最高1.3萬/平！萬科時隔4年拿地 南站首迎新規盤

　　時光荏苒，距萬科上一次在廣州土地市場出手已經過去了整重磅地塊的基本情況。

　　地塊概況

　　此次萬科所獲得的三宗住宅用地，容積率均為3.0，樓面價介于1.1-1.3萬元/平米之間，相較周邊其他。如果扣除配建要求，這一樓面價可能在2.6萬元/平米上下，這意味著萬科在定價策略上將擁有充足的操作空間。

　　戰略意義

　　在今年月初，綠城和龍湖也相繼在廣州參與土拍，而萬科這一大型開發商重倉南站，究其原因，主要是看好市場前景及提升行業信心。這種集中回歸的現象，無疑給明年全行業的“止跌回穩”帶來了積極的信號。

　　南站宅地的規劃解析

　　地理位置與配套設施

　　這三宗地塊位于南站核心商務區，總占地面積約為7.8萬平方米，規劃總建筑面積約為23.4萬平方米，相當于近兩個廣州城投領南府。地塊北鄰萬科世博匯，東望廣州足球公園，雖與廣州南站僅有1.5公里的距離，但步行到地鐵站需一定時間。然而，該地區周邊生活配套設施較為豐富。

　　配建要求亮點

　　三宗土地的規劃中有兩個重要亮點。首先是配建要求，項目需包含36班九年制學校和幼兒園、道路、綠地及河涌用地等。這一措施旨在促進南站商務區的全面開發，優化基礎設施，聚攏人氣。尤其是配建的學府，將使南站片區成為繼星瀚TOD后，又一個提供中小學教育資源的新盤，大大提升板塊的競爭力。

　　其次是，這些地塊都是新規產品，陽臺的占比不超過20%，最高使用率有望接近120%。這既是萬科在南站的新嘗試，也是在滿足市場需求與提升居住體驗方面的一次創新。

　　市場機遇與產品定位

　　剛需與剛改市場的機會

　　從整體趨勢來看，萬科的新項目大概率會主打剛需和剛改的中小戶型，符合市場對于廉價住宅的迫切需求。根據萬科以往的經驗，特別是在荔灣和黃埔的成功案例，預示著萬科將在南站的項目中引進知名學校，以此增強教育資源的吸引力。

　　另外，結合本年度廣州房地產市場的表現，新規產品結合九年制學校的優勢，預計將受到購房者的熱捧，尤其是300萬元以下的中小戶型，將會吸引大量潛在買家的關注。

　　未來市場展望

　　值得注意的是，萬科在拿下這些南站地塊時，樓面價的控制使開發難度降低，部分地塊已經平整，預計明年就能順利入市。萬科南站新項目的體量超過23萬平方米，貨值相當可觀。此外，萬科在廣州的其他項目如黃埔新城和理想花地，明年可能會占據更大的市場份額，為公司在集團內部的排名提升打下基礎。

　　萬科的戰略布局與影響

　　深耕南站的決策背景

　　萬科之所以選擇在南站進行大規模投資，背后有著深厚的戰略思考。自2016年以來，萬科已在南站投資了超過38億元，獲取了6宗商業用地，之后這一投資規模不斷攀升，至今已發展為南站區域最大的“地主”。萬科的連片開發模式，使得南站的商業氣息正逐步濃厚，生活氛圍愈加活躍。

　　提升區域活力

　　通過對南站的持續投入，萬科不僅引進了眾多優質企業和商業品牌，還促進了公共設施的建設，包括奧園越時代廣場、城際酒店及多家品牌酒店等。這一切都成為南站成長的重要助力，而萬科的市場敏感度和前瞻性決策，則為這一切的實現提供了保障。

　　未來的城市發展脈動

　　基礎設施和交通的契機

　　南站所在片區即將迎來一系列重大的基礎設施建設，包括即將投入使用的廣州足球公園、26萬方的花城匯·南站、以及預計在2025年完工的連接線建設。這些項目將極大提升南站與中心城區之間的交通便利性，預計15分鐘內即可直達市區。

　　與此同時，廣佛環線的東段也將在明年開通，進一步增強南站的交通網絡。這些利好將為南站的房地產市場帶來巨大的發展潛力，而萬科此時選擇入駐，顯然是把握住了市場的發展節點。

　　雙贏的局面

　　綜上所述，萬科在南站的布局不僅是其自身戰略的需要，同時也是南站未來發展的必然選擇。隨著新規產品的推出和高質量教育資源的引進，南站將迎來更多的發展機遇。可以預見，萬科與南站的雙贏局面將繼續展開，至于具體成果，我們期待未來的市場表現。