托底大興土拍 民營建筑商呂保明有新算盤

　　大興黃村 0003、0011 兩幅住宅地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，然而，公示的 “碳化” 圖紙僅有黑白灰三色，樓棟數(shù)字模糊難辨，令不少關(guān)注者直呼費(fèi)眼，也引發(fā)了對房企摳搜不用彩色版的吐槽。

　　經(jīng)了解，這兩宗地于 2024 年 7 月由大興城建和北京大興發(fā)展集地聯(lián)合體以 21.46 億元底價(jià)競得。地塊并非純粹住宅用地，還包含 0404 - 0033 地塊 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、0406 - 0007 地塊 A334 托幼用地。拿地一個月后，北京興城發(fā)展建設(shè)開發(fā)有限公司(簡稱 “興城發(fā)展”)成立，注冊資本 21.46 億元，大興發(fā)展集地和大興城建分別持股 84.1561% 和 15.8439%。

　　興城發(fā)展的高管設(shè)置頗為特殊，法人兼董事長為李立軍，經(jīng)理卻有三位，分別是王濤、劉然、韓朔，這在地產(chǎn)圈并不常見。其中，大興發(fā)展集地是大興土拍常客，由興福臨空持股 51%，萬興建筑集團(tuán)持有其余 49% 股權(quán)。而大興城建、興福臨空背后是大興國資委全資持股，萬興建筑則是以建筑與市政總承包等為主業(yè)的民營建筑企業(yè)，實(shí)控人為董事長呂保明，持股約 95% 。

　　值得注意的是，1 月 20 日，北京興坤建筑有限公司中標(biāo)黃村項(xiàng)目售樓處及樣板間裝飾裝修工程，中標(biāo)價(jià) 937.6607 萬元。參與此次招標(biāo)的還有北京城建二建設(shè)工程等，其中不乏城建背景企業(yè)，且有投標(biāo)金額更低至 920 多萬的選手。興坤建筑與萬興建筑老板呂保明關(guān)系密切，此前大興發(fā)展集地旗下的亦生悅、亦生共悅、云璟悅等項(xiàng)目施工方均為興坤建筑，中標(biāo)金額頗高。但興坤建筑在施工過程中狀況不斷，多次被住建委處罰。例如亦生悅項(xiàng)目施工現(xiàn)場存在違反技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)行為，被北京住建委處罰 5500 元;云璟悅項(xiàng)目也被查出多條問題違反建筑業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，被大興住城委員處罰 5500 元 ，還因安全警示標(biāo)志缺失等問題被大興區(qū)應(yīng)急管理局處罰 2 萬。即便如此，大興發(fā)展集地仍將黃村項(xiàng)目工程大單交給興坤建筑。

　　在股權(quán)上，興坤建筑(曾用名：北京順德平市政工程有限公司)與萬興建筑并無直接關(guān)聯(lián)。其成立于 2019 年 1 月，注冊資本 1.5 億元，由呂海生、劉景旭、呂俊玲分別持股 72%、18%、10% ，呂海生為黨支部書記、董事長。呂海生與呂保明關(guān)系尚不明確，呂海生曾透露父親是建筑工人，他 1991 年出生，從小接觸工地，留學(xué)加拿大歸來后放棄金融高薪，進(jìn)入萬興建筑從一線工人做起，在萬興集團(tuán)擔(dān)任過多個重要職位，2022 年退出萬興建筑高管序列。目前，興坤建筑旗下兩家全資子公司已全部注銷。

　　從項(xiàng)目規(guī)劃來看，兩地塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，總用地面積約 4.94 公頃，總建筑面積約 12.27 萬㎡，地上建筑面積約 8.15 萬㎡ 。北區(qū) 0003 地塊用地面積 2.5 萬㎡，容積率 1.6.地上建面 3.99 萬㎡，地下 2.01 萬㎡，規(guī)劃 7 棟 6 - 10F 洋房，200 戶等;南區(qū) 0011 地塊占地 2.45 萬㎡，容積率 1.7.地上建面 4.16 萬㎡，地下 2.02 萬㎡ ，規(guī)劃 7 棟 6 - 10F 洋房，204 戶等。兩地塊布局相似，如同 “孿生”。項(xiàng)目以 170 - 210㎡大戶型為主，樓棟北邊有采光井，首層或有下躍戶型或地下室。不過，業(yè)內(nèi)對南五六環(huán)間無地鐵支撐 180 平米以上大平層的市場前景存疑。戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目在陽臺有所突破，南向大尺度開敞陽臺 + 飄窗不能封閉，北面設(shè)備平臺可改成開敞陽臺，以 210 平戶型為例，贈送面積約 18㎡ ，但南邊開敞陽臺分為兩段的設(shè)計(jì)較為奇特。此次興城發(fā)展請中外建工程設(shè)計(jì)與顧問有限公司參與住宅方案設(shè)計(jì)，中標(biāo)價(jià)格 592.891 萬元，而中外建曾因違規(guī)設(shè)計(jì)被罰款 10 萬。