萬科魅力花園成交量重回第一！ 剛需小戶超級吃香

　　說起來，萬科魅力花園真的是個非常神奇的小區，項目常年霸占蘇州次新成交榜首，一度將第二名狠狠甩開!

　　今年項目曾經很長時間內被吳江區的首開玖瓏花園甩開，但最近，萬科魅力花園再次反超，且成交價也進入歷史最低價!

　　這個小區究竟有什么魅力?為什么剛需如此愛ta?今天就來仔細看看!

　　大體量小區，主打剛需小戶

　　萬科魅力花園算是個體量比較大的小區，也算是萬科在中央公園板塊的老項目了。

　　小區的推廣名先后用過萬科VC小鎮、萬科北宸之光等，實際備案名為萬科魅力花園。

　　萬科魅力花園地塊是2013年6月21日，萬科以總價20.8億拿下的2013-G-40號地塊，樓面價5002元/平方米，溢價率82.46%。

　　整個小區共分為三期，由10幢洋房和19幢高層組成。

　　其中10棟9層，17棟34層，1棟32層，1棟30層，項目南側自帶3萬方商業，可有效補充社區配套。整個小區總計4710戶，車位3823個，車位配比1:0.8.車位還是比較緊張的。

　　小區一共有5個出入口，分別位于南面(2個)、西面、東面(2個)。

　　小區詳情

　　小區地址：相城區御窯路與安元路交匯處

　　開發商：萬科

　　所屬區域：相城 活力島(中央公園)

　　占地面積：138600平方米

　　建筑面積：520000平方米

　　建筑類型：10幢洋房+19幢高層

　　裝修情況：精裝修

　　規劃戶數：4710戶

　　車位數：3823個

　　容積率：3

　　綠化率：37%

　　物業公司：蘇南萬科

　　物 業 費：2.46元/㎡·月

　　2013年12月29日，萬科魅力花園項目首次開盤，售價12500元/平，項目最后一次領取預售證在2017年11月，價格已經到了18000元/平左右。

　　萬科魅力花園整個項目分為三期，在交房時間是也有一定的差異，一期2015-2017年交房;二期2018年交房;三期2019年交房，所以在稅費上也會有差異，一期主要是洋房，小戶型主要位于高層，是二期和三期。

　　小區內部維護的還不錯，萬科物業口碑一直都不錯，不過小區停車位一直比較緊張。

　　而且小區體量比較大，高峰期進出可能需要排隊!

　　項目的高層部分整體居住密度還是比較大的，基本都是34F，大多都是2梯6戶或者7戶，中間有連廊連接，出行高峰期等電梯時間還是比較久的。洋房部分為1梯2戶，舒適度更高。

　　位置尚可 中央公園板塊

　　萬科魅力花園算是活力島板塊或者說現在的中央公園板塊，項目北部是近年來相城區發展比較快的片區

　　從周邊界面來看：

　　北側：嘉境天成;

　　南側：玉成花園三期

　　東側：規劃為科研用地;

　　西側：玉成幼兒園和小學;

　　從周邊配套來看，目前也基本比較完備了，項目自帶3萬平商業街，目前可以滿足基本生活需求，南面的永隆金街也是一大補充。

　　北面1公里之內有已經開業的大悅春風里和即將投入使用的婦幼保健院。

　　教育資源上，項目西邊一路之隔就是玉成幼兒園和玉成實驗小學，這也是該小區2022年的施教區。

　　中學方面，該小區2024年的施教區劃分情況為蠡口中學、蠡口二中共享施教區，這兩所學校都在項目東北側，距離都在2公里之內。

　　小區西南側有私立學校蘇州外國語學校，西北側也有山峰國際雙語學校。

　　交通條件上，項目西側就是主干道御窯路，距離中環快速路在1.5公里左右，自駕出行還是比較便利的。軌道交通上，4號線姚祥站在1公里之內，2號線蠡口站距離稍遠點，但也在1.5公里以內。

　　整體來看，萬科魅力花園周邊配套目前入住的話基本可以滿足日常所需，未來伴隨北面片區的發展，配套上會有所增強。

　　小戶型居多 裝修交付

　　萬科魅力花園整個小區的戶型還是比較多的，涵蓋了兩室、三室、四室等房屋套型，建筑面積段在68-115平左右。

　　建筑面積約68平 2房1衛

　　這是該小區的最小戶型，只有1幢樓有該戶型，數量是比較少的。

　　戶型點評：整個戶型還是比較局促的，套內面積在54平左右，做了兩房，客廳開間比較大，房間略顯緊湊。

　　建筑面積約83平 3房1衛

　　這是萬科魅力花園二手房成交的主力戶型之一，建筑面積在83-84平左右，基本都是34F高層，實際套內面積在66平左右。

　　戶型點評：比較經典的小三房戶型，三開間朝南，雙臥室帶飄窗，三房設計功能性也比較足。因為都是中間戶，所以在通風條件上稍微差點，整體還是不錯的戶型。

　　建筑面積約85平 3房1衛

　　這一戶型遇上個戶型面積差了1-2個平方，戶型設計上差別比較大，整個戶型比較狹長。

　　戶型點評：只有兩開間朝南，戶型也比較狹長，采光條件上稍差點。客衛做了完全的干濕分離，對于只有1衛的戶型來說，使用效率大大增強。戶型利用率還是比較高的，沒有走道等浪費面積。

　　建筑面積約96平 4房1衛

　　95平左右的戶型有兩種，都是4房1衛的設計，算是上一個戶型的加強版。

　　戶型點評：東邊戶的戶型，四個房間全部在東側，整體比較擁擠，但對于人口比較多，又預算有限的家庭來說，四房的居住功能性還是筆記足的。

　　戶型點評：書房與主臥公用一個門，私密性上稍微差點，可以用作兒童房或書房。還是與上個戶型問題比較一樣，居住功能比較強。

　　由于是裝修交付，所以基本買點家具就能住了，不過需要提醒的是，有些戶型北陽臺可能需要自己改造，具體還是要看房源情況。

　　以83平戶型來看，廚衛都已經裝修好了，臥室內預留了衣柜的位置，收拾收拾基本可以住了。

　　成交情況 歷史最低價

　　現在來看一下萬科魅力花園的二手房成交情況。

　　根據貝殼數據顯示，自2016年開始，萬科魅力花園就陸續有二手房成交，至今，已有750套二手房成交。

　　其中，2023年萬科魅力花園二手住房共計成交198套;2022年萬科魅力花園二手住房共計成交192套;2021年萬科魅力花園二手住房共計成交171套;2019年萬科魅力花園二手房成交75套;2018年則成交了9套二手房;2017年、2016年則分別成交了8套、1套。

　　從目前來看，從2016年至2022年，2023年是萬科魅力花園的歷史成交最高峰，一共有198套二手住房成交。其次是2022年的172套。

　　今年以來，萬科魅力花園已成交了96套二手住房。

　　具體來看一下2023年和2022年萬科魅力花園的二手住房成交情況。

　　2023年，萬科魅力花園共計成交了198套，月均成交約17套，套均成交面積88.85平，平均單套總價184萬元；

　　2022年，萬科魅力花園共計成交了192套，月均成交約14套，套均成交面積89.57平，平均單套總價201萬元；

　　從2022年和2023年的二手住房成交來看，其買房人的需求是差不多的，不過平均總價是下降的，置業成本有所降低，下降了16萬元。

　　根據貝殼信息顯示，在近90天，萬科魅力花園有46套成交，近30天帶看了749次。

　　整體來說，在近90天內成交量這是真的很不錯，有46套二手住房成交，而其帶看日均為25次，熱度也高，且成交效率是比較高的，可見是目標客群。

　　目前，萬科魅力花園有288套掛牌在售，掛牌均價為19869元/平。

　　整體來說，掛牌量是還是挺多的，可見，業主們都在出手，當然對于買房人來說，選擇空間就多了。

　　相較于今年4月份，掛牌量有所下降，掛牌均價則是有所下降：21180元/平→19869元/平，下降了1311元/平。

　　相較于去年12月份，掛牌量有所上漲，掛牌均價則是有所下降：從21939元/平→19869元/平，下降了2070元/平。

　　相較于去年4月，掛牌均價也是持續走跌，從23413元/平→19869元/平，下降了2233元/平。

　　相較于去年1月，掛牌均價也是有所下跌，23464元/平→19869元/平，下降了3595元/平。

　　相較于2022年5月份，則其掛牌均價則是下降了：25020元/平→19869元/平，下降了5151元/平

　　在2年多來，其掛牌均價下降了21%。

　　來具體看一下其成交均價。

　　從成交均價上來看，從2017年至2020年，這4年來，萬科魅力花園的成交均價是一路上漲的。而到了2021年，則其成交均價有所下跌，回到了2019年。

　　2016年，成交均價是20005元/平；

　　2017年，成交均價是18798元/平；

　　2018年，成交均價是21685元/平；

　　2019年，成交均價是24878元/平；

　　2020年，成交均價是25445元/平；

　　2021年，成交均價是24870元/平；

　　2022年，成交均價是22465元/平；

　　2023年，成交均價是20656元/平；

　　2020年25445元/平的成交均價，是8年來的歷史成交最高價位。其次是2019年的24878元/平。

　　從2020年之后，萬科魅力花園的成交均價一直下降，2023年其成交均價為20656元/平，比2018年的還低了。

　　今年以來，萬科魅力花園的二手住房成交均價為17647元/平，直接跌破2017年的價格。

　　今年以來，萬科魅力花園的單套平均成交總價為156萬元，其200萬以內的成交套數為92套，占比為96%。

　　對于總價預算在200萬以內的剛需族而言，上車還是較為不錯的。

　　整體來看，萬科魅力花園的劣勢主要在于高層梯戶比和小區車位比上要差點。但其優勢很明顯，項目比較新，但大部分都已經滿兩年，稅費上有所減少。萬科、精裝、小戶型、低總價、萬科物業，這些對于購房者來說都比較有吸引力。

　　而且中央公園板塊近年來的爆發也是有目共睹的，小區配套在不斷成熟，板塊新房價格上基本穩定在2.7-3W左右，且以大戶型為主，萬科魅力花園的裝修小戶比較稀缺。對于預算在200萬以內的來說，萬科魅力花園算是個比較值得的考慮選項。

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