深圳中洲迎璽二期預計8月取證入市 將推售約746套92-166㎡三四房

　　龍華北站大熱門新盤中洲迎璽花園在5月又火熱出圈了，5月實際網簽量位列龍華第名，高達102套，這還是持銷階段的新盤，熱度可見一斑！

　　對比北站周邊新盤，中洲迎璽花園優勢突出，大花園大社區、超寬樓間距且車位比充足，而且房價只要6萬塊，性價比超級高。

　　中洲迎璽二期預計6月底開放樣板房，傳價格超驚喜，預計與一期差別不大，5字頭起，面積約92-166㎡3-4房，預計有746套房源，坊間戶型圖已對外曝光，共計11個戶型，選擇更多樣，已經建了20層左右，預計8月取證入市！

　　目前中洲迎璽一期還有少量房源在售，目前內部價更優惠，8.5折+贈6.8～8.8萬家裝禮包+購物卡+物業費，還有媒體將近x個點的返利優惠，折后單價5.8萬起，總價576萬起能上車北站最大純粹花園社區的正統3房，推出面積約93-136㎡3-4房，還在深外龍華學區范圍內，是目前龍華區域非常有價值的新盤。

　　中洲迎璽花園項目總建面約50萬平，規劃約2669套商品房可售，是北站最大體量住區，并且無保障房、回遷房，也是容積率最低僅4.24，車位最充足超過1:1的項目，非常稀缺的大花園大社區，光花園占地就有1.67萬方，擁有超大泳池等，規模占居整個超核50%的居住體量因此也極具吸引力。

　　中洲迎璽二期的戶型面積為92-166㎡三至四房，具體面積段為，92-95-97平3房2衛，114-115-120平4房2衛，131-136-140-141-166平闊綽4房2衛。整體戶型比較方正，多為南向和南北通透，通風采光好，得房率較高。

　　周邊房價

　　目前北站周邊的新盤有中海瓏悅理和超核紫云府，備案均價7.24萬，折后均價6.5萬左右。

　　紫云府主推82-93㎡3-4房，賣了6成左右，還算可以。中海瓏悅理主力面積約88-129㎡，目前去化一般。

　　中洲迎璽花園折后均價6.15萬，總價最低約570萬能買到96平3房，二期價格預計和一期差不多，產品方面也相比周邊競品更有吸引力，性價比和產品力兼具。

　　二手房小區主要集中在深圳北站的西南角，成交價格在7萬以上。

　　龍悅居主要是小戶型，最近成交基本在6-6.5萬之間，由于此前是安居房，品質和產品上差異大，因此價格不好直接對標。

　　圣莫麗斯、熙園山院都是大戶型，目前購入的價格也要7-8萬/㎡；而萊蒙水榭山的定位比前面兩個還要高，背山看水近公園的別墅區，最低購入的門檻價也要去到13萬+。

　　中洲迎璽地處北站核心，軌外道交通便利，周邊配套成熟，深外龍華學校加持，且是北站較為難得的純粹大社區，綜合素質比較硬。

　　但由于產權年限的短板，因此價格上再做讓步，將北站價格打到了6萬左右，價格有很大的優勢，因此這個盤不失為中部剛需偏改善的絕佳標的。

　　項目點評

　　優點：

　　1、靠近深圳北站，交通有很大優勢，集高鐵站和3條地鐵線，又是深圳中心位置，基本是去哪個區都方便。

　　2、共享華潤的綠芯公園和約13萬㎡萬象系商業，華潤運營商業的經驗未來肯定是個網紅打卡地。

　　3、占地面積約7.7萬㎡，有更好的采光，更大的花園，更寬闊的運動場所。

　　4、只有住宅，沒有保障房和回遷房，居住體驗更加純粹。

　　5、4.24低容積率住宅，2梯4戶/3梯4戶/3梯3戶，沒有等電梯的煩惱。

　　6、北站中綜合素質最好的新盤，當前折扣價格很有優勢，性價比很高。

　　不足：

　　1.北站產業導入一般，規劃周期長，目前周邊都在開發，三五年后配套才會比較成熟。

　　2.高峰期在龍華片區進關還是會比較擁擠。

　　3、學校辦學水平比較一般，且周邊學區較緊張。

　　4、地是92年批的，現在只有39年產權，續期流程并不復雜，就是二手交易貸款有影響。

　　5、戶型使用率一般，產品設計中規中矩。

　　產權問題讓很多購房者有所顧慮，首先產權可以續期，不會隨便沒收，貸款銀行按照建筑時間可以貸款55年，房子是2023年建的，即便20年后也還可以貸款30年，實際上的影響沒那么大，只是買家會對不確定下意識擔憂。

　　最后說下買房建議。

　　自住層面，這個盤沒啥問題，靠近北站樞紐，地鐵去哪都方便，高鐵通往全國各地，但有保持適度距離，免受噪音打擾，配套方面未來享有華潤商業和綠芯公園，目前在如火如荼建設中，相信不久就能面世，項目自身是大社區大花園，無回遷無保障，舒適度拉滿，戶型多樣能滿足不用人群需求，最后價格是必殺技，性價比杠杠的。

　　投資層面，目前價格處于最低位置，北站片區可以說是整個龍華最具前景和概念的區域，中央商務區建設也在穩步推進中，這幾年也加快補齊配套的短板，小區自住舒適、區域發展潛力大、價格有優勢，未來投資回報率可以期待。

　　項目簡介

　　項目原中洲黃金臺，定名為中洲迎璽花園，位于龍華民治街道，西北毗鄰中海瓏悅理家園，東北毗鄰超核中心潤府。

　　北站片區是整個龍華最具潛力的區域，也被稱為龍華中央商務區，北站作為全國最重要的交通樞紐之一，能帶來密集的人流和商務合作，城市中心地位難以撼動。以前這邊配套欠缺，但華潤進駐后，將帶來升級版的華潤城商業以及萬眾期待的城市綠芯公園，能比較好的提升北站的居住體驗和配套的豐富度。

　　中洲迎璽花園地塊由兩部分組成，總用地面積7.73萬㎡，總建筑面積50.7萬㎡，計容建筑面積33萬㎡。項目分三期5個批次開發，一期開工建設約4萬㎡，規劃面積16.9萬㎡。一期預計10月入市，二期一批次預計2024年中旬入市，三期預計2027年入市。規劃容積率4.16，預計會提供3000套住宅。

　　12月17日一期盛大開盤，打85折，折后最低單價5.68萬/㎡，總價約564萬起，把龍華7.24萬均價干到了6.15萬，少了1萬/㎡，卷爆整個深圳市場，歷經4個多小時最終銷售約417套，去化64.9%，攬金29億。

　　二期的戶型產品本次和一期相差比較大，選擇更多樣化，使用率據說有所提升，預計折后價格還是在6萬左右，想要抄底北站的最佳樓盤選擇。

　　區域價值

　　龍華此前一直被吐槽為福田的睡城，其實這也沒什么，只要距離足夠近，城市配套夠成熟，睡城也能睡出價值。

　　比如紅山，此前一直是龍華最熱門的買房片區，城市面貌嶄新、新房次新房居多，規劃整齊有秩序，商業、學校、地鐵等一應俱全，是非常宜居的純住區。

　　所以新盤供應一直往這提供，但是去年開始北站開始加快住宅和商業用地的供應，再次將民眾的目光聚焦到這，華潤超核中心超級綜合體的面世，也讓人看到“宇宙中心”未來價值的希望。

　　中洲迎璽所處的北站樞紐片區，屬于龍華正逐步構建的“一圈一區三廊”空間格局中的“深圳中央活力區”范圍。

　　依托龍華納入都市核心區契機，北站片區將建成國際商務區，中心老城區將建成市級核心商圈，梅林關片區將建成南部門戶樞紐，合力打造國際總部基地、大灣區現代服務業擴大開放實驗區，形成集商業商務、文化時尚、休閑娛樂、 高端居住于一體的深圳最具都市活力的區域之一。

　　此外，項目緊靠北站商務中心，總部商務新坐標。

　　北站商務中心規劃約60棟商務辦公樓、約5-7個城市商業綜合體、約6-9個四星級及以上酒店，計劃引進20-30家大型總部企業及上市公司，還有6至9家四星級以上酒店，集聚25萬商務精英，將打造城市會客廳。

　　整體看，片區整體發展是比較完善的，項目周邊除了北站四周還有一些待開發空地外，基本以成熟商品建筑/住宅為主，城中村也有，只不過分布較少，且規模相對較小，所以項目周邊城市更新少。

　　交通配套

　　中洲迎璽花園項目距離深圳北站約400米，深圳北站交通樞紐不止有通往全國各地的高鐵，還有地鐵4/5/6號線直接在此接駁。

　　通過4號線深圳北站向南抵達福田中心區，或直接換乘地鐵5號線到南山、羅湖中心區，到那個區都不遠。

　　未來還有地鐵22號線和27號線無縫接駁，其中27號線會臨近設有樟坑站。

　　地處深圳中軸，自駕出行各個片區比較便捷，到深圳北乘坐高鐵出行步行可達。

　　教育配套

　　目前是龍騰學校（九年制），深外龍華校區大學區內（目前的學區范圍，后期存在不確定性因素）。據了解，深外龍這幾年成績不錯，去年首次初三學子參加中考，就在龍華區一舉奪魁，比肩龍華TOP學府-“深高北”

　　但旁邊華潤代建的九年制學校（深圳格治中學民治校區）會被納入，具體以教育部門劃分為準。

　　教育配套

　　項目毗鄰13萬平的龍華版萬象城（在建中），未來的超級網紅打卡地。目前已經建成的大型商圈中，星河coco city距離項目約1.2公里，龍華天虹、紅山6979距離約在2公里左右。

　　休閑配套

　　附近有16萬㎡綠芯公園、北站中心公園。另外，周邊還有深圳市文化館新館（建設中）、深圳市美術館（在建）、深圳市第二圖書館（在建），演藝館、展覽館、簡上體育綜合體等人文配套設施已投入使用。