租戶逃離、規模縮小 北京寫字樓市場出現大量空缺

　　市場觀察人士表示，北京的辦公樓市場因大型國有企業和科技巨頭離開市中心而受到沖擊，租金較去年同期下降了 30%。

　　他們表示，由于大型辦公樓租戶的搬遷旨在減少北京的“非核心”功能，釋放了大量商業地產，因此這種低迷可能會持續下去。

　　因此，根據中國房地產信息集團 (CRIC) 本月發布的一份報告，北京的整體辦公樓空置率已達到一線城市中的最高水平，在 2024 年第二季度達到近 18%。租金環比下降 3.7%，至每平方米每天 9.23 元。

　　“由于經濟不景氣、外資企業紛紛撤離，企業（總體而言）難以維持運營，中央商務區的寫字樓租金較去年同期下降了 20% 至 30%，”北京房地產經紀人馬曉宇說道。

　　中央商務區寫字樓的業主們發現空置空間激增，因為中化控股和中國華能集團等大型國有企業已將總部遷至位于首都西南約 100 公里處的雄安新區。

　　“業主們現在提供大幅的租金折扣和慷慨的免租期，以留住租戶并填補不斷增加的空置空間，”馬曉宇說道。“由于開發商不希望自己的掛牌價格顯得太低，他們免收幾個月的租金，以有效降低租戶的成本。”

　　領先的科技公司也已將辦公室遷出城市，進一步提高了空置率。例如，阿里巴巴集團控股公司最近將其北京總部遷至市中心 22.5 公里外的一個工業區，騰出了望京區超過 15 萬平方米的辦公空間。阿里巴巴擁有《南華早報》。

　　因此，北京東北部的望京和酒仙橋地區是幾家大型中國和國際企業集團的所在地，截至 6 月的三個月內，該地區的空置率環比上升 2.2 個百分點，達到 24.5%，是全市最高的。

　　據市場內部人士提供的數據，位于中央商務區的 62 層高樓三星大廈的空置率已升至近 20%，已將租金降至每天每平方米 7.4 元，比該地區每天每平方米 9.1 元的平均租金低 18.7%。

　　三星大廈是這家韓國企業集團的中國總部所在地，還提供九個月的免租期。這遠遠超過了中央商務區其他同類建筑提供的三到四個月的免租期，希望吸引租戶填補 8,600 平方米的空置空間。

　　高力國際華北區研究總監陸明表示：“在當前環境下，租戶對租金水平高度敏感，因此房東之間的競爭主要集中在定價上。”

　　“當空置率仍高達 20% 以上時，租金很難觸底或穩定下來，”他表示。“市場仍需要更多時間和耐心才能實現需求方面的復蘇。”

　　為減少北京的“非核心”功能，北京將國有企業遷至雄安新區，此舉提升了該地區的知名度。這座智慧城市于 2017 年在河北省北部建立，旨在容納大型國有企業，并成為連接首都和周邊經濟體的紐帶。

　　根據企業注冊機構企查查的數據，截至今年 3 月，已有包括中化控股和中國華能集團在內的四家國有企業在雄安新區注冊了總部。

　　近年來，其他國有企業集團，包括長江三峽集團和中國電子信息集團，也紛紛將總部遷出北京，以響應國家主導的搬遷計劃。

　　“北京傳統上是政府事務中心，也是大多數國有企業的總部所在地，但現在這種情況開始發生變化，”易居研究與發展研究所所長嚴躍進表示。“因此，不能僅從經濟角度看待北京的房地產市場。你還必須考慮政策和政治因素。”

　　仲量聯行華北區研究主管米陽表示，2024 年上半年，北京寫字樓租賃活動較去年同期有所改善，但仍未達到預期的復蘇水平。

　　“[不過]，預計全市租金將在2024年下半年進一步下降，而甲級寫字樓市場的空置率預計將保持穩定，”米先生表示，并指出一批租賃合同將于今年到期，這可能會給市場帶來需求。

　　然而，由于經濟復蘇仍不穩定，寫字樓市場仍面臨挑戰，業主將被要求提供更優惠的條件來留住租戶。

　　高力國際的盧先生表示：“隨著租金持續下降，預計各個子市場和資產類型之間的價格差距將縮小，從而加劇這些類別之間的競爭。”

　　他補充說，目前的市場租金趨勢表明，整個寫字樓行業正在從局部租金戰轉向更廣泛的全市價格戰。