖嶺東街與豹溪路交匯處，與三環線直線距離約3.8公里，屬于光谷中心城南區，在光谷中央生態大走廊與光谷五路之間。

　　2、微觀區位：

　　北側為佛祖嶺東街、規劃住宅用地等；東側為規劃芷泉路等；南側為和風街、已出讓P（2023）099號地塊等；西側為豹溪路等。

　　該地塊所處位置屬于光谷中心城南區住宅用地比較集中的區域，近幾年多宗地塊出讓，西側臨光谷中央生態大走廊，東側與光谷五路距離不遠，生態條件和發展潛力都不錯。純住宅用地，最大計容不大于10.46萬方，體量中等。

　　3、起拍樓面價約7981.8元/㎡，與南側P（2023）099號樓地塊約7975元/㎡的樓面價旗鼓相當。

　　P（2024）028號地塊

　　經開軍山新城16號線小軍山站旁住宅用地，緊鄰規劃華潤置地萬象匯商業，起拍樓面價約3010元/㎡。

　　P（2024）028號地塊位于武漢經濟技術開發區148R2-1地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積78187.06平方米（以實測為準）。規劃用地性質為居住用地。國有建設用地使用權出讓年限為住宅用地70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約7061萬元，起始價約35302萬元，起拍樓面價約3010元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）028號地塊位于四環外經開大道與楓林一路交匯處以西，與外環直線距離約3公里，屬于智慧生態城板塊，臨近地鐵16號線小軍山站。

　　2、微觀區位：

　　西北側為兩軍東路、武咸高速等；東北側為川江池路、地鐵16號線小軍山站等；東南側為規劃華潤置地萬象匯、經開大道等；西南側規劃公共設施用地，楓林一路等。

　　該地塊所處經開軍山新城目前仍處于開發初級階段，不過已通地鐵，中小學配套規劃在建，有不錯的發展潛力。尤其值得注意的是，該地塊東側已規劃建面約18.8萬方的華潤萬象匯商業。不過該商業暫無實質性推進，進度緩慢，后期存在不確定性。

　　3、計容建面不大于約11.7萬方，體量中等。起拍樓面價約3010元/㎡。不過區域在售樓盤眾多，新房價格約5XXX元/平起，如果計算土地成本，怎么開發都賺不到錢。

　　華潤萬象匯規劃示意圖，目前暫無明確進度：

　　P（2024）029號地塊

　　三環外經開核心地鐵車城東路站旁商服用地，計容建面不大于約7.2萬方。

　　P（2024）029號地塊位于武漢經濟技術開發區21MB地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積25858.64平方米（以實測為準）。規劃用地性質為商業服務業設施用地。國有建設用地使用權出讓年限為商服用地40年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約4857萬元，起始價約24282萬元，起拍樓面價約3353.7元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）029號地塊位于三環外經開東城東路與東城北路交匯處，原址為康明斯東亞研究中心，與三環線直線距離約2.6公里，緊鄰地鐵6號線車城東路B2出口。

　　2、該地塊為純商服用地，計容建面不大于約7.2萬方。所處地段為經開核心高度成熟區域。

　　P（2024）040號、041號、042號地塊均為體育用地，是武漢體育中心原址，其中2個地塊包含武漢體育中心體育館、游泳館，保留建筑面積約15萬方。

　　3個地塊位置彼此挨著，以下一起分析。

　　P（2024）040號地塊位于武漢經濟技術開發區13C4地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積424948.86平方米（以實測為準）。規劃用地性質為體育場館用地。國有建設用地使用權出讓年限為體育用地50年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約47552萬元，起始價約237759萬元。

　　P（2024）041號地塊位于武漢經濟技術開發區12C2地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積51922.08平方米（以實測為準）。規劃用地性質為體育場館用地。國有建設用地使用權出讓年限為體育用地50年。具體規劃指標和要求以武漢經濟技術開發區（漢南區）自然資源和規劃局批準的規劃設計條件為準。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約6387萬元，起始價約31933萬元。

　　P（2024）042號地塊位于武漢經濟技術開發區16C6地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積89268.59平方米（以實測為準）。規劃用地性質為體育場館用地。國有建設用地使用權出讓年限為體育用地50年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約8276萬元，起始價約41376萬元。

　　P（2024）040-042號地塊分析：

　　1、P（2024）040-042號地塊都位于三環內經開體育路與太子湖路交叉口周邊，與三環線直線距離越2.1公里，屬于經開核心區，臨近東風大道和經開萬達。

　　2、3個地塊中，040號現狀都為武漢體育中心主體育場，041號地塊現狀為武漢體育中心游泳館，042號地塊現狀為配套停車場，都是已建成建筑。目前尚不清楚這3個地塊掛牌的具體原因。

　　P（2024）048號地塊

　　經開軍山新城地鐵楓林站一線臨江旁商服地塊（中建壹品瀾庭以東），計容建面不大于約24萬方。

　　P（2024）048號地塊位于武漢經濟技術開發區164R2地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積160150.00平方米（以實測為準）。規劃用地性質為其他商務用地。國有建設用地使用權出讓年限為商服用地40年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約6102萬元，起始價約30509萬元，起拍樓面價約1270元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）048號地塊位于四環外經開大道與楓林路交匯處，與外環線直線距離約1.5公里，屬于經開軍山新城（智慧生態城）板塊，緊鄰地鐵16號線楓林站。

　　2、微觀區位：

　　西北側經開大道等；東北側為規劃道路等；東南側左岸大道、長江等；西南側為楓林四路、地鐵16號線楓林站、武漢愛莎國際學校。

　　3、該地塊為計容建面不大于約24萬方的商服用地，體量較大，所處智慧生態城板塊目前處于開發初級階段。不過該地塊一線臨江，或有一定景觀優勢。

　　P（2024）030號地塊

　　四環外蔡甸區大集街天鵝湖大道沿線（綠地美湖以南），計容建面不大于1.2萬方的商服用地。

　　P（2024）030號地塊位于蔡甸區大集街大沌北路與南湖村路交匯處以東（大集街曙光村）（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃凈用地面積為4676平方米（以實測為準）。規劃用地性質為商務用地。國有建設用地使用權出讓年限為商服用地40年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約83萬元，起始價約415萬元，起拍樓面價約739.6元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）030號地塊位于四環外大沌路與南湖村路交匯處，屬于蔡甸區后官湖沿岸，天鵝湖大道沿線，與四環線直線距離約3.1公里。

　　2、微觀區位：

　　北側為綠地美湖等；東側、南側為南湖社區1-4期等；西側為南湖村路、南湖社區5期等。

　　3、該地塊為計容建面不大于1.2萬方的小體量商服用地。

　　P（2024）033號地塊

　　武昌濱江二環內一線濱江商服用地，臨近二七大橋下橋匝道和武昌江灘，起拍樓面價約5554.2元/㎡。

　　P（2024）033號地塊位于武昌區臨江大道和二環線交叉口臨江大道305號地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），地上規劃凈用地面積為6102.69平方米（包含商務用地面積4172.26平方米，防護綠地面積1140.89平方米，公園綠地789.54平方米，以實測為準）；地下規劃凈用地面積6102.69平方米（以實測為準）；規劃用地性質為商務用地、公園綠地、防護綠地；土地分類為商務金融用地、公園與綠地；地下空間用地功能為配套停車、設備用房；地上計容建筑面積控制在48000平方米以內；最高容積率按計容建筑面積與用地面積的比值計算；建筑高度結合具體方案審定；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為商服40年、其他50年。具體規劃指標和要求以武漢市自然資源和規劃局武昌分局批準的規劃設計條件為準。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約5332萬元，起始價約26660萬元，起拍樓面價約5554.2元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）033號地塊位于二環線與臨江大道交叉口附近，臨近二七長江大橋臨江大道下橋匝道，屬于武昌濱江二環邊界，與長江直線距離約260多米。

　　2、微觀區位：

　　北側為臨江大道、武昌江灘等；東側為二環臨江大道下橋匝道、二環線等；南側為武昌生態文化長廊（局部）、怡芳苑等；西側為規劃商務用地。

　　3、該地塊以商服為主，最大計容不大于約4.8萬方。

　　P（2024）037號地塊

　　光谷武漢新城中心片區（左嶺）純住宅用地，北側緊臨武漢光谷未來學校（硅谷小鎮以西），起拍樓面價約5806.1元/㎡。

　　P（2024）037號地塊位于東湖新技術開發區高新二路以南，泉井東路以西，周莊路以北（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示）。該地塊規劃凈用地面積56639.24平方米（以實測為準）。規劃用地性質為居住用地。國有建設用地使用權出讓年限為住宅用地70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約13154萬元，起始價約65770萬元，起拍樓面價約5806.1元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）037號地塊位于外環外高新二路與未來二路交匯處，屬于左嶺板塊，又屬于武漢新城中心片區，與外環直線距離約2.7公里，與地鐵11號線未來三路直線距離約1.2公里。

　　2、微觀區位：

　　北側為高新二路、華一光谷等；東側為泉井東路等；南側為周莊路等；西側為規劃商服用地、未來二路等。

　　3、該地塊位于光谷東左嶺板塊，現在是規劃武漢新城中心片區，區域內大基建全面提速。北側緊臨華一光谷，地理位置昭示性強。純住宅用地，計容建面不大于約11.3萬方。

　　板塊主要在售樓盤為偉鵬硅谷小鎮，新房價格約11XXX元/平左右，相對而言，該地塊起拍樓面價約5806.1元/平，地價正常。

　　P（2024）043號地塊、P（2024）044號、P（2024）045號地塊，即東湖新城三期地塊，原稱為楊春湖高鐵商務區三期項目地塊，具體包含02地塊、04地塊、06-A地塊，起拍樓面價分別為8487.7元/㎡、8284元/㎡、8078.9元/㎡。

　　這是楊春湖高鐵商務區三期項目地塊第4次出讓，以下一起分析。

　　此前，楊春湖高鐵商務區三期項目地塊，曾以P（2022）114-118號地塊（平均起拍樓面價約10400元/平左右）和P（2023）018-022號地塊（平均起拍樓面價約9000元/平左右）的編號出讓，這兩次具體包含01、03、04、05、06-A地塊。

　　之后又以P（2023）127號地塊出讓，具體包含01-1、02、03、04、06-A地塊，起拍樓面價約8373.3元/平。這三次出讓具體地塊略有區別，起拍樓面價一再調降，不過最終都終止出讓。以下為具體地塊對照。

　　P（2024）043號地塊位于洪山區東湖新城智和橫路、智和路、智和小路、智和東路圍合區域東湖新城02地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為23864平方米（以實測為準）；規劃用地性質為二類居住用地；土地分類為城鎮住宅用地；最大計容建筑面積控制在7.32萬平方米以內；最高容積率按計容建筑面積與用地面積的比值計算；建筑高度按照環東湖視線管控要求結合具體方案確定；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。具體規劃指標和要求以武漢市自然資源和城鄉建設局洪山分局批準的規劃設計條件為準。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約12426萬元，起始價約62130萬元，起拍樓面價約8487.7元/㎡。

　　P（2024）044號地塊位于洪山區東湖新城智和橫路、智和東路、智和小路、信和西路圍合區域東湖新城04地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為21441平方米（以實測為準）；規劃用地性質為二類居住用地；土地分類為城鎮住宅用地；最大計容建筑面積控制在8.38萬平方米以內；最高容積率按計容建筑面積與用地面積的比值計算；建筑高度按照環東湖視線管控要求結合具體方案確定；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約13884萬元，起始價約69420萬元，起拍樓面價約8284元/㎡。

　　P（2024）045號地塊位于洪山區東湖新城智和橫路、信和西路、智和小路、信和路圍合區域東湖新城06-A地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為20240平方米（以實測為準）；規劃用地性質為二類居住用地；土地分類為城鎮住宅用地；最大計容建筑面積控制在9.5萬平方米以內；最高容積率按計容建筑面積與用地面積的比值計算；建筑高度按照環東湖視線管控要求結合具體方案確定；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約15350萬元，起始價約76750萬元，起拍樓面價約8078.9元/㎡。

　　P（2024）043-045號地塊分析：

　　1、該地塊位于洪山區東湖新城智和橫路、信和路、歡樂大道、東湖港圍合區域，在二環與三環之間，與二環直線距離約2.8公里，與三環線直線距離約2.4公里左右，屬于東湖新城板塊，原來稱為楊春湖高鐵商務區板塊，臨近歡樂大道和在建新港線北洋橋站。

　　2、微觀區位：3個地塊整體位于信和路以東，智和橫路以南，信和路以西，智和小路以北。

　　東湖新城三期地塊曾進行過調規。

　　根據洪山區的申請，擬對其轄區內A080211、A080212管理單元控制性詳細規劃導則（東湖新城三期01、02、03、04、05、06-A項目）進行修改，公示內容如下：

　　其中，A080211管理單元控規修改內容為，調增娛樂康體設施用地0.17公頃，調增加油加氣站用地0.27公頃，調增公園綠地0.04公頃，調增二類居住用地0.05公頃，調減中學用地0.01公頃，調減社會停車場用地0.27公頃，調減城市道路用地0.25公頃。信和西路（沙湖港北路以南段）道路紅線寬度調至25米，沙湖港北路與信和西路路口1處復合公交首末站結合道路調整，等面積優化虛線控制范圍。

　　A080212管理單元控規修改內容為，調增中學用地0.04公頃，調增公園綠地0.49公頃，調增二類居住用地2.51公頃，調減加油加氣站用地0.27公頃，調減防護綠地0.07公頃，調減社會停車場用地0.55公頃，調減供電用地0.93公頃，調減城市道路用地1.22公頃。單元內信和西路道路紅線寬度調至25米，取消沙湖小路（禮和路—智和路段），將該道路（智和路—智和東路段）調整為公共通道，寬度不少于7米。

　　調整后，上述兩個管理單元二類居住用地調增2.56公頃，中學用地調增0.03公頃，娛樂康體設施用地調增0.17公頃，綠地與廣場用地調增0.46公頃（公園綠地調增0.53公頃，防護綠地調減0.07公頃），供電用地調減0.93公頃，社會停車場用地調減0.82公頃，城市道路用地調減1.47公頃。

　　3、楊春湖高鐵商務區經過多年建設，目前小學、醫院、公園等配套都已建成，今非昔比了。已開發的3個盤所剩貨量都不算多。楊春湖高鐵商務區三期地塊，包含住宅、中小學和共同交通場站等規劃，此次出讓的3個地塊都是居住用地，沒有過多配建要求。

　　地價方面，起拍價才八千多，已遠低于東湖金茂府高達約14271元/平的樓面價了，比東湖堤白約9970元/平的樓面價也低不少。

　　P（2024）046號地塊

　　三環內洪山區東湖新城核心區商業+住宅地塊，計容建面約7.64萬方，臨近武漢站、地鐵4號線楊春湖站（華僑城歡樂天際以東），起拍樓面價約4644元/平。

　　P（2024）046號地塊位于東湖新城核心區團結大道、楊春湖路交匯處東湖新城25號地塊（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃凈用地面積為44655平方米（以實測為準）；規劃用地性質為商務設施用地、通信設施用地、二類居住用地、公園綠地、防護綠地；土地分類為商務金融用地、公用設施用地、城鎮住宅用地、公園與綠地；最大計容建筑面積控制在76400平方米以內（其中商業建面約5.198萬方，居住建約2.4萬方，地塊以商業為主）；最高容積率按計容建筑面積與用地面積的比值計算；建筑高度不高于100米；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年、商服40年、其他50年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約7096萬元，起始價約35480萬元，起拍樓面價約4644元/㎡。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）046號地塊位于東湖新城（原規劃楊春湖高鐵商務區）團結大道與楊春湖路交匯處，在三環內，與三環線直線距離約1.3公里，臨近武漢站，與地鐵4號線楊春湖站、工業四路站直線距離分別約190米、640米。

　　2、微觀區位：

　　北側為團結大道等；東側為楊春湖路等；南側為規劃道路、規劃北洋橋中央生態公園等；西側為華僑城歡樂天際一期、武漢小學洪山華僑城分校等。

　　3、該地塊所處位置原規劃為楊春湖高鐵商務區，近年稱為東湖新城，屬于核心區，板塊內的華僑城歡樂天際、東湖金茂府、東湖堤白等都已有多期交付，歡樂天際廣場區在建，有一定的發展潛力，不過整體兌現速度相當慢。

　　該地塊商服約5.2萬方，占比較大，只有約2.4萬方住宅。起拍樓面價約4644元/平，比周邊幾個住宅項目要便宜許多。

　　P（2024）047號地塊

　　三環外、近四環，長江新區武湖板塊項家汊湖以東區域（清能正榮府以東），現階段比較荒，住宅及醫療用地，起拍樓面價約2282.2元/平。

　　P（2024）047號A地塊位于創業中路和漢口北大道交叉口東北部，K1地塊位于紅聯南路以北、創業中路以東、濱河路以西（具體位置及四至見本拍賣文件附圖所示），規劃總用地面積為145127平方米（以實測為準，下同，其中居中用地82726平方米；醫療衛生用地56099平方米；公園綠地6302平方米）；規劃用地性質A地塊為醫療衛生用地、公園綠地，K1地塊為居住用地；土地分類K1地塊為城鎮住宅用地，A地塊為醫療衛生用地、公園與綠地；A地塊最大計容建筑面積為41924平方米（依據發改部門對醫療用地項目核準批復確定），K1地塊最大計容建筑面積為198543平方米（含幼兒園等居住配套設施）；最高容積率按計容建筑面積與凈用地面積的比值計算；A地塊建筑高度總體上不超過70米，K1地塊建筑高度總體上不超過80米，結合具體方案審定；建筑密度結合具體方案審定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行。國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年、其他50年。

　　該地塊網上拍賣，競買保證金約10976萬元，起始價約54880萬元，起拍樓面價約2282.2元/㎡。

　　該宗地塊包含2個小地塊，A地塊為醫療、公園用地。

　　地塊分析：

　　1、P（2024）047號地塊位于三環外長江新區武湖板塊，該地塊包含2個小地塊，A地塊與三環直線距離約5.9公里，K1地塊與四環直線距離約1.7公里，屬于武湖板塊的東部邊界地帶，臨近泵站河。

　　2、該地塊分為A地塊、K1地塊兩個小地塊，相隔有一定距離，所在地段現狀或為未拆遷村莊和自然農田，創業中路、創業西路或部分打通。

　　A地塊南側為漢口北大道等，西側有規劃創業西路、項家汊湖等。

　　3、該地塊位于長江新區起步區武湖板塊的東部邊界地帶，已規劃有項家汊湖綜合開發大項目，展示中心已建成開放，土地拆遷正在進行，有不錯的發展潛力，不過，目前整個板塊比較荒。附近比較知名的項目是清能正榮府。

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