武漢純新盤武昌首府預計9月首開入市 將推98-119㎡毛坯戶型

　　最近幾個月，武漢樓市最火的區域非武昌莫屬，好幾個純新盤接連首開。前不久，武昌二環內一個純新盤剛開放了城市展廳，小妹也去了解了下這個樓盤。

　　最新動態：武昌首府武昌城市展廳已于6月18日開放，預計9月推出1#，2#建面約98、112、119㎡毛坯房源！

　　樓盤聚焦：

　　1、武昌二環內，正地鐵口，地段和配套相對還可以。

　　項目位于武昌二環內，地鐵5號線余家頭站正地鐵口，這里還有個地鐵10號線正在建設中，屆時余家頭站是5號線和10號線雙地鐵交匯；而且門口就是和平大道主干道，可直接通過門口匝道上二環線；無論地鐵還是自駕出行還是很便利的。

　　尤其和平大道往南2站地鐵，就是武昌濱江商務區的核心板塊，聚集了一眾大型商業綜合體，包括武昌萬象城、龍湖武漢濱江天街、京東Mall、中商世界里等。

　　目前地塊的最新劃片是對口楊園學校，在武昌算是第三梯隊學校，比上不足比下有余；而且據說項目旁邊會引入一個9年一貫制學校，具體引入哪個學校目前還未確定，但應該比楊園學校要好，后期大概率對口這個九年一貫制學校。

　　整體來說，這個地段和配套基本都是及格線以上，沒有明顯的短板。

　　2、剛需/剛改產品，首開M1地塊1#，2#建面約98、112、119㎡毛坯房源。

　　項目有2個地塊，首開的是M1地塊，只有兩棟樓，這個地塊容積率相對高點；1#14層，層高3米，2個單元，2梯2戶；2#46層，層高3米，1個單元，4梯5戶。

　　因為地塊要順著和平大道的方向，所以兩棟樓都不是正南朝向，都是西南朝向；1樓和2樓都是商業。

　　整個戶型分布如圖所示，1#都是119㎡戶型，2#從西向東分別是112、98、98、112、98㎡戶型，是一個L型，其中東邊的112㎡戶型位于轉角處。

　　從這個面積段來看，這就是一個剛需，剛改產品；起步98㎡在目前的武昌二環內屬于一個最低門檻了。優化后得房率約85%，雖然沒有自稱四代住宅產品，但得房率確實還不錯，快趕上準四代住宅的得房率了。

　　雖然是一個比較剛需的產品，但是項目距離武昌江灘約700米左右，步行可達；而且2#有46層，而旁邊橡樹灣小區樓層基本在29-33層左右，所以2#的部分高層房源（高于33層）是可以看江的。

　　3、樓面價13400元/㎡，預計1.8-2w/㎡左右的價格，入手總價門檻較低。

　　項目目前還沒有放風價，但小妹根據周邊新房和二手房的價格，預測項目大概1.8-2w的價格。

　　目前距離項目1公里的綠城梧桐里應該算是一個最直接的競品，綠城梧桐里目前在售最小面積是111㎡，均價約15000-16000元/㎡；但綠城梧桐里緊鄰二環高架橋，有噪音和灰塵的影響，此外綠城梧桐里距離地鐵站較遠；武昌首府的均價應該會稍高于綠城梧桐里。

　　而比武昌首府地段更好（武昌內環），產品也更好的城投金沙府，目前均價21500元/㎡左右；如果武昌首府價格高于城投金沙府，那基本上屬于給城投金沙府助攻了。

　　所以預測武昌首府價格應該介于綠城梧桐里和城投金沙府之間；而項目隔壁的橡樹灣小區，目前二手房成交價在1.8-2.1w/㎡左右。武昌首府的價格預測會在1.8-2w左右。

　　其實這個預測的價格，相對于它的13400元/㎡的樓面價是偏低的；但是在現在的這個市場，M1地塊偏剛需剛改，定價上會低一點；后面的M2地塊產品據說偏改善點，至于M2地塊的價格，還得看后續的市場走勢而定。

　　這個單價再加上98㎡起的小面積產品，武昌首府的總價大概會在200萬左右，應該算是武昌二環的一個較低門檻了。

　　總體來說，這個項目主打一個比我配套好的沒我便宜，比我便宜的沒我配套好；對于預算有限，但想在武昌二環內置業，需要地鐵通勤的購房者，不妨可以等等這個項目的小面積產品。

　　更多項目詳情可查看下面的測評！

　　一、加推房源

　　武昌首府共有2個地塊，其中M1地塊2棟樓，1#14層，層高3米，2個單元，2梯2戶；2#46層，層高3米，1個單元，4梯5戶。

　　M2地塊5棟樓，圍合式布局，3#32層，4#分別為39、45層，5#44層，6#分別為28、46層，7#13層。

　　首開的是M1地塊1#和2#，其中1#全是119㎡戶型；2#戶型呈現L型分布，從西向東分別是112、98、98、112、98㎡戶型，其中拐角處是112㎡戶型；整體優化后優化后得房率約85%左右。

　　二、樓盤整體數據

　　項目規劃總建筑面積19.17萬方，計容總建筑面積14.32萬方（其中住宅面積12.89萬方，商業及商務面積14296.81平米，其他配套4362.15平米），非計容面積4.86萬方，容積率3.92，綠地率30%，車位1250個。

　　項目分為M1地塊和M2地塊，M1地塊為2棟住宅樓，總戶數254戶；M2地塊為圍合式布局，主要為5棟住宅樓，總戶數742戶；兩個地塊總戶數996戶。

　　三、拿地情況

　　2022年12月27日，P（2022）134號地塊被武漢地產集團有限責任公司以底價191900萬元拿下，樓面價約13400元/平。

　　P（2022）134號地塊位于武昌區楊園街（國棉二廠），地上規劃用地面積38240平方米。其中M1地塊規劃凈用地面積7640平方米（含軌道控制線用地面積1943平方米）；M2地塊規劃凈用地面積31200平方米（含軌道控制線用地面積4417平方米，防護綠地2831平方米）。最大計容建筑面積控制在143280平方米以內，其中商業建筑面積14328平方米。

　　拿地點評：這塊地容積率較高，而且分成兩個完全隔離開的地塊；其中M2地塊北側有在建中的地鐵10號線，或許有所影響；13400元/㎡這個樓面價在現在的市場來看有點高了。

　　四、項目地段、交通、配套

　　1、區位

　　大區位上看位于武昌區和平大道和鐵機路交匯處，屬于楊園鐵四院板塊，在武昌和青山的交界處。

　　東北面是國盛路、金鑫家居；東南面是和平大道、武漢理工大學（余家頭校區）、融僑濱江城美域；西南面是鐵機路、楊園新村；西北面是橡樹灣。

　　區位點評：大區位上位于武昌二環內，和平大道中軸線上，輻射青山和武昌濱江商務區。從微觀上來看，住宅地塊位于楊園鐵四院板塊，周邊是成熟小區。

　　2、交通

　　自駕方面：項目門口就是和平大道，通過和平大道直接上二環或內環線，通往青山、江岸、武昌主城都很方便；還可以通過鐵機路通往臨江大道，友誼大道，非常方便。

　　項目門口有二環線高架橋的上下橋匝道口，上下二環線很方便；和平大道主路加輔路是雙向10車道，非常寬敞，基本沒有堵車的風險。

　　鐵機路是雙向四車道。

　　地鐵方面：項目M2地塊基本緊鄰地鐵5號線余家頭站C出口，后期這里也會是地鐵10號線的余家頭站；M1地塊距離地鐵5號線余家頭站D出口不到100米。地鐵5號線連通青山、武昌主城和白沙洲；地鐵10號線連通漢口火車站，武漢火車站。

　　項目東北面正在修建中的地鐵10號線，修好后雙地鐵交匯，地鐵出行非常便利。

　　公共交通：門口就是和平大道余家頭公交站，有多條公交線路經過；鐵機路上還有372的公交車站。

　　交通點評：項目門口是和平大道主干道，主路加輔路足足雙向10車道，完全無堵車的擔心，通過和平大道上下二環線非常方便，可以快捷通往武漢三鎮；位于地鐵5號線余家頭站地鐵口，還有在建中的地鐵10號線，屆時雙地鐵交匯，地鐵出行也很便利。

　　3、配套

　　商業配套：鐵機路上有很多成熟的社區底商，能滿足日常所需；項目3公里范圍就是龍湖武漢濱江天街、武昌萬象城、京東MALL、中商世界里、武商城市奧萊、奧山世紀廣場、群星城，同時和項目僅一江之隔就是武漢天地商圈，這些商業體均在項目自駕10分鐘車程范圍內。

　　教育配套：按照2024年武昌入學劃片來看，項目地塊對口九年一貫制學校-武漢市楊園學校，從M1地塊步行到楊園學校約700米。

　　據置業顧問透露，在M2地塊附近有個教育地塊，預計會引入一個九年一貫制學校，項目后期預計要對口這個新學校。

　　醫療配套：項目對面就是武漢中原醫院，自駕約30分鐘可達武漢大學人民醫院。

　　生態配套：項目西面就是武昌江灘公園，從M1地塊過去也就700米左右，步行可達。

　　配套點評：項目位于武昌的余家頭成熟住宅片區，周邊生活配套比較齊全，能滿足日常所需；和平大道主干道大型商業綜合體較多，自駕10分鐘可達，地鐵約2-3站。

　　項目目前對口九年一貫制學校-武漢市楊園學校，步行約700米左右；后期可能對口旁邊教育地塊的新學校。