上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金震蕩下行 業(yè)主降價(jià)爭(zhēng)搶客戶

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降價(jià)尋租成為必然。

　　2024年上半年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在沒(méi)有新項(xiàng)目入市的情況下，租金依舊震蕩下行，新租需求以及擴(kuò)租需求均表現(xiàn)不佳，部分區(qū)域受退租影響，空置率出現(xiàn)不同程度的增幅。

　　在需求不足的情況下，下半年還有新項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)整體空置率或?qū)⑿》仙饨鸪掷m(xù)下行。

　　租金震蕩下行，業(yè)主降價(jià)找客戶

　　CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，上半年，由于大型企業(yè)大規(guī)模退租現(xiàn)象較去年同期有所減緩，北京全市凈吸納量同比回升，錄得12.1萬(wàn)平方米。

　　凈吸納量是指在一定周期內(nèi)，市場(chǎng)中發(fā)生的所有新租、擴(kuò)租以及退組面積的加減總和，反映了市場(chǎng)活躍度的情況。

　　上述報(bào)告顯示，新租需求復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，盡管今年第二季度新租交易總面積環(huán)比提升30%，但上半年整體的新租交易數(shù)量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中，有超七成的活動(dòng)來(lái)自于搬遷，租戶主要遷往同區(qū)或鄰近子市場(chǎng)。

　　“這也意味著，如果一個(gè)寫(xiě)字樓搶到了一個(gè)租戶，其他寫(xiě)字樓流失了一個(gè)租戶，其實(shí)對(duì)整體市場(chǎng)是沒(méi)有太大貢獻(xiàn)的，甚至在搬遷過(guò)程中還會(huì)縮減面積，擴(kuò)租需求也未見(jiàn)改善。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示。

　　在需求復(fù)蘇緩慢的情況下，上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊承壓，各區(qū)域和各級(jí)別樓宇租金普遍下降，全市平均租金面價(jià)同樣本比上半年累計(jì)下跌4.6%至每月每平方米275.8元。其中部分高租金定位的樓宇和區(qū)域，或者老舊樓宇及其集中區(qū)域去化困難，租金跌幅較大。

　　戴德梁行發(fā)布的《北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2024年第二季度》的報(bào)告也顯示，二季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降3.9%，同比下降11.7%，即便是五大核心商圈（包括CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村）的租金也環(huán)比下降了3.8%，同比下降10.5%。

　　空置率方面，CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置小幅回落，受益于個(gè)別大面積需求落位，部分子市場(chǎng)的去化情況有所改善，其中CBD空置率在連續(xù)六個(gè)季度上升后首次下降。通州、王府井、東二環(huán)、燕莎及金融街區(qū)域，受企業(yè)整合至自用樓宇、縮面積或遷出所帶來(lái)的退租影響，空置率出現(xiàn)不同程度增幅。

　　仲量聯(lián)行《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》的報(bào)告也顯示，今年第二季度全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。對(duì)于望京空置率的變化，該報(bào)告稱，企業(yè)租戶阿里巴巴搬遷至自有園區(qū)，阿里中心望京B座已于二季度全部騰空，重新進(jìn)入租賃市場(chǎng)，在此影響下，望京空置率于二季度顯著上漲。

　　戴德梁行的報(bào)告則顯示，二季度五大核心商圈的空置率為12.4%，新型商圈的空置率則高達(dá)27.9%。其中通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的空置率達(dá)到65.4%，在所有區(qū)域中空置率最高。

　　需求持續(xù)承壓，下半年空置率或繼續(xù)拉高

　　需求不足、新增供應(yīng)是空置率走高的關(guān)鍵因素，加上絕大部分新增供應(yīng)位于非核心區(qū)，下半年租金水平還將下探。

　　戴德梁行的報(bào)告顯示，下半年，北京將迎來(lái)約42.5萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，其中九成以上位于非核心區(qū)。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍認(rèn)為，新項(xiàng)目的入市將繼續(xù)拉高市場(chǎng)空置率，短期內(nèi)成本控制仍是市場(chǎng)的主要租賃策略。“預(yù)計(jì)下半年，市場(chǎng)需求疲軟加上新增供應(yīng)將對(duì)租賃市場(chǎng)繼續(xù)施壓，市場(chǎng)租金水平或繼續(xù)下行。”鄧姍姍說(shuō)。

　　與此同時(shí)，降價(jià)、維穩(wěn)的租賃策略或讓企業(yè)更傾向于續(xù)租，這同樣可能拉低租金水平。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮對(duì)此表示，2024年將有大量租約到期, 或可為市場(chǎng)帶來(lái)新的需求機(jī)遇，但大部分業(yè)主提供的商務(wù)條款更加靈活, 企業(yè)的搬遷決策也更謹(jǐn)慎，原地續(xù)租比例預(yù)計(jì)會(huì)在2024年明顯升高。

　　無(wú)論是今年上半年還是下半年，在需求端趨勢(shì)不改的情況下，業(yè)主提供租金折扣以及更多樣的服務(wù)，從而吸引和保留租戶。

　　“面對(duì)更有利的選址環(huán)境，當(dāng)前租賃成本并非企業(yè)的單一考量因素，而是對(duì)區(qū)位交通、樓宇硬件、可持續(xù)性、物業(yè)管理、特殊功能配套、交付時(shí)間與便捷性、租約和使用靈活性等諸項(xiàng)條件都提出了更高要求。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部負(fù)責(zé)人袁慧表示。

　　孫祖天也分析稱，現(xiàn)在租戶非常關(guān)心成本，但不只關(guān)心成本，而是關(guān)注性價(jià)比，因此下調(diào)租金肯定是必要的。尤其對(duì)于一些高品質(zhì)樓宇，原來(lái)租金非常高，現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金下降對(duì)其去化幫助非常大。而品質(zhì)一般的樓宇，首先要滿足租戶的一些硬性需求，租戶才可能來(lái)談租金。

　　靈活辦公新趨勢(shì)

　　多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告均顯示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待進(jìn)一步夯實(shí)的大背景下，降本增效、以價(jià)換量仍是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主旋律。也因此，市場(chǎng)也在不斷調(diào)整，一些公司開(kāi)始探索靈活辦公的模式，還有企業(yè)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，繼續(xù)深挖共享辦公的機(jī)遇。

　　7月初，去哪兒網(wǎng)CEO陳剛通過(guò)全員信公布，將從7月15日起正式實(shí)施靈活辦公制度，員工每周三和周五可以自由選擇辦公地點(diǎn)，且無(wú)需經(jīng)過(guò)任何申請(qǐng)或?qū)徟鞒獭＿@是去哪兒網(wǎng)自去年10月開(kāi)始為期9個(gè)月的混合辦公試驗(yàn)之后，進(jìn)一步全面落實(shí)靈活辦公制度。

　　去哪兒網(wǎng)的回收數(shù)據(jù)顯示，員工對(duì)混合辦公的各個(gè)維度反饋正面：超過(guò)九成的員工認(rèn)為混合辦公后幸福感有明顯提升，員工主動(dòng)離職率在混合辦公后下降了三成。陳剛還表示，只要對(duì)公司業(yè)務(wù)和日常運(yùn)營(yíng)沒(méi)有負(fù)面影響，公司就將長(zhǎng)期推行這一政策。

　　靈活辦公是一種新型的辦公模式，尤其在疫情之后，國(guó)內(nèi)多家企業(yè)開(kāi)始探索靈活辦公的制度。

　　曾經(jīng)在共享辦公市場(chǎng)一舉成名的WeWork，如今也在探索靈活辦公帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2022年，已經(jīng)獨(dú)立出來(lái)的WeWork中國(guó)正式推出了“WeWork China Pass隨心座”，用戶只需按月付費(fèi)并進(jìn)行預(yù)約，便可在就近的WeWork社區(qū)辦公，或在專業(yè)的辦公環(huán)境進(jìn)行商務(wù)會(huì)見(jiàn)等。2023年，該產(chǎn)品又推出了周卡和日卡。到今年，該產(chǎn)品還將進(jìn)一步推廣至更多的輕資產(chǎn)項(xiàng)目中。

　　同傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)一樣，WeWork中國(guó)在拓展項(xiàng)目的過(guò)程中，也主要瞄準(zhǔn)存量市場(chǎng)，把現(xiàn)有的客戶穩(wěn)住，穩(wěn)定續(xù)約率。與此同時(shí)，在企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租賃采取謹(jǐn)慎態(tài)度以及縮減面積的同時(shí)，共享辦公的模式也可承接不穩(wěn)定期間的員工辦公需求。

　　對(duì)于當(dāng)下寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新趨勢(shì)，孫祖天表示，當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)對(duì)靈活辦公和共享辦公確實(shí)有需求，最近幾年這一市場(chǎng)總量比較穩(wěn)定，有個(gè)別運(yùn)營(yíng)商退出市場(chǎng)，還有新的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入市場(chǎng)。他進(jìn)一步表示，“它并不會(huì)替代傳統(tǒng)辦公方式。我們?nèi)ツ陮?duì)租戶進(jìn)行調(diào)查，固定辦公的需求在疫情之后有所回升，大部分公司還是希望有自己比較穩(wěn)定的辦公室。”孫祖天說(shuō)。