「綠城沁香園」預計11月3日開放售樓處&樣板間！預計售價9萬/㎡以下

　　原標題：大平層、別墅起飛!新房3字頭板塊，這個200萬以內小區最好賣

　　吳中太湖新城這幾年真的的光速起飛，板塊內早就已經是純改善，大平層是新房項目產品主流!

　　今年，更是拍出來一宗別墅用地，可以說基本上是改善聚集地!

　　那么，普通人想要買吳中太湖新城還有機會嗎?有!吳中太湖新城板塊守門員——次新房新城灣語城/新城郡未來!2字頭的成交價，還有100平以下小戶型，值得買嗎?

　　高層小區 車位配比較低

　　新城灣語城，曾用名郡未來。該小區位于蘇州市吳中區金碧街299號，屬于吳中太湖新城板塊。該項目地塊是新城在2014年競得的蘇地2014-G-24號地塊，成交樓面價3067元/平米，溢價率16.59%。

　　該項目分為兩宗小地塊，分為東西兩個小地塊，分為三期，西地塊為一二期，東地塊為三期。整個小區建設有16幢高層住宅，共計2542戶，總停車位2043個，車位配比稍有不足。

　　小區詳情

　　小區地址：蘇州市吳中區金碧街299號

　　開發商：新城

　　所屬區域：吳中太湖新城板塊

　　占地面積：74000平方米

　　建筑面積：340000平方米

　　建筑類型：16幢高層

　　規劃戶數：2542戶

　　車位數：2043個

　　容積率：2.8

　　綠化率：37%

　　物業公司：新城物業管理有限公司

　　物 業 費：2.12 元/平米·月

　　2015年6月至2017年，小區共計8次領取預售證，價格也從15年的不到1W漸漸走向了2.4W。

　　需要說明的是，新城灣語城的一期為毛坯交付，二期為裝修交付，三期也是毛坯交付。

　　小區同樣是采用的新城自己的物業，社區內綠化率還是比較高的，達到了37%。也是設計了中央景觀和兒童游樂區等設施。

　　小區交房時間并不算很久，整體也是比較新的。

　　戶型比較多，但小戶型少

　　新城灣語城的戶型面積整體還是比較多的，主要是3房和4房戶型。建筑面積段在95-140平左右，選擇范圍也是比較廣的。

　　建筑面積約95平

　　戶型點評：這是新城灣語城的最小三房了，戶型面積在95平左右，北面的儲物間為空中花園，需要自己改造。整個戶型是比較狹長和緊湊的，基本沒有過道等浪費空間。設計上來看，只有兩開間朝南，采光條件比較一般，但整個戶型每個功能區基本都有采光窗，還是比較不錯的。

　　建筑面積約100平

　　戶型點評：這一戶型是比較方正的3房設計，三開間雙臥室朝南，且都帶有飄窗，室內空間有所延伸。北書房同樣是需要自己改造。整體來看，戶型還是比較不錯的。

　　建筑面積約122平

　　戶型點評：這是3房2衛的房屋套型，設計上來看，放到現在也是不過時的。整個戶型贈送空間也是比較多的，北書房，北陽臺和南向雙聯陽臺都是有一半的贈送空間。主臥設計了明衛，私密性比較高。

　　建筑面積約142平

　　戶型點評：這一戶型是4房2衛的設計，比較適合大家庭，戶型設計上也是比較不錯的，算是上個戶型的放大版。

　　灣東片區 界面成熟

　　新城灣語城位于吳中太湖新城灣東片區，算是板塊內比較成熟的區域。

　　周邊界面來看，北面是吳郡小學，不過目前被華中師大附屬蘇州太湖中學借用。

　　小區東面是規劃的鄰里中心和已經投入使用的吳郡幼兒園。南面是住宅小區融創壹號院和公交首末站，西面則是蘇州灣大道。

　　周邊配套上來看，也是比較齊全的。

　　交通條件上，項目距離地鐵是有一段距離的，大概在1.8公里左右。

　　公共交通上，周邊有蘇州灣大道東太湖路北、東太湖路蘇震桃東、東太湖路東、吳郡小學、吳郡路君益路等公交站臺。

　　目前自駕比較方便，項目西面就是蘇州灣大道，前往西環、南環、并可通過蘇州灣大橋或松陵大橋前往吳江蘇州灣。

　　商業上面，北面500米之內就是已經開業的歌林小鎮和永旺夢樂城，這兩個商業體也是目前吳中太湖新城比較大的商業體。

　　在小區的西側有橙天里，即蘇州地下空間和金融街融悅灣和天鵝港華庭的商業綜合體。

　　教育資源上，小區東側的吳郡幼兒園已經投入使用了。2024年的施教區劃分中，新城灣語城的小學施教區為華東師范大學蘇州灣實驗小學吳郡校區和華中師范大學附屬蘇州實驗中學。

　　整體來看，該小區周邊整體規劃為住宅、學校、商業等，是一個宜居片區。

　　成交情況

　　現在來看一下新城灣語城的二手房成交情況。

　　根據蘇州貝殼數據顯示，自2018年開始，新城灣語城就陸續有二手房成交，至今，已有192套二手房成交。

　　其中，2023年新城灣語城二手住房共計成交33套;2022年新城灣語城二手住房共計成交28套;2021年新城灣語城二手住房共計成交35套;2020年新城灣語城二手房成交了14套;2019年則成交了17套，2018年成交了3套。

　　從目前來看，從2018年至2023年，2023年是新城灣語城的歷史成交最高峰，一共有40套二手住房成交。其次是2021年，有35套。

　　今年以來，新城灣語城目前有62套二手房成交，這個成交量是較為不錯的。

　　具體來看一下2023年和2022年新城灣語城成交的二手住房的具體情況。

　　2023年，新城灣語城共計成交了40套，月均成交約3套，套均成交面積108.07平，平均單套總價238萬元。

　　2022年，新城灣語城共計成交了40套，月均成交約3套，套均成交面積105.81平，平均單套總價244萬元。

　　根據鏈家網信息顯示，在近90天，新城灣語城有14套成交，近30天分別帶看了160次、437次。

　　整體來說，在近90天內成交量是真的很不錯，其中，西區的帶看次數是不錯的，熱度挺高。

　　目前，新城灣語城有266套掛牌在售，掛牌均價為分別為西區19335元/平、東區23109元/平。

　　整體來說，掛牌量是真的挺多的，可見，業主們都在出手，當然對于買房人來說，選擇空間就多了。

　　來具體看一下其成交均價。

　　從成交均價上來看，從2018年至2022年，這3年來，新城灣語城的成交均價基本是一路上漲的：18785元/平→23978元/平，不過到了2021年，則略微有點下降，但降幅不大。

　　2018年成交均價是18785元/平；

　　2019年成交均價是21978元/平；

　　2020年成交均價是23978元/平；

　　2021年成交均價是23751元/平；

　　2022年成交均價是23104元/平；

　　2023年成交均價是22048元/平；

　　今年以來，新城灣語城整體成交均價為17764元/平，其中西區成交均價為17228元/平，東區成交均價為20080元/平.

　　2023年，西區成交均價為20996元/平，東區成交均價為23552元/平.

　　可見，從去年至今，其成交均價下降不少。

　　今年以來，西區單套成交總價為174萬元，東區成交均價為218萬元.

　　對于剛需族來說，其西區其實是有上車機會的。

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