深圳新房去化周期驟降引關注，樓市走向仍待觀察

　　近日，一則關于深圳新房市場的統計數據引發廣泛關注。截至今年 2 月底，深圳一手預售住宅庫存量為 30385 套，新房去化周期從去年高峰的 26 個月急劇縮短至 7 個月，新房 “庫存告急” 的消息迅速在市場上傳播，引發各界對深圳樓市是否見底并即將上揚的熱烈討論。不過，深入調查后發現，這一數據背后存在諸多復雜因素，不能簡單作為樓市走向的判斷依據。

　　新房去化周期作為衡量城市房地產市場供求關系的關鍵指標，一直備受業內關注。克而瑞研究中心總經理林波表示，業內普遍認為，去化周期超過 18 個月意味著市場庫存壓力較大，超過 “警戒線”;12 個月以內則處于相對健康的市場狀態;當去化周期低于 6 個月時，表明市場供求關系緊張，房價可能面臨上漲壓力。但對于深圳此次呈現的 7 個月去化周期，需要進行更細致的剖析。

　　記者多方走訪了解到，該數據的形成與數據統計口徑及計算方法密切相關。房地產庫存周期的計算公式為：庫存去化周期 = 當前庫存量 / 平均銷售量。這意味著，無論是當前庫存量的變化，還是平均銷售量的波動，都會顯著影響去化周期的最終數值。

　　從庫存量來看，根據廣東政務服務網 | 深圳市房地產信息平臺公布的數據，截至 2025 年 2 月，深圳月末可售新建商品房套數為 30385 套，月末可售面積達 3184756 平方米。深圳 58 安居客分析師吳春薇指出，目前深圳的待售新房規模依然龐大。一方面，2 月份僅可售住宅面積就超過 318 萬平方米，若將別墅及公寓等類住宅房源納入統計，整體體量更為可觀;另一方面，2 月正值春節假期，受傳統銷售淡季影響，多數房地產項目選擇避開這一時期開盤上市，導致新增供應量大幅減少。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉提供的數據也證實了這一點，今年 2 月，深圳僅有 3 個住宅項目獲批，批售面積為 9.6 萬平方米，環比下降 68.5%;當月僅有 1 個住宅項目入市，推售面積 7.8 萬平方米，環比下降 73%，市場供應明顯收縮。

　　在平均銷售量方面，發布 7 個月去化周期數據的機構采用的是近 6 個月的平均月度銷售面積作為計算依據。然而，多位行業分析師指出，按照行業慣例，計算去庫存周期通常以近 12 個月的數據為基準。深圳一家房產機構分析師表示，自去年四季度以來，深圳房地產市場成交量有所回升，若僅按照近半年的成交數據計算去庫存周期，數值確實會相對樂觀。但如果將時間跨度拉長至近一年，所呈現的數據將更能反映市場的真實情況。克而瑞數據顯示，今年 2 月深圳一手住宅(含普通住宅、別墅)的庫存去化周期約為 12.9 個月，環比上月縮短 0.9 個月;中指院的數據則顯示，今年 2 月，深圳新房(包括住宅及所有物業類型)可售面積約為 617.09 萬平方米，庫存去化周期為 14.92 個月，與 7 個月的市場傳聞存在較大差異。

　　此外，深圳房地產市場還存在明顯的區域分化現象。林波指出，寶安、光明、龍華等熱點區域的去化周期均低于 10 個月，市場需求旺盛;南山的去化周期在 12 個月左右，市場供需相對平衡;而坪山、大鵬、深汕等外圍區域則面臨較大的庫存積壓問題，去化周期較長，市場去化壓力依然較大。鄒少偉分析稱，盡管深圳新房去化周期連續六個月呈現回落趨勢，但受春節假期影響，2 月上半月市場交易較為清淡，下半月二手市場逐漸復蘇，成交活躍度快速回升至節前正常水平。吳春薇也表示，從一線市場的實際情況來看，除了市中心核心區域的優質新建住宅房源較為緊俏外，遠郊地區的項目去化情況仍不容樂觀。并且，據市場消息，預計三月份將有十幾個新項目集中入市，市場供應量將大幅增加，這也在一定程度上表明深圳新房市場尚未達到 “庫存告急” 的程度。

　　值得注意的是，當前市場成交量的回升在很大程度上是 “以價換量” 的結果。雖然部分位置優越、品質優良的項目折扣率有所回調，但大多數項目仍需依靠較大幅度的價格優惠來吸引購房者。中指院監測數據顯示，2025 年 2 月，深圳新建商品住宅平均價格同比下跌 0.33%，環比下跌 0.03%，樣本平均價格為 52652 元 / 平方米;二手住宅價格指數同比下跌 3.45%，環比下跌 0.13%，樣本平均價格為 67672 元 / 平方米，市場價格仍處于調整階段。

　　林波進一步補充道，深圳在去年出臺一系列樓市利好政策后，新房庫存量確實出現了大幅下降，市場修復速度較快。但這并不意味著市場已經觸底反彈，即將迎來新一輪上漲行情。從當前的庫存量和新房成交情況來看，深圳市場距離 “庫存告急”“供不應求” 的狀態仍有較大差距。

　　綜上所述，盡管深圳新房去化周期縮短至 7 個月這一數據引發了市場的高度關注，但綜合多方面因素分析，不能僅憑這一數據就斷言深圳樓市已經見底并將迎來上揚行情。未來，深圳房地產市場仍需通過穩定的市場供應、合理的需求釋放以及平穩的價格調整，逐步實現市場的健康、可持續發展。