佛山樓市大動作！自持房源轉售 市場格局或將生變

　　近日，佛山房地產市場迎來重磅消息，一批自持房源即將轉售，這一舉措無疑將給當前的樓市帶來不小的沖擊，其中金沙洲時代天境 996 套現樓的釋放尤為引人注目。

　　據樂居 2 月 20 日最新消息，時代冠峰苑(即時代天境)售樓部裝修工程已正式備案。若一切順利，該項目售樓部將于今年 5 月重新開放。備案資料顯示，此次裝修工程預算達 215.89 萬元，涵蓋土建、安裝以及一級銷售沙盤等內容，施工時間從 3 月 1 日持續至 5 月 1 日。建設單位佛山市南海錦里房地產經營管理有限公司隸屬里水公資旗下。值得一提的是，早在 2022 年，時代冠峰苑 5 棟自持租賃住房股權已全部轉讓給里水鎮屬公司，也就意味著里水鎮屬公司目前手握 996 套優質房源產權。此次售樓部裝修后，這些自持租賃房存在轉售的可能性。

　　回溯到 2019 年 4 月，時代地產以超過 31 億并配建 7.1 萬㎡自持租賃住房(70 年)的代價拿下時代天境項目，扣除配建后的樓面價至少 15749 元 /㎡，使其一度榮登金沙洲地王寶座。整個項目規劃有 11 棟住宅樓，截至當下，2 - 2 座(部分)、3 至 8 座已全部售罄，仍有 4 棟半房源處于待售狀態。這些未售房源以小戶型為主，1 座、2 - 1 座、2 - 2 座為一層 8 戶，樓高 34 層，戶型包括 55㎡一房、77㎡兩房;9 - 1、9 - 2 座為 2 梯 6 戶，樓高 32 層，戶型涵蓋 55㎡一房、76㎡兩房、80㎡兩房，妥妥的剛需產品。

　　回顧時代天境過往銷售情況，9 成購房者來自廣州，曾經均價在 3 - 3.9 萬 /㎡，清盤價也在 2.8 萬 /㎡左右。從貝殼平臺數據可知，目前二手放盤價在 2 - 3.5 萬 /㎡之間，近 2 年掛牌均價 2.98 萬 /㎡ ，但成交均價僅 2.18 萬 /㎡。由于未售房源均為剛需小戶型，為吸引購房者，其定價必然要極具競爭力，這也預示著其入市后極有可能沖擊二手房市場。從地理位置來看，時代天境坐落于里水金沙洲板塊，當前該板塊新盤基本售罄，僅有新希望金沙公館少量現樓在售。正在建設的里水有軌電車將沿里廣路鋪設，時代天境距離最近的永潤廣場站點約 700 米。

　　事實上，在 2024 年 10 月，佛山住建局等六部門印發的 “九條新政” 中就明確允許自持商品住房上市流通。對于因 “限地價、競自持” 競價規則產生的自持商品住房，在經政府同意并核算補繳相關費用后，可轉變為普通商品住房上市交易。這一 “限地價、競自持” 競買規則，是在中央 “穩地價、穩房價、穩預期” 調控要求下誕生的，旨在避免地價過高，當土地競買價格達到最高價時，轉為競自持商品房比例，自持房源作為租賃住房進入市場，助力構建 “租售并舉” 的房地產市場。

　　據樂居不完全統計，2017 - 2019 年間，佛山涉及競自持的住宅項目共有 22 個，配建自持面積總計超 37.7 萬㎡。這些項目大多位于不錯的地段，其中世茂望德、時代天境、保利同濟府、中糧瓏灣祥云、寶能云境臺、中海悅林熙岸這六個樓盤自持體量最大，最大達 8.28 萬㎡，最小也超 2.1 萬㎡。此外，還有 5 個樓盤自持面積小于 1000㎡，房源數量較少，幾乎可忽略不計。當年備受矚目的萬科全自持項目，萬科退地后地塊變更要求重新出讓，最終由中海以封頂價 32.8 億 + 4500㎡人才房競得，也就是如今的中海麗灣尚宸。

　　值得關注的是，位于禪城奇槎的中糧瓏灣祥云和世茂望德兩個項目，在新政落地后，已于 2024 年重新開售自持房源。中糧瓏灣祥云主打 96 - 192㎡江景現樓，均價約 1.8 - 2.1 萬 /㎡，毛坯交付，憑借合理價格、一線江景以及優質戶型等優勢，一經推出便持續熱銷。世茂望德自持部分 —— 望德 8 號還有 5 棟房源可售(含 1 棟人才房)，主打 87 - 196㎡準現樓，總價約 130 萬起，預計今年年中交付。這兩個項目位于禪城奇槎板塊，自持房源入市后，對周邊新盤和二手房市場均產生了一定程度的沖擊。

　　曾幾何時，開發商們在 “限地價、競自持” 的拍地規則下激烈角逐，為了獲取土地不惜接納 “自持” 資產，期望樓市一路向好。為追求利益最大化，他們常常將剛需戶型和梯戶比設計在自持房源上。時過境遷，如今這批高價競得的自持房源迎來入市流通的機會。面對當前低迷的市場現狀，政策從 “限自持” 到 “可轉售” 的調整勢在必行，盡管這一調整對新房和二手房市場帶來沖擊，但也實屬無奈之舉。不過，好在這批自持房源大多地段優越，只要價格合理，依舊不愁買家。 佛山樓市后續發展究竟如何，我們拭目以待。