為了給入駐公司創造優惠條件,出租方往往會在租金、免租期、管理費、裝修、辦公家具等方面做出讓步。
為了爭奪租戶,部分地區的寫字樓市場開始了花樣招商。
近日,“琶洲寫字樓免租三年”的消息在廣州市場上不脛而走,引發關注的焦點不僅在于三年的免租期遠超行業平均水平,還在于相關寫字樓所在的板塊是互聯網大廠聚集的熱門CBD。
提供三年免租期的正是位于琶洲CBD的超甲級寫字樓環球夢大廈。不過,出租方并非寫字樓的業主鑫苑集團,而是從業主手中租下多層面積后再對外出租的二房東。不同從業者向
提供的資料顯示,二房東是一家名為“中城城市產融”的公司。
一名在廣州從事寫字樓招商的資深人士說,拉長免租期是業主用來吸引租戶的常見優惠措施,雖然不同的業主提供的免租期長度差距較大,但整體而言普遍不會超過半年。
如此看來,三年免租期頗具競爭力。
獲悉,環球夢大廈的業主直租報價為低區125元/平方米/月、高區155元/平方米/月。假設一家公司以125元/平方米/月的價格,向業主直接承租一間500平方米的辦公室,三年間,這家公司需要支付的租金總額達到225萬元,而如果向二房東承租就可以省下這筆費用。
不過,當
以租戶的身份向中介進一步了解情況,卻發現事情沒有那么簡單。
免租3年的“羊毛”不易薅
根據中介提供的資料,獲得三年免租期的前提是租戶滿足多個條件,而這些條件大部分需要租戶掏出“真金白銀”。
其中,最大的一筆支出是裝修費用。資料顯示,二房東以10平方米/人的人均使用面積對外出租,最低租賃面積為100平方米,最短租期為三年。由于交付標準不帶裝修,租戶需要按照800元/平方米的標準進行裝修,但裝修公司無法由租戶自主選擇,中介稱“基本相當于找(二房東)指定的團隊”。
此外,租戶還需按照150元/平方米/月的標準繳納6個月的押金,提前退租的違約責任即為6個月押金,而業主直租則只需“押二付一”。
為了獲得三年免租期,租戶不僅要繳納更高的押金,管理費也比業主直租高出約21%,其中,二房東的管理費為40元/平方米/月,而業主直租為33元/平方米/月。
此外,有兩名從業者提供的資料顯示,租戶的辦公用品、飲用水等由二房東以“不高于市場價”統一集采,租戶還需要在其指定的銀行開立賬戶,并通過該賬號發放員工工資,員工辦理信用卡亦應在該指定銀行辦理。
上述中介表示,獲得三年免租期的前提條件全部是“硬性條件”。如果一家擁有50名員工的公司向二房東承租一間辦公室,租賃面積為500平方米,這家公司在前期至少需要支付40萬元的裝修費和45萬元的押金,而三年租期支付的管理費則合計為72萬元。
而該公司向業主直接承租,不僅面積、裝修可以自己把控,押金壓力也會大幅減少。
在廣州從事寫字樓招商的資深人士黃樺說,租賃多大的面積主要取決于員工人數、公司預算和使用需求,“大概200平方米的公共區域可以坐下50個人,如果再加上會議室、老板辦公室、財務室等,整體300平方米也夠用”,而且一般業主不會規定辦公室的人均使用面積,更小的面積可以給更多人使用,“只要公司正常經營”。
該人士續指,如果租戶對辦公室進行裝修,裝修成本須視交付標準和寫字樓等級而定,“超甲級寫字樓對裝修材料要求較高,比如需要達到一定的消防標準,成本也相對更高。以天地墻交付的超甲級寫字樓裝修成本估計1000-2000元/平方米,上不封頂;如果帶裝修交付,預計500-1000元/平方米或者更低”。
盡管環球夢大廈業主直租報價為低區125元/平方米/月、高區155元/平方米/月,但貝殼找房的報價普遍介于110-130元/平方米/月。值得一提的是,中介提供的一間面積約為306平方米的精裝辦公室,租金約僅為108元/平方米/月,管理費為33元/平方米/月,如果租期同樣為三年,三年合計支付租金119萬元、管理費36萬元,但前期則僅需支付6.6萬元押金(注:押金為兩個月租金)。
市場現招商套路
也正是因為前期投入較高,當以租戶的身份咨詢“三年免租”相關方案時,中介往往建議按照常規的方法租賃辦公室。
盡管二房東以“孵化器”的名義對外招租,但一名廣州的孵化器招商人員指出,入駐孵化器的公司往往是初創公司,由于無需投入較高的成本,“(孵化器)適合輕資產創業”,雖然入駐要求由管理方制定,每個孵化器都會有差別,但市場上“常見的是提供物業的一方把辦公室裝修好,公司入駐即可辦公,部分孵化器鼓勵大學生創業,還會免費供其入駐”。
在多位從事辦公物業招商工作的人士看來,三年免租期更像是一種招商策略,近些年,為了吸引公司入駐,寫字樓、孵化器和產業園區在內的辦公物業在招商時更愿意向入駐公司讓利。
戴德梁行的數據顯示,今年第二季度,廣州甲級寫字樓租金降至2016年以來的最低,錄得每月每平方米142.5元;空置率雖環比2023年微降,但仍處于歷史較高水平,截至二季度空置率錄得 18.1%。
圖片來源:戴德梁行
為了給入駐公司創造優惠條件,出租方往往會在租金、免租期、管理費、裝修、辦公家具等方面做出讓步。“首先肯定是給出價格上的優惠,比如降低報價、降低成交價,有時候為了維持寫字樓本身的租金水平、保住老租戶,(業主)沒有辦法降價,才會使用其它優惠條件來增加競爭力”,黃樺表示。
常見的“其它優惠條件”包括免租期、提供裝修和免費停車位等,免租期往往與裝修情況、物業成熟度和出租方類型有關,“新樓開發商在無法降價的情況下可能會給租戶3-6個月免租期,成熟物業如果愿意讓新租戶重新裝修,免租期是2-3個月;二房東一般精裝修、帶家具出租,免租期一般為7-15天;聯合辦公雖也是精裝修、配家具,免租期可到1個月左右”,一般而言,免租期越長,租期往往也會隨之拉長。
個別城市的辦公物業甚至推出了租兩年送一年、租一層送一層的促銷措施。一名上海的辦公物業租賃中介表示,知名開發商位于閔行區的全新辦公樓目前的活動是“租兩年送一年,額外贈送車位,還可定制精裝、零成本入駐”,他坦承“天下沒有免費的午餐”,但為了吸引租戶,“出現這種招租噱頭也正常”。
黃樺原本在一家知名共享辦公公司負責廣州及周邊地區的招商工作,她說,2021年以來明顯感受到招商難度加大,現在一個共享辦公項目能夠維持在60%-80%的區間已經是比較好的了。
孵化器園區項目的招商人員李凱說,孵化器領域的處境也與寫字樓市場類似,“降租、免租期、送裝修都是基本操作了”。
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